Часто трапляється, що громадяни володіють майном на правах пайової власності. З огляду на, що законодавство не має обмежень по розпорядженню своїм майном в цьому випадку, власники можуть у будь-який момент його продати, або ж купити. У цьому випадку укладається договір купівлі продажу частки квартири, який мало відрізняється від звичайного договору, але має свої особливості.
Важливо розуміти, що правильне складання договорів такого типу важливий момент, щоб в подальшому угоду не визнали недійсною.
Умови укладання договору
- спадщини;
- покупки житла в шлюбі;
- приватизації;
- спільна покупка або споруда нерухомості;
- злиття господарств (фермерське господарство).
Перед тим, як починати шукати зразок договору купівлі продажу часток квартири, доцільно отримати юридичну консультацію, що робити конкретно у вашому випадку. Справа в тому, що майно такого типу в натуральному вигляді не виділяється. Тобто власники мають у своїй власності номінальні частки, які немає можливості чітко визначити.
Як відбувається продаж?
Тепер трохи про те, що потрібно в обов'язковому порядку вносити в угоду. Зразок договору купівлі продажу 2 часткою квартири крім стандартної інформації про майно, його реальний стан, місце розташування, загальних зобов'язаннях і сторонах угоди повинен вміщати:
- чітку вартість майна, що належить кожному власнику;
- перелік інших співвласників і їх згоду на угоду;
- зобов'язання звільнити приміщення в певний термін;
- порядок передачі грошових коштів кожному співвласнику.
Оптимально, якщо покупець відкриває спеціальну банківську комірку на період, коли оформляється договір купівлі продажу частки квартири. Росреестр в цьому випадку виступає відправною точкою гарантованого обміну власності на день.
На практиці це виглядає так. В банківську комірку вносяться гроші, отримати які продавець зможе тільки після надання зареєстрованого Росреестра договору продажу. Це гарантує безпеку угоди, мінімізує ризик відмови одного з власників від продажу своєї частки.
Якщо ж укладається договір купівлі продажу часток квартири 2/2, слід чітко виписати в угоді, що належало продавцям і що буде в майбутньому (в грошовому еквіваленті) належати покупцям. Цей момент важливий для можливих подальших операцій з майном (наприклад, спадок, дарування, продаж).
особливості угод
Відмінною рисою договору купівлі продажу частки власності в квартирі, є присутність певних обмежень. Пов'язані вони з необхідністю чіткого дотримання процедури. Для цього потрібно:
- провести оцінку майна і виділити номінальну частку кожного з власників;
- використовувати першочергове право інших власників на викуп майна;
- визначити порядок користування спільною майном (можна добровільною угодою, можна через суд);
- отримати дозвіл опікунської ради (якщо у власника є діти);
- оформити угоду.
Часто, щоб врегулювати спірні питання, але не втратити потенційного покупця складається попередній договір купівлі продажу частки в квартирі. Це дає можливість відстрочити умови основної угоди, особливо якщо потрібні судові розгляди по частині порядку користування приміщеннями (новому власнику це ні до чого).
В цьому випадку, якщо попередній договір купівлі продажу частки квартири за зразком не передбачає конкретного терміну дії, то вважається, що він діє рік з моменту його складання.
Для придбання нерухомості громадяни сьогодні використовують будь-які можливості, в тому числі і материнський капітал. Потрібно пам'ятати, що оформити договір купівлі продажу частки квартири на материнський капітал можна тільки в разі придбання частки майна в родича, з яким ви живете ще.
А ось викупити частину неповнолітнього може виявитися вельми проблематично. Адже щоб договір купівлі продажу частки квартири неповнолітнього був дійсний потрібен дозвіл опікунської ради, яке дадуть тільки в разі поліпшення житлових умов для дитини.
Трохи про ризики
Звичайна справа, коли укладається договір купівлі продажу 1/2 частки квартири. Возникаю такі ситуації після розлучень. Оптимально, якщо це квартира на дві кімнати. З можливого негативу - постійно незадоволені сусіди і побутові розборки.
Якщо ж оформляється договір купівлі продажу 1/3 частки квартири, виділити частину в натурі дуже складно. У чужих людей краще таке майно не купувати, особливо якщо житло неможливо навіть номінально розділити між власниками (наприклад, одне або двох кімнатна квартира).
Договору купівлі продажу 1/4 частки квартири практикуються виключно серед родичів, коли хтось один поступово викуповує частини інших. Продавати стороннім такі частини невигідно - їх вартість в цьому випадку буде в 2 рази нижче ринкової (мало кому цікаво, ділитися житлом з незнайомими людьми).
Пам'ятайте, купувати частку майна вигідно тільки в разі, якщо є можливість виділити її натурально, або ви просто викуповуєте квартиру у інших власників.