Все, що подружжя, які перебувають у зареєстрованому шлюбі, придбали під час спільного життя, вважається спільно нажитим майном, незалежно від того, на кого оформлена власність.
За нормами Сімейного кодексу (ст. 34) частка кожного визначається 50 на 50, за винятком того, що перейшло до одного з подружжя в процесі успадкування або було прийнято в дар.
Інше може так само бути встановлено шлюбним контрактом, що підлягає обов'язковому посвідченню нотаріусом. У договорі чоловік і дружина можуть встановити особливий режим власності, коли кожен має право придбавати будь-яке майно без згоди другого, і воно буде належати тільки йому і дозволу на його продаж або розпорядження іншим способом не потрібно.
Законний режим майна подружжя та продаж квартири
Якщо шлюбний договір не укладений, то у всіх інших випадках відповідно до ст. 35 СК РФ розпорядження спільним майном має бути узгодженим: якщо хтось із сімейної пари вирішив продати квартиру, яка була куплена після реєстрації шлюбних відносин, то виникає необхідність отримати схвалення своєї другої половини, оформивши його нотаріально.
Якщо колись куплена подружжям квартира оформлялася на обох із зазначенням частки кожного, то продавцями при укладанні угоди будуть виступати обидва, але це зовсім не означає, що кожен може продати свою частину самостійно. Навіть певна кожному частка все одно є їх спільним майном.
При намір продати квартиру подружжя повинні підготувати стандартний пакет документів:
- свідоцтво про право власності на квартиру;
- підтвердження законності підстав приналежності квартири: попередній договір купівлі-продажу, приватизації;
- паспорта всіх власників житла;
- довідка про зареєстрованих в квартирі осіб, що отримується в органах ФМС (паспортному столі). ВАЖЛИВО. Термін її дії не більше 30 днів
- при наявності неповнолітніх дітей потрібна згода органів опіки та піклування і воно можливо буде отримано, тільки при дотриманні умови, що батьки, продаючи стару квартиру, одночасно набувають нову, в якій будуть проживати діти. Дуже важливо довести, що нові житлові умови не будуть гірше старих, для чого запитується копія технічного паспорта продається і купується;
- нотаріально завірена згода другого з подружжя;
- договір купівлі-продажу в трьох примірниках, який укладають його особи повинні підписувати в присутності співробітників реєстраційної служби та заяву про держреєстрацію, складене при здачі документів;
- квитанція про оплату держмита за реєстрацію угоди.
Наступний перелік не є обов'язковим, але його можуть попросити покупці:
- виписка з єдиного реєстру прав про відсутність обтяжень на житло в вигляді арешту, застави або домагань інших осіб, наприклад договору оренди (просити його має сенс лише перед операцією, тому що при реєстрації дану інформацію перевірить реєструючий орган);
- відомості про заборгованість по комунальних послугах;
- кадастровий і технічний паспорта квартири, по ним можна встановити чи проводилися в квартирі переробки і узаконені вони;
- довідка з податкової інспекції про те, що сплачені податки на квартиру;
- висновок психоневрологічного і наркологічного диспансеру про стан здоров'я продавців. Якщо згодом з'ясується, що вони не могли відповідати за свої дії при укладанні договору, на увазі хвороби, то угода може бути визнана недійсною судом.
Особливої різниці за переліком документів при продажу особам, які оформляють іпотечний кредит, немає. Банк може зажадати звіт про вартість квартири, але, як правило, всі витрати лягають на тих, хто купує нерухомість.
Укладення угоди
Перед укладанням угоди необхідно узгодити з покупцями порядок розрахунків: готівковий або безготівковий, аванс і остаточна оплата після реєстрації або одноразово в момент підписання договору. Якщо частина виплачується вперед, а залишок після отримання покупцем свідоцтва, то квартира буде обтяжена до повного розрахунку і в документи буде внесено запис про іпотеку в силу закону.
Після того, як улагоджені всі переддоговірні суперечки і підготовлені документи, продавець і покупець подають їх до відділення Росреестра для реєстрації.
У тих випадках, коли шлюб розірвано, але розділ майна не проводився, то протягом 3-х років (термін позовної давності для подачі позову про розподіл) в будь-якому випадку потрібна згода чоловіка. Якщо ж один з членів сім'ї без схвалення іншого розпорядився квартирою, то угода може бути оскаржена в судовому порядку. Шанси, що суд визнає її недійсною, більш ніж високі.
Зрозуміло, що будь-яка сім'я виходить з принципу довіри подружжя, тому перед тим, як прийняти рішення з важливих питань, що стосуються спільного життя, особливо щодо розпорядження майном, потрібно домовитися і узгодити подальші дії, щоб уникнути порушення прав своєї другої половини.
Продаж квартири якщо квартира приватизована на одного з подружжя
Нерідко об'єктом продажу виступає квартира, яка раніше була приватизована на одного з подружжя. Ще частіше подібна квартира стає причиною суперечок між подружжям, що думають дане житло сумісною власністю.
Згідно з положеннями законодавства про приватизацію нерухомого майна, приватизація є безоплатною угодою, а значить житлове приміщення стає власністю тієї людини, на якого воно оформлено. По суті щодо приватизованої квартири діють правила, схожі з нормами про дарування - квартира в рамках приватизації дістається безкоштовно, а значить належить виключно її власнику.
Таким чином, для продажу квартири, яка була приватизована на ім'я одного з подружжя, згода іншого не вимагається ні під час шлюбу, ні після його розірвання протягом трьох років.
ВАЖЛИВО: Другий чоловік має шанси визнати приватизовану квартиру спільною власністю в судовому порядку в разі, якщо він тривалий час в період шлюбних відносин вкладав кошти в поліпшення житла і зможе підтвердити даний факт в суді. У такому випадку суд може визнати приватизовану квартиру спільною власністю подружжя і щодо неї почнуть діяти відповідні норми законодавства: продати її буде можливо лише за згодою другого з подружжя.
Примітка: значними грошовими витратами на житло можуть бути визнаний капітальний ремонт, перепланування, установка невіддільне від квартири обладнання - опалення, водопровідних та інших комунікацій і т.д. У кожному разі суд досліджує ситуацію індивідуально, перевіряючи як сам факт проведених робіт, так особа, їх сплатила.
Саме тому для покупця в даній ситуації краще заручитися згодою другого з подружжя, навіть якщо воно не буде вимагатися реєструючим органом. У разі подальших розбіжностей або судових суперечок воно послужить досить вагомою підставою для відмови у задоволенні позову другого чоловіка.