Про ділимо нерухомих речей (М. ПІСКУНОВА). Житлове правоавеню, av-ue.ru
Про ділимо нерухомих речей
Маріанна Піскунова, завідувач кафедри правових дисциплін Російського інституту державних реєстраторів при Мін'юсті РФ.
У зв'язку з розвитком ринку нерухомості, все більшим залученням в цивільний оборот земельних ділянок виникають питання про регулювання правовідносин з приводу таких специфічних об'єктів нерухомого майна, як частини будівель, житлових і нежитлових приміщень, частини земельних ділянок. Метою цієї статті є дослідження можливості розділу об'єктів нерухомості.
Таким чином, для всіх речей існують такі критерії подільності:
- відсутність законодавчих заборон розділу;
- збереження частинами цільового призначення речі;
- збереження частинами матеріальної цінності речі, в тому числі зручності в користуванні.
Частина об'єкта нерухомості як об'єкт цивільних прав
Частини нерухомих речей названі об'єктами правовідносин, наприклад, в наступних нормах:
1) частини земельних ділянок (ст. Ст. 340, 552, 553 ЦК України, ст. 6 Земельного кодексу України, ст. 69 Закону про іпотеку, ст. 26 Закону про державну реєстрацію);
2) частини ділянок надр (ст. 26 Закону про державну реєстрацію);
4) частини приміщень (ст. 26 Закону про державну реєстрацію);
6) частини житлових будинків (ст. 10 Житлового кодексу Української РСР, ст. Ст. 558, 673 ЦК України, ст. 5 Закону про іпотеку);
7) частини квартир (ст. Ст. 558, 673 ЦК України), в т.ч. що складаються з однієї або декількох кімнат (ст. 5 Закону про іпотеку, ст. 52 Житлового кодексу Української РСР);
8) частину підприємства як майнового комплексу (ст. 132 ЦК України).
Про частини об'єкта можна також говорити і при визначенні предмета договору купівлі-продажу нерухомості відповідно до вимог ст. 554 ГК РФ про надання даних, що визначають розташування нерухомості в складі іншого нерухомого майна.
Чи не входить в завдання цієї роботи і розгляд поняття "частини підприємства". Правовому режиму підприємства як майнового комплексу присвячені численні дослідження.
Розподіл (розділ) об'єктів нерухомості
Якщо подільність - характеристика нерухомої речі - об'єкта права, то розділ - це дії суб'єктів права.
Якими діями можна здійснити розділ об'єкта? Фізичне, реальне поділ цілих об'єктів нерухомості і "виготовлення" з них нових об'єктів неможливо. Такий спосіб набуття права власності, як переробка одних речей в інші, передбачений тільки для рухомих речей (ст. 220 ЦК України). Значить, цей поділ суб'єктивне, умоглядне, а природа цього суб'єктивного дії знову-таки визначається видом нерухомої речі - природний або штучний це об'єкт.
Перший спосіб розподілу - це розділ об'єкта спільної власності між співвласниками і виділ з нього частки в натурі (ст. Ст. 252, 254 ЦК України). Дані дії здійснюються у вигляді угоди між учасниками спільної власності, що, безперечно, є угодою, оскільки тягне юридичний наслідок у вигляді припинення права спільної власності у всіх співвласників при поділі чи у одного з них при виділено.
Іншим способом розділу слід визнати відчуження власником ділимо нерухомої речі її частини. Даного виду угоди прямо не передбачені законом, але вони не суперечать змісту права власності (ст. 209 ЦК України) і можуть відбуватися відповідно до принципу свободи договору. Необхідними умовами є відсутність протиріччя закону й іншим правовим актам, в т.ч. подільність нерухомості і дотримання охоронюваних законом інтересів інших осіб. При цьому у власності відчужувача теж повинна залишатися частина нерухомості як об'єкт права, індивідуально певна і зберігає вихідне призначення.
