Ви купили квартиру, зареєстрували за собою право власності на неї - відтепер ви повноправний власник житла, про який мріяли! Втім, не говори гоп, вчить народна мудрість. Навіть після реєстрації можуть виникнути неабиякі проблеми, якщо квартира попалася з «начинкою» - з зареєстрованим мешканцем, який не бажає залишати насиджене місце. Або інший варіант: громадянин продав квадратні метри, отримав за них сповна, а бажанням звільнити приміщення не горить. Як бути?
М'яко, але наполегливо
Звичайно, можна застосувати грубу силу і видворити нахабу, але, звільнивши квартиру від речей колишнього власника і від нього самого, потрібно ще й його зняти з реєстраційного обліку. Чи реально це?
Цивільний кодекс виступає в даному випадку на боці покупця. Відповідно до п. 1 ст. 209 ГК РФ власникові належать права володіння, користування і розпорядження своїм майном. Тобто до тих пір, поки квартира перебувала у власності продавця, він мав право користуватися нею. Але право власності припиняється при відчуженні власником свого майна іншим особам (п. 1 ст. 235 ЦК України), а продаж квартири і є не що інше, як відчуження. Реєстрація ж (або, як раніше говорили, прописка) не дає права власності на квартиру, тому всі зареєстровані повинні звільнити житло після його продажу іншому власнику.
При все тому «виписати» людини з квартири без його волі можна лише за позовною заявою і на підставі судового рішення. На практиці виселення зареєстрованого мешканця з придбаної квартири займає тривалий час (рік-півтора). У більшості випадків суд виносить рішення на користь покупця квартири, і якщо «квартирант» все-таки не бажає добровільно покинути приміщення, за справу беруться судові пристави.
Однак треба бути готовими до того, що суд може дозволити займати квартиру зареєстрованому мешканцеві ще деякий час (найчастіше - до року).
Розлука буде без печалі
Ситуація може скластися і по-іншому: власник «виписався», звільнив квартиру, а члени його сім'ї, які теж жили з ним і були на цій житлоплощі зареєстровано, не хочуть з'їжджати з насидженого місця або не знімаються з реєстраційного обліку.
Якщо ви придбали житлове приміщення з такою «начинкою», то корисно буде дізнатися, що з цього приводу передбачено законом.
Перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника, якщо інше не встановлено законом (п. 2 ст. 292 ЦК України).
Тобто відразу після того, як за новим власником зареєстровано право власності на житлове приміщення, члени сім'ї колишнього - втрачають право користуватися цією квартирою. Правда, на практиці не все так гладко, як в теорії - в законі.
На ділі ці самі «колишні» можуть і не жити в квартирі, тобто «фізично» там не перебувають, але продовжують залишатися на реєстраційному обліку саме в цій квартирі. А це, крім іншого, призводить до зайвих витрат. Адже деякі комунальні послуги розраховуються виходячи з кількості зареєстрованих на кв. метрах громадян. А значить, за «чужих» доведеться платити новому власнику, так як саме він несе тягар утримання належного йому майна.
Завдання зрозуміле - необхідно «виписати» членів сім'ї колишнього власника.
Знову звернемося до документів.
Таким чином, для виселення та зняття з реєстраційного обліку людини потрібно буде також отримати рішення суду. А значить, новому власнику доведеться подавати в судову інстанцію позовну заяву з вимогою про виселення (за потребою) та зняття з реєстраційного обліку відповідача.
«Свято», який завжди з тобою
Чи не гавкає, не кусає, а в квартирі жити заважає. Що це або хто це?
А це особи, які навіть після переходу права власності мають повне право продовжувати жити в квартирі.
Припустимо, продавець продає житло, і навіть робить знижку, пояснюючи це тим, що в квартирі живуть або зареєстровані інші громадяни. Покупець в гонитві за низькою ціною погоджується на такий варіант, вважаючи, що після реєстрації права власності все-таки зможе виписати «сторонніх». Нехай навіть через суд (якщо вони добровільно не захочуть покинути житло), наївно думає він. Але не все так просто, як може здатися.
Деякі члени сім'ї колишнього власника мають право жити в квартирі (право користуватися житловим приміщенням) навіть після переходу права власності. Іншими словами, п. 2 ст. 292 ГК РФ тут не працює. В силу вступають виключення з правила.
Йдеться про тих громадян, які дали свою згоду на приватизацію квартири іншим прописаним в ній особам, але самі не стали учасниками приватизації, так як раніше використовували своє право.
Купуючи квартиру із зареєстрованими в ній «відмовниками», ви отримуєте нескінченну проблему, оскільки таких громадян виписати не-мож-ли-во!
