Інформація про блозі
Обговорення питань що виникають при розгляді спорів в арбітражних судах
Про питання ідентифікації об'єктів нерухомості в арбітражному процесі
Арбітражному суду, що розглядає справи за позовами про визнання права власності на об'єкти нерухомого майна, у зв'язку з їх придбанням на підставі угоди купівлі-продажу, необхідно правильно вирішити питання про відповідність договору купівлі-продажу нерухомості вимогам статті 554 ЦК України про необхідність вказівки в такому договорі даних, що дозволяють точно встановити нерухомого майна, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі даних, що дозволяють визначити розташування нерухомості на відповідному земель ном ділянці або в складі іншого нерухомого майна, тобто у суду виникає необхідність прийти до правильного висновку про узгодженість чи неузгодженість предмета такого договору.
Правова позиція з даного питання, викладена в огляді судової практики Дев'ятнадцятого арбітражного апеляційного суду «Проблемні питання, що виникають при розгляді справ про визнання права власності (огляд судової практики Дев'ятнадцятого арбітражного апеляційного суду)», полягає в тому, що індивідуальними ознаками, за якими можна ідентифікувати об'єкт нерухомості, зокрема, є його площа, обсяг, матеріал, з якого він виготовлений, поверховість, давність споруди, прив'язка його до земельної ділянки і інші п Ізнак.
Різні позиції судових інстанцій по означеного питання можна наочно побачити на прикладі розгляду спору по справі №А08-4686 / 07-19. kad.arbitr.ru/?id=4DC688D0-8293-40F3-844A-945A87AE22FE
З огляду на різний підхід судових інстанцій до вирішення подібних суперечок, виникає питання, які додаткові докази може надати суду позивач для підтвердження тієї обставини, що він як покупець на законних підставах, придбав саме той, конкретний об'єкт нерухомості, який вказаний в договорі купівлі-продажу нерухомості.
Дана позиція полягає в тому, що при вирішенні питання про відповідність договору купівлі-продажу нерухомості вимогам статті 554 ЦК України суду необхідно давати оцінку не тільки індивідуальним ознаками, за якими можна ідентифікувати об'єкт нерухомості, зокрема, його площа, обсяг, матеріал, з якого він виготовлений, поверховість, давність споруди, прив'язка його до земельної ділянки і інші ознаки, але також з'ясовувати:
- обставини реального виконання договору сторонами:
- передано чи майно покупцеві,
- оскаржений чи такий договір третіми особами (в тому числі конкурсним керуючим, в разі банкрутства продавця),
- чи містить договір і додані до нього необхідні документи дані, дозволяють точно встановити, яке майно і на якому земельній ділянці, було передано покупцеві за вказаним договором,
- чи є у сторін сумніви, яке саме нерухоме майно продано за договором,
- володіє і користується спірним майном покупець, на момент розгляду спору,
- чи є інші претенденти на це майно,
- порушені чи договором купівлі-продажу права відповідача по справі.
Колеги, можливо дані рекомендації арбітражного суду, допоможуть, Вам, в підборі відповідних доказів, що підтверджують обгрунтованість заявленого вимоги.
Р.S. Картина вгорі поста: Картина С. Д. Милорадовича «Суд над патріархом Никоном». 1885 рік.
Якщо інше не передбачено законом або договором, зобов'язання продавця передати нерухомість покупцеві вважається виконаним після вручення цього майна покупцю і підписання сторонами відповідного документа про передачу ».
У моїй практиці є рішення (не заперечив через жадібність клієнта, хотів, щоб ми безкоштовно підготували ап. Скаргу і з'їздили в Воронеж), коли суд вказав, що акт - це дурниця, тому що особа, якій майно за актом передано, фактично не володів їм: не платило податки, не здавало в оренду. При цьому спір був через те, що продавець ухилявся від держ. реєстрації переходу.
Позиція суду дивує, тому як кому ж, крім власника, платити податки. Право власності виникає не при підписанні акту, а після державної реєстрації речових.
Не буду говорити, хто виніс рішення, але я був здивований.
За список того, що підлягає з'ясуванню - окреме спасибі, будемо керуватися.
В одному з моїх справ, нам довелося підняти всі старовинні документи по цьому об'єкту. Суддям дуже подобаються старовинні документи, особливо коли мова йде про строітельтсве об'єкта за часів Радянської влади. В одному з суперечок ми надавали креслення і акти завезення матеріалів на об'єкт. Посвята дуже щільно працювати з документами, щоб ідентифікувати об'єкт треба зрозуміти його площа, матеріали з яких вона зроблена і т.д. Все це допоможе якщо все буде сходиться, якщо немає то у Вас проблеми.
Суддя, Суд з інтелектуальних прав
А чи є у Вас в регіоні склалася судова практика з цього питання?
В цілому представлені положення огляду зводяться до наступної думки - якщо покупець (орендар) володіє і користується нерухомим майном, і при цьому ніхто не проти, то будемо вважати, що предмет договору погоджений і договір укладено. Така позиція може оцінити ступінь ризику заперечування договору в майбутньому, але з точки зору догми права, позиція помилкова. Бо одне не слеудет з іншого.
У своїй практиці зустрічав діаметрально протилежні точки зору - від необхідності даних в реєстрі (кадастр), до гнучкого підходу - будь-які характеристики, у своїй сукупності дозволяють ідентифікувати об'єкт.
Найбільш визначна справа з власної практики - вдалося виндицировать земельну ділянку, який належав власнику в 1950-і рр, а з 1970-х рр використовувався підприємством транспорту. За півсторіччя змінилися координати земельної ділянки на місцевості з огляду на природного руху земної кори! В результаті експертизи виявилося накладення проекцій двох земельних ділянок - того, що надавався позивачу 50 років тому і того, який існує зараз і истребуется у відповідача. У частині строків позовної давності обгрунтована позиція про фактичну, а не імовірною (належної) обізнаності позивача. Справа виграно без ідентифікації земельної ділянки за даними кадастрового обліку.
Анітрохи не лестощі, а відкриття того, що випадок виявився не одиничним! Такі складні неоднозначні справи, в яких закон і справедливість нетотожні, і суд вирішує питання права відповідно до духу права, завжди привертали мою увагу.