Всім відомо, що автотранспорт, будинки, земельні ділянки, квартири можуть бути придбані за рахунок кредитних ресурсів банку, в тому випадку, якщо у покупця недостатньо власних коштів на покупку чи ні бажання відразу відволікати велику суму з сімейного (підприємницького) бюджету.
У докризовий період не завжди ця покупка вирішувала безпосередньо житлові або транспортні проблеми позичальника. Часом таким способом підприємливі позичальники прагнули заробити, тобто не тільки вкласти і зберегти наявне, але і примножити свої кошти на тлі зростаючого ринку нерухомості, стабільного зростання цін квадратного метра.
Нерухомість купувалася, здавалася в оренду, приносячи пасивний дохід, при необхідності така нерухомість вигідно продавалася з урахуванням піднялася на таку продукцію. Таким чином, можна було і залишок по кредиту погасити, і в результаті заробити на різниці від придбання та продажу.
В даний час продажу іпотечних квартир (і іншого заставного майна) позичальниками є скоріше вимушеними, оскільки ціни на нерухомість і автотранспорт впали (так само як і попит на них), вартість оренди також знизилася, платоспроможність населення явно постраждала. Необхідність продажу заставного майна все частіше виникає, якщо позичальник не справляється з узятими на себе зобов'язаннями з обслуговування кредиту перед банком, в разі втрати або різкого зниження платоспроможності і відсутності можливості рефінансувати кредит на прийнятних для обох сторін (позичальника і банку-кредитора) умовах.
Для покупця, в свою чергу, покупка майна, що знаходиться під обтяженням за банківськими кредитами, має свої вигоди і переваги. Але присутні, безумовно, і незручності, на жаль, як без них? Вигоди, перш за все в демпінгових цінах (часом значно нижчими за ринкові, особливо, якщо продаж вимушена і жорстко обмежена в часі). Крім того, при недостатності коштів у покупця на вчинення правочину, банк, зацікавлений в погашенні проблемної заборгованості готовий розглянути можливість кредитування покупця на суму, якої бракує. Про можливі незручності для покупця нижче.
Заставні кредити тим і гарні і для банку, і для позичальника, що існує можливість за рахунок реалізації застави розрахуватися за зобов'язаннями по кредиту. У кращому варіанті - повністю, в гіршому - хоча б частково.
Для реалізації застави за ініціативою позичальника, щоб уникнути непорозумінь і неприємностей необхідно в обов'язковому порядку згоду банку-кредитора. Згода може бути як в письмовій формі, так за усною домовленістю.
Якщо позичальник самостійно, а головне добровільно, за власною ініціативою займається організацією реалізації предмета застави, умовно можливі три варіанти (шляхи):
1) продаж з переходом права власності на майно до покупця тільки після погашення в повному обсязі позикової заборгованості перед банком, забезпеченої даним майном, за рахунок грошових коштів, внесених в якості передоплати від покупця;
2) використання акредитива;
3) використання сейфовой осередки для зберігання грошових коштів на час реєстрації зняття обтяження і переходу права власності.
Перший спосіб є найбільш прийнятним і практично безризиковим для банку. У випадку з нерухомим майном (земельна ділянка, будинок, квартира) кредитор після погашення всієї суми заборгованості по кредиту видає позичальникові лист-повідомлення для реєстраційної служби про виконання зобов'язань і відповідно далі реєструється зняття обтяження і перехід права власності до покупця. Якщо цей транспортний засіб - банк повертає позичальнику / заставодавцю оригінал ПТС. Банк повідомлений, але не приймає в угоді участі. Фактично, коли заборгованість по кредиту погашена в повному обсязі, то питань і вимог з боку банку ні до позичальника, ні до заставного майна вже просто немає. Але вже на совісті позичальника-продавця лежить подальша реєстрація переходу права власності до покупця. Крім того, реєстраційна служба з яких-небудь причин може відмовити в реєстрації. Договір купівлі-продажу укладається між позичальником-продавцем і покупцем і банк, за великим рахунком не має до цієї угоди стосунку. В цьому і можуть складатися ризики і незручності для покупця майна, колишнього під заставою. Покупець ризикує залишитися і без грошей, і без майна. Якщо ступінь довіри до продавця низька, необхідно потурбуватись про спосіб підстраховки угоди, наприклад, шляхом складання договору авансу з обумовленими умовами його внесення при безпосередній участі ріелтора.
Другий спосіб є доповненням першого. Банк-кредитор рідше йде по цій схемі, часом повноваження регіональних представництв банку можуть бути обмежені в реалізації подібних угод. Перевага другого способу в значному зниженні ризику для покупця майна. Суть його в тому, що покупець відкриває акредитив на суму угоди, умовою переказу грошових коштів з акредитива в погашення кредиту є надання новим власником майна документа про право власності. Реєстрація власності відбувається за згодою банку-кредитора. Обтяження з нерухомого майна знімається, як правило, вже після реєстрації права власності, тобто після погашення відповідної позичкової заборгованості.
Третій спосіб. як правило, не використовується на практиці, за винятком, мабуть, придбання заставного майна банківськими працівниками або VIP-клієнтами банку і має відношення в основному до нерухомого майна. В даному випадку позичальник також знаходить покупця або покупець самостійно звертається в банк, угода купівлі-продажу оформляється між позичальником і покупцем. Грошові кошти вкладаються в сейфи банку, в першу - сума для погашення зобов'язань по кредиту, в другу - сума, що залишилася. Банк направляє лист-повідомлення в реєстраційну службу про припинення іпотеки. Припиняється іпотека і реєструється право власності на нового власника. Документ про право власності є умовою доступу до банківських осередків. Оскільки фактично спочатку знімається обтяження, цей спосіб вважається найбільш ризикованим для банку-кредитора, адже існує ризик відмови в реєстрації права власності на нового власника.
Таким чином, покупка / продаж заставного майна може бути взаємовигідна для всіх сторін - позичальника, покупця і банку.
А також, великим плюсом придбання заставного майна для покупця є те, що він може бути впевнений в юридичній чистоті купується їм колишнього заставного майна банку. Майно пройшло докладну перевірку юридичною службою банку і службою безпеки, відповідно виключений ризик наявності прав на нього третіх осіб.