У Житловому кодексі є п. 4 ст. 31, відповідно до якого при припиненні сімейних відносин з власником житлового приміщення колишній член сім'ї втрачає право користування даною квартирою. Наприклад, чоловік і дружина живуть в квартирі, яка знаходиться в одноосібної власності чоловіка. При розлученні подружжя дружина втрачає право на користування цією квартирою. Колишній чоловік має право звернутися до суду і виписати колишню дружину з квартири, посилаючись на ч. 4 ст. 31 Житлового кодексу.
До слова, навіть якщо подружжя продовжує залишатися в шлюбі, але чоловік вирішує продати свою квартиру, а дружина відмовляється виписатися, то новий власник може звернутися до суду з вимогою виписати найдорожчу половину колишнього власника (але вже з посиланням на п. 2 ст. 292 Цивільного кодексу РФ).
При всьому тому ці норми закону не будуть дійсні щодо громадян, які при приватизації були зареєстровані за місцем проживання в квартирі і мали право користування житловим приміщенням нарівні з особою, приватизував його.
Дія положень ч. 4 ст. 31 Житлового кодексу (в частині виселення колишніх членів сім'ї власника) не поширюється на колишніх членів сім'ї власника приватизованого житлового приміщення за умови, що в момент приватизації ці особи мали рівні права користування цим приміщенням з особою, його приватизували, якщо інше не встановлено законом або договором (ст. 19 ФЗ «Про введення в дію ЖК РФ»).
Зверніть увагу: з цієї статті випливає, що не можна виписати колишнього члена сім'ї власника, посилаючись на ч. 4 ст. 31 ЖК РФ - тобто при припиненні сімейних відносин. Про ст. 292 ГК РФ не йдеться ні слова. Тому деякі громадяни з метою виписати колишніх чоловіків або дружин, які не брали участі в приватизації, навмисно продавали житло третім особам, а новий власник вже подавав позов про виселення, посилаючись на п. 2 ст. 292 ГК РФ. І суди задовольняли такі позови - людей виселяли в «нікуди».
Новий власник буде повноправним власником такої квартири - він зможе її продати, закласти, подарувати, але ось виписати «відмовника» з квартири не зможе.
Любіть книгу - джерело знань!
З в'язниці на вічне поселення
Як водиться, ніхто не знав про ці юридичні тонкощі. Але минув час, брата дружини засудили за злочин і направили в місця не настільки віддалені. На підставі вступив в законну силу вироку його виписали з квартири.
Поки брательник відбував термін, сім'я вирішила продати квартиру. Знайшли покупця - угода відбулася.
Але може статися так, що рано чи пізно засуджений, вийшовши на свободу, заявиться в квартиру, щоб там «навічно оселитися». І він має на те повне право. А якщо новий господар не пустить його, то може звернутися до суду і відстояти своє право користуватися квартирою. Аргументи на кшталт того, що «колишній засуджений тут не прописаний», не допоможуть.
Іншими словами, право користуватися житловим приміщенням не залежить від наявності реєстрації (прописки) в тій чи іншій квартирі.
Закон на їхньому боці
Хто зберігає право користування житловим приміщенням?
Перш за все, наймач житлового приміщення і постійно проживають з ним громадяни (ст. Ст. 672, 677 ЦК України).
Наприклад, колишній власник квартири здав її за договором найму (оренди) на тривалий термін, а після цього квартиру продав. Згідно із законом (ст. 675 ЦК України) перехід права власності на займане за договором найму житлове приміщення не тягне за собою розірвання або зміни договору найму житлового приміщення. При цьому новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору найму. Таким чином, громадяни, які живуть за договором найму в житловому приміщенні, мають повне право проживати в даній квартирі і після її продажу. Тобто вони зберігають право користування до кінця терміну дії договору.
Треба сказати, не найгірший варіант розвитку подій. Власник хоча б знає, що коли закінчиться термін дії договору, і він зможе сміливо виставити своїх квартирантів. Крім того, новий господар отримує з проживають гроші. В крайньому випадку, він має право підняти ціну за проживання (плата за наймання) так, що квартиранти самі втечуть.
Відповідно до цієї статті громадянин, якому за заповідальним відказом надано право користування житловим приміщенням на вказаний у відповідному заповіті термін, користується цим житлом нарівні з його власником.
Заповідач вправі покласти на спадкоємців за заповітом або за законом виконання за рахунок спадщини будь-які обов'язки майнового характеру на користь однієї або кількох осіб (відказоодержувачів), які набувають право вимагати виконання цього обов'язку (заповідальний відмова). Про це сказано в ст. 1137 ЦК РФ
Так, на спадкоємця, до якого переходить житлове приміщення, заповідач може покласти обов'язок надати іншій особі право користування цим приміщенням або його певною частиною. Такий відказ може бути покладено на якийсь певний період, або на період життя відказоодержувача.
