землею немає необхідності, оскільки є право оренди. Тим більше, що в ГК прямо є такий термін, як "користування на праві оренди". Але це не применшує і не відкидає право користування, бо воно в даному випадку - постійне, безперечне, а оренда - тимчасовий, строковий вид користування. Інша річ - тимчасове (термінове) користування. Необхідно воно?
ЦК містить ряд основоположних норм про землекористування (ст.268-270). У ЗК регулюється надання земель в постійне користування (ст.26-28, 57-59, 61-68, 80 та ін.).
Земельні ділянки надаються в користування з державних і муніципальних земель.
В користування надаються ділянки також приватними власниками - фізичними та юридичними особами.
Як користувачів виступають фізичні і юридичні особи, підприємці, комерційні організації, колгоспи і радгоспи, що залишилися на колишній організаційно-правовій формі і т. Д.
Ділянки, надані в користування, залишаються в державній, муніципальної чи приватної власності.
Користувач має право володіння (фактичного володіння) ділянкою і право користування нею (вилучення з землі корисних властивостей). Розпоряджатися землею користувач не має права за винятком випадків, передбачених законом (наприклад, у вторинне, тимчасове (термінове) користування (в оренду), або за згодою власника).
Державний або муніципальний орган приймає рішення про надання земель в користування. Крім того, може укладатися договір про надання ділянки в користування. Власник або власник землі може надавати ділянку також за договором.
10. Земельний сервітут
У числі речових прав на землю ГК (ст.276-177) передбачив право інших громадян і юридичних осіб на обмежене користування чужою земельною ділянкою. Таке право називається земельного сервітуту. У ЗК такого права (за назвою) не було і немає, але фактично воно малося на увазі (наприклад, у вигляді використання земельної ділянки для вишукувальних і геолого-розвідувальних робіт, будівництва дороги, лінії зв'язку, водопроводу і т. Д.).
Таким чином, земельний сервітут визначається двояко: з одного боку - як право на обмежене користування чужою земельною ділянкою, з іншого боку - як деяке обмеження права власника (власника, користувача або орендаря) даної ділянки на користь інших осіб.
Сервітут, як правило, є постійним і може бути припинений лише тоді коли необхлдімость в ньому відпала або користувачі сервітуту самі від нього відмовилися.
Сервітут надається за згодою власника (власника, користувача або орендаря) земельної ділянки, а в разі його незгоди і виникнення спору за рішенням суду, арбітражного суду.
Власник (а також власник, користувач, орендар) ділянки має право укладати з громадянами та юридичними особами угоду про умови користування земельною сервітутів і розміри плати за нього.
11. Право тимчасового (термінового) користування землею
Це право не передбачено в переліку речових прав, так як не є постійним користуванням. Користування може виникати за договором, але на нього не поширюється регулювання операцій із землею. Тимчасове (термінове) користування землею передбачено ст.264 ГК, а надання в строкове користування - ст.269 і 270 ГК і ін.
Тимчасове користування землею може бути короткостроковим - до 3 років, і довгостроковим - до 10 років, для оленеводства і отгонного тваринництва - до 25 років.
У тимчасовому користуванні, по суті, перебувають службові земельні наділи працівників лісового господарства, транспорту та ін. Так як ці ділянки надаються на час трудових відносин працівника з організацією. Якщо житло на ділянці службове, воно може бути приватизоване працівником, а, отже, і частина ділянки в межах встановлених норм може бути передана йому у власність. Інша частина ділянки може бути передана в користування або оренду.
У тимчасове користування надаються ділянки під городи, для сінокосіння, випасання худоби та інших тимчасових цілей. У тимчасове користування земля може надаватися, наприклад, при будівництві тимчасових об'єктів - для доріг, складів будматеріалів і т. Д.
Тимчасовими землекористувачами можуть бути громадяни і юридичні особи.
Надають землю у тимчасове користування громадяни і юридичні особи - власники, власники, постійні користувачі (у вторинне користування), орендарі в передбачених в новому ЗК випадках.
12. Право оренди землі
Це право передбачено ст.264 ГК (як і тимчасове користування), і, крім того, ст.269-270 ГК передбачено право здачі (надання) в оренду. Більш детально оренда землі повинна регулюватися новим ЗК.
На умовах оренди земельні ділянки можуть надаватися громадянам РФ, іноземним громадянам, особам без громадянства, юридичним особам РФ, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям з участю юридичних осіб РФ і іноземних юридичних осіб, іноземних держав. Як видно, коло суб'єктів права оренди землі дуже широкий.
Оренда виникає в силу закону і на основі договору, що укладається орендодавцем (власником) і орендарем. У договорі визначаються умови використання землі, розмір і порядок внесення орендної плати, яка визначається угодою сторін і може виплачуватися у грошовій або натуральній формі.
Оренда землі буває короткостроковій - до 3 років та довгостроковою - до 50 років.
Оскільки оренда землі і короткострокове землекористування мають багато схожих рис, іноді висловлюється пропозиція відмовитися від тимчасового користування землею і про заміну його орендою землі. Питання заслуговує на увагу і має бути вирішене в ЗК.
13. Право господарського відання і право оперативного управління - застосовні вони до землі?
Суб'єктами цивільних і земельних відносин є також казенні підприємства та унітарні державні та муніципальні підприємства. Однак, оскільки вони не є "приватними" юридичними особами, питання про їхнє право на землю має свої особливості.
Тут може виникнути питання про господарському віданні або оперативному управлінні. Про це йдеться в гл. 19 ГК (ст.294-300).
14. Підстави виникнення і припинення прав на землю
ГК, формулюючи підстави виникнення прав на майно, а також підстави їх припинення, має на увазі, що вони поширюються і на права на землю. Земельним законодавством вони регулюються досить докладно.
Одним з найголовніших підстав виникнення прав на землю є надання земельних ділянок з державної і муніципальної власності в приватну власність, користування, оренду. Приватні власники можуть також надавати земельні ділянки в користування і оренду іншим особам.
Підстави виникнення і припинення прав на землю нерозривно пов'язані, перехрещуються: у одних виникає право на землю, у інших воно припиняється. При наданні землі з державної і муніципальної власності в приватну припиняється право державної і муніципальної власності і виникає право приватної власності і навпаки
Одним із способів припинення права на землю є вилучення (викуп) землі для державних і муніципальних потреб (ст.278-282 ЦК) і вилучення земельних ділянок у зв'язку з порушенням земельного законодавства (ст.284-286 ЦК). Ці підстави повинні бути чітко сформульовані в новому ЗК.
Найбільш поширеними підставами виникнення прав на землю є угоди з землею. Вони закріплені в ст.260 ГК і названим вище Указом Президента РФ. У новому ЗК вони повинні бути ретельно "розписані".
Немає необхідності детально зупинятися на всіх видах угод. Але для купівлі-продажу необхідно зробити виняток. Є прихильники, але багато і противників купівлі-продажу землі. Але висловлюються заперечення про широку купівлі-продажу сільськогосподарських земель. ГК її передбачає (хоча і не прямо), але не конкретизує, таким чином, відсилаючи до земельної закону. У процесі розробки нового ЗК це було одним з найгостріших питань. Ймовірно, і купівлю-продаж сільськогосподарських земель можна ввести в жорсткі рамки, щоб уникнути різко негативних наслідків. Забороняється продаж для використання землі не за цільовим призначенням. ГК передбачає вилучення (викуп) земель в таких випадках (гл. 17ст.284-287) і відсилає до земельного законодавства. Таким чином, слід встановити обмеження використання сільськогосподарських земель. Їх не можна "пускати" в загальний земельний ринок. Ринок сільськогосподарських земель повинен бути відокремлений. Покупці землі (в тому числі й іноземні фізичні та юридичні особи) якщо вони бажають сумлінно вести сільськогосподарське виробництво, повинні мати право купити її. У Росії видобувається і відправляється на експорт багато нафти, газу і лісу. Але ж землю не можна вивезти за кордон, її можна використовувати чесно і сумлінно, і тоді купівля-продаж землі не призведе до негативних наслідків. Є й економічні механізми регулювання, в даному випадку - прогресивний земельний податок, стимулювання їх раціонального та ефективного використання, посилення державного контролю за використанням та охороною всіх, і особливо сільськогосподарських, земель.
15. Чи можна застосувати до землі набувальна давність?
