1. ПОНЯТТЯ І ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ ПРО товариств власників житла.
2. СТВОРЕННЯ ТА ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ТОВАРИСТВА ВЛАСНИКІВ ЖИТЛА.
3. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ ТОВАРИСТВ ВЛАСНИКІВ ЖИТЛА.
4. Реорганізація І ЛІКВІДАЦІЯ ТОВАРИСТВА ВЛАСНИКІВ ЖИТЛА.
5. ОБ'ЄДНАННЯ ТОВАРИСТВ ВЛАСНИКІВ ЖИТЛА.
Самоорганізація населення в громадські об'єднання відбувається там і тоді, де і коли люди, що живуть поруч, усвідомлюють свої загальні потреби інтереси, і об'єднуються для їх реалізації. Тому базою для розвитку нових суспільних відносин багатьма власниками обрані товариства власників житла.
В літературі недостатньо уваги приділяється питанням організації об'єднань власників житла приміщень. Власники приміщень у багатоквартирному будинку можуть утворювати на основі членства наступні об'єднання: товариство власників житла, житловий кооператив або житловий будівельний кооператив. Дана робота присвячена одній з форм організації і способу управління багатоквартирним житловим будинком - товариству власників житла (далі - ТСЖ).
1. ПОНЯТТЯ І ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ Про товариства власників житла
Відповідно до ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариством власників житла визнається некомерційна організація, об'єднання власників приміщень у багатоквартирному будинку для спільного управління комплексом нерухомого майна в багатоквартирному будинку, забезпечення експлуатації цього комплексу, володіння, користування і в установлених законом межах розпорядження спільним майном в багатоквартирному будинку.
Установчим документом товариства власників житла є статут, який приймається на загальних зборах, що проводиться в порядку, встановленому ст. 45 - 48 ЖК РФ, більшістю голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Число членів товариства власників житла, які створили товариство, має перевищувати 50% голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Товариство власників житла створюється без обмеження терміну діяльності, якщо інше не передбачено статутом товариства.
Товариство власників житла є юридичною особою з моменту його державної реєстрації. Воно має печатку із своїм найменуванням, розрахунковий та інші рахунки в банку, а також інші реквізити.
Товариство власників житла відповідає за своїми зобов'язаннями всім своїм майном. Товариство власників житла не відповідає за зобов'язаннями членів товариства. Члени товариства власників житла не відповідають за зобов'язаннями товариства.
2. СТВОРЕННЯ ТА ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ТОВАРИСТВА ВЛАСНИКІВ ЖИТЛА
Відповідно до ст. 136 ЖК РФ власники приміщень в одному багатоквартирному будинку можуть створити тільки одне товариство власників житла. Рішення про створення товариства власників житла приймається власниками приміщень в багатоквартирному будинку на їх загальних зборах. Таке рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники приміщень у відповідному багатоквартирному будинку, що володіють більш ніж 50% голосів від загального числа голосів власників приміщень у такому будинку.
Товариство власників житла може бути створено при об'єднанні:
1) кількох багатоквартирних будинків, приміщення в яких належать різним (не менше ніж двом) власникам приміщень у багатоквартирному будинку, з земельними ділянками, розташованими на спільній земельній ділянці або кількох сусідніх (що межують) земельних ділянках, мережами інженерно-технічного забезпечення та іншими елементами інфраструктури ;
2) декількох розташованих близько будинків, будівель або споруд - житлових будинків, призначених для проживання однієї сім'ї, дачних будинків з присадибними ділянками або без них, гаражами та іншими розташованими на спільній земельній ділянці або кількох сусідніх (що межують) земельних ділянках об'єктами, мережами інженерно технічного забезпечення та іншими елементами інфраструктури.
Деякою специфікою володіє створення товариства власників житла в споруджуваних багатоквартирних будинках. У цих будинках товариство власників житла може бути створено особами, яким буде належати право власності на приміщення в таких будинках.
Рішення про створення товариства власників житла в споруджуваних багатоквартирних будинках приймається на загальних зборах осіб, яким буде належати право власності на приміщення в таких будинках. Рішення про створення товариства власників житла в споруджуваних багатоквартирних будинках проводиться в порядку, встановленому ст. 45 - 48 ЖК РФ.
Державна реєстрація товариства власників житла здійснюється відповідно до законодавства про державну реєстрацію юридичних осіб (п. 3 ст. 136 ЖК РФ).
Державна реєстрація товариства власників житла здійснюється в термін не більше ніж п'ять робочих днів з дня подання документів до реєструючого органу. Державна реєстрація здійснюється за місцем знаходження зазначеного засновниками в заяві державну реєстрацію постійно діючого виконавчого органу.
Документи на реєстрацію подаються до реєструючого органу безпосередньо або відправляються поштовим відправленням з оголошеною цінністю при його пересиланні й описом вкладення.
Заява, що надається в реєструючий орган, засвідчується підписом уповноваженої особи - заявника. Справжність зазначеного підпису повинна бути засвідчена в нотаріальному порядку. При цьому заявник вказує свої паспортні дані або, відповідно до законодавства Російської Федерації, дані іншого засвідчує особу та ідентифікаційний номер документа.
Датою подання документів при здійсненні державної реєстрації є день їх отримання реєструючим органом. Заявнику видається розписка в отриманні документів із зазначенням переліку та дати їх отримання реєструючим органом, у разі якщо документи подаються до реєструючого органу безпосередньо заявником. Розписка повинна бути видана в день отримання документів реєструючим органом.
Реєструючий орган забезпечує облік і зберігання всіх представлених при державній реєстрації документів.
Рішення про державну реєстрацію, прийняте органом, є підставою внесення відповідного запису до відповідного державного реєстру. Моментом державної реєстрації визнається внесення реєструючим органом відповідного запису до відповідного державного реєстру
3. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ ТОВАРИСТВ ВЛАСНИКІВ ЖИТЛА
Відповідно до ст. 137 ЖК РФ товариство власників житла має право:
1) укладати відповідно до законодавства договір управління багатоквартирним будинком, а також договір про утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, договори про надання комунальних послуг та інші договори в інтересах товариства;
3) встановлювати на основі прийнятої кошторису доходів і витрат на рік товариства розміри платежів і внесків для кожного власника приміщення в багатоквартирному будинку відповідно до його частки у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку;
4) виконувати роботи для власників приміщень у багатоквартирному будинку і надавати їм послуги;
5) користуватися послугами банками кредитами в порядку і на умовах, які передбачені законодавством;
6) передавати за договором матеріальні і грошові кошти особам, які виконують для товариства роботи та надають товариству послуги;
7) продавати і передавати у тимчасове користування, обмінювати майно, що належить товариству.
У випадках якщо це не порушує права і законні інтереси власників приміщень у багатоквартирному будинку, товариство власників житла має право:
1) надавати в користування або обмежене користування частину загального майна в багатоквартирному будинку;
2) відповідно до вимог законодавства в установленому порядку надбудовувати, перебудовувати частина загального майна в багатоквартирному будинку;
3) отримувати в користування або отримувати або набувати у спільну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку земельні ділянки для здійснення