Надання частини ділимо речі в користування (оренда, позика, найм) також відповідає змісту права власності, але не є розділом речі. Подільна, але не розділена річ продовжує залишатися цілим об'єктом речового права власності, в той час як її частина стає об'єктом (предметом) зобов'язальних прав.
На щастя, на практиці власники подільних об'єктів нерухомості передають у користування приміщення та частини земельних ділянок без "розділу" будівлі або ділянки. При цьому згідно з п. 2 ст. 26 Закону про державну реєстрацію договору оренди, що представляється на реєстрацію, додається план ділянки або будівлі, на яких позначені здаються в оренду частини ділянки або приміщення, що орендується.
Цікаво, що норми глави 35 ЦК РФ і ст. 6 Закону про основи федеральної житлової політики допускають передачу житлової нерухомості в найм, оренду як в цілому, так і по частинах. Очевидно, що визначення об'єктів оренди, дане в нормах Цивільного кодексу РФ і Земельного кодексу РФ, потребує доповнення для приведення у відповідність з реаліями і потребами майнового обороту, допущенні передачі в користування індивідуально певної частини нерухомої речі відповідно до її призначення. Для полегшення тлумачення та правильного застосування можливо також і доповнення встановленого п. 2 ст. 209 ГК РФ змісту права власності правомочием власника ділимо речі розпоряджатися її частинами.
Не слід плутати подільність і розділ об'єктів нерухомості з визначенням часток в праві спільної власності, а також з визначенням порядку користування спільним майном.
На жаль, і в юридичній літературі, і на практиці, керуючись теорією "реальних і ідеальних часток", змішують поняття "частки у праві спільної власності" і "частини нерухомої речі".
У наведеній цитаті помітно вплив такого специфічного поняття житлового права, як "житлова площа". Однак з точки зору цивільного законодавства "поділ права", а точніше, визначення часток у праві спільної власності має відповідати волевиявленню співвласників або законом (п. 1 ст. 245 ЦК України), але ніяк не матеріального поділу об'єкта.
Таких об'єктів речових прав, як "частка квартири", "частка будинку", "земельна частка", не існує. Частка в праві - умоглядна, ідеальна конструкція, покликана регулювати відносини, які виникають під час вступу у власність кількох осіб однієї неподільної або нерозділеного речі - квартири, будинки, ділянки (п. 4 ст. 244 ЦК України). Частки визначаються в праві спільної власності (п. 2 ст. 244 ЦК України), але не в самій нерухомої речі. Частка в праві і виражається у вигляді простого дробу і не може бути виражена у вигляді частин майна (кімнат, приміщень, квадратних метрів площі і т.п.). Навпаки, частина нерухомості як індивідуально певна річ не може бути описана дробом. Якщо мова йде про частку, то об'єкт нерухомості (наприклад, житловий будинок) належить кільком співвласникам з визначенням їх часток у праві спільної власності. Якщо ж мова йде про частину об'єкта нерухомості, то суб'єкту права одноосібно належить річ - конкретна частина житлового будинку певної площі.
Знаходження у власності різних осіб частин нерухомої речі не означає одночасного існування у них часткової власності на цілу річ. Право власності як абсолютна правовідносини з приводу конкретного об'єкта не допускає одночасно наявності "ідеальної частки" і "реальної частки" - половини будинку або квартири з певною площею. Один об'єкт цивільних прав не може складатися з інших об'єктів - не може бути права власності на кімнату, при цьому вся квартира в частковій власності. Правильна логічна конструкція - "або частка в праві, або частина в об'єкті", але не "і частка в праві, і частина в об'єкті".
Отже, незважаючи на віднесення до загального класу нерухомих речей, правові режими природних і штучно створених об'єктів - земельних ділянок та будівель, споруд значно відрізняються один від одного. У свою чергу, різні режими нерухомості житлового та нежитлового призначення. Тому особливості подільності і розділу нерухомості, регулювання правовідносин з приводу її частин повинні розглядатися окремо для кожного виду об'єктів: земельних ділянок, будівель, приміщень нежитлового призначення, житлових приміщень.