При цьому спадкоємець має право продавати, дарувати, віддавати в заставу і іншим способом розпоряджатися житловим приміщенням. Отримувати на угоду згоду від відказоодержувача не треба. Але перехід права власності ніяк не вплине на права відказоодержувача - як він жив в квартирі, так і далі може жити, до тих пір, поки не закінчиться термін користування, встановлений заповідальним відмовою.
Виселити відказоодержувача можна тільки в двох випадках:
- така особа добровільно (але, швидше за все, не безоплатно) відмовиться від права користування наданим йому заповідальним відмовою;
- якщо він використовує це житлове приміщення не за призначенням, систематично порушує права і законні інтереси сусідів або безгосподарно поводиться з житловим приміщенням, допускаючи його руйнування (п. 2 ст. 35 ЖК РФ). Правда виселення відбувається не автоматично. Для початку власник повинен просто попередити порушника. Якщо і після цього громадянин продовжує вести себе негідним чином, то тут вже можна звертатися до суду з вимогою про виселення таку людину.
Зберігають право користування житловим приміщенням та громадяни, які в момент приватизації мали рівні права користування житловим приміщенням з особою, його приватизували, але самі не брали участі в приватизації, якщо інше не встановлено законом або договором.
Таке ж право зберігає одержувач ренти за договором довічного утримання, якщо в договорі обумовлено проживання його в даному житловому приміщенні (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ЦК України).
Виселити такого громадянина можна, якщо він сам погодиться на це. Але при цьому відповідні зміни найправильніше оформити угодою, яке потрібно (також як і основний договір) нотаріальному посвідченню та зареєструвати в ЕГРП.
І нарешті, право користуватися житловим приміщенням зберігає ссудополучатель за договором безоплатного користування житловим приміщенням в межах терміну дії договору (п. 1 ст. 700 ЦК України).
У МОЗ триває службова
Якщо в договорі купівлі-продажу про людей, які зберігають право користування житлом, немає ні слова, то, як каже закон, такий договір вважається неукладеним. Адже якби покупець знав про «начинку» квартири, він би нізащо не погодився на операцію, не став купувати житло з обтяженням.
Якщо все ж таке трапилося, то слід знати, що договір вважається укладеним, якщо між сторонами, в необхідної в які підлягають випадках формі, досягнуто згоди з усіх істотних умов договору (ст. 432 ЦК України). А з ст. 558 ГК РФ слід, що істотною умовою договору купівлі-продажу житлового приміщення є перелік осіб, які зберігають право користування житлом. При відсутності такого переліку - договір вважається неукладеним.
Якщо новий власник житла не має наміру терпіти у себе «квартирантів», йому потрібно подавати позов про визнання угоди неукладеним, а також вимагати через суд повернення грошей від продавця. Квартиру ж, зрозуміло, доведеться повернути продавцеві.
З боку продавця отримані гроші є марна збагаченням (ст. 1102 ДК РФ). Так як договір купівлі-продажу вважається неукладеним, у продавця не було підстав для отримання грошей.
А порожня краще!
Перш ніж погодитися на угоду, дізнайтеся, чи немає тут осіб, які зберігають право користування житловим приміщенням та після продажу. Для цього потрібно взяти розширену виписку з будинкової книги та переглянути історію квартири: хто жив до приватизації, хто приватизував, хто був прописаний-виписаний, на яких підставах і т. Д.
Навіть якщо в договорі купівлі-продажу сказано, що особи, зарегіcтрірованние в квартирі, зобов'язуються виписатися протягом певного терміну - це не гарантія того, що вони саме так і зроблять. Адже договір підписує продавець і покупець, а члени сім'ї колишнього власника не залишають там свої автографи.
Ну а найкращий варіант для покупки - порожня квартира, з якої виписані і власник, і все його домочадці. Тоді вам не доведеться бігати по інстанціях, вимагаючи виписати абсолютно чужих людей з щойно придбаного житла.
Де живе заробітчанин
Визнано за доцільне спільно з Департаментом праці та зайнятості м Москви і ГУВС підготувати проект розпорядчого документа, що регулює питання тимчасового проживання в столиці іногородніх громадян і трудових мігрантів. Висловлено також пропозицію ініціювати внесення низки поправок до федерального законодавства; наголошено на необхідності посилити інформаційно-роз'яснювальну роботу щодо дотримання порядку і правил оформлення громадянами житла для проживання третіх осіб.