Цікавим і важливим є питання про набувальною давністю (ст.234 ЦК). До праву на майно, крім землі, вона застосовується. Чи можна застосувати вона до виникнення права власності на землю? Здається, не завжди. У гл. 17 ГК вона не передбачена. Земля спочатку завжди була в державній власності, тому державні або муніципальні землі навряд чи можуть бути "нічийними". Крім того, земля особливий об'єкт нерухомості. Однак на практиці багато громадян довгий час користувалися (або користуються) "неоформленими" ділянками, потім ці ділянки можуть оформлятися органами влади у власність, користування, володіння, оренду за встановленими нормами і в загальному порядку. Якщо ділянка знаходиться в приватній власності, але власник не оголошується і не пред'являє свої права на ділянку, на нього поширюються норми про набувальною давністю. Проте питання вимагає детального рішення в новому ЗК.
16. Реєстрація прав на землю
У ст.131 ГК йдеться про реєстрацію права власності та інших прав на нерухомість, в тому числі на землю. Реєстрація проводиться в єдиному державному реєстрі установами юстиції. Система цих органів в даний час опускається тільки до області, краю, республіки. Є органи і в великих федеральних містах. У районах таких органів немає. Передбачається в районах і містах створити філії реєстраційних органів юстиції. Крім того, зазначеною статтею ГК передбачена крім державної реєстрації спеціальна реєстрація окремих видів майна (відповідно до закону). Така спеціальна реєстрація прав на землю здійснюється органом по земельних ресурсах і землевпорядкування (тобто земельним комітетом). Це випливає з ст.261 ГК, в якій прямо називаються спеціальні органи. Земельні органи проводять землевпорядкування, визначення меж ділянок і видають документи на них.
17. Реквізиція і конфіскація - застосовні вони до земельних ділянок?
Реквізиція - це вилучення в встановлених законом випадках (стихійні лиха, епізоотії, епідемії, аварії та ін.) Майна з виплатою його вартості (гл. 15, ст.242 ЦК). У гл. 17 реквізиція землі не передбачена. Це особливий об'єкт майна, по відношенню до якого практично неможливе застосування реквізиції. Вона може бути застосована до будинків і споруд, транспортних засобів, продовольства і т. Д. Що стосується землі існує спеціальна міра - вилучення (викуп) її для державних або муніципальних потреб або за порушення земельного законодавства (гл. 17 ЦК), але не в тих випадках , які передбачені для реквізиції іншого майна (не землі).
Конфіскація майна передбачена ст.243 ГК РФ, гл. 15. У гл. 17 про неї не йдеться. Але щодо землі як майна (хоча й особливого) можлива конфіскація. Однак законом необхідно визначити випадки та порядок конфіскації землі. Наприклад, у вироку суду необхідно обов'язкове зазначення про конфіскацію. Без цього конфіскація землі неможлива.
18. Права і обов'язки суб'єктів прав на землю, їх гарантії і захист
ГК в загальній формі говорить про право і обов'язки власників землі, гарантії і захист їх прав. Особливо виділяється судовий і арбітражно-судовий порядок їх захисту.
Важливе значення має питання про право власників та інших власників землі користуватися природними ресурсами, розташованими на земельній ділянці.
ГК (ст.260, гл. 17) передбачає можливість права власності на що знаходяться на його земельній ділянці власника замкнуті водойми, ліси і іншу лісову рослинність, а також його право використання на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки. Однак якщо галузевим законодавством передбачено інше, діє норма цього галузевого законодавства.
Дана норма має важливе значення, так як вона розширює права власника земельної ділянки - як право власності, так і право користування.
Закон про надра закріпив право державної власності на надра, тому власник ділянки не має права власності на корисні копалини, в тому числі загальнопоширені (пісок, глина, гравій, сапропель, а також торф). Він має право тільки користуватися ними.
За лісовому законодавству, власник лісу - держава. Власник земельної ділянки - сільськогосподарське формування, в тому числі фермерське господарство, - є власником ділянки лісового фонду (ст.10 Основ лісового законодавства), що суперечить зазначеній статті ЦК, а в ст.11 Основ закріплені функції його як власника лісу. Як власник, він веде облік лісів, дає ліцензії на лісокористування, веде лісове господарство або залучає для цих цілей фахівців.
Відповідно до нового Водним кодексом РФ державний водний фонд знаходиться у державній власності. Замкнені непротічні штучні водойми на земельних ділянках не входять до державного водний фонд. Отже, вони знаходяться у власності власника земельної ділянки.
Тваринний світ по новому Закону про тваринний світ також знаходиться в державній власності, і тому власник земельної ділянки не є власником тваринного світу, а лише користується ним в установленому порядку (за ліцензіями, за плату і т. Д.).
Список літератури
3. Відомості З'їзду народних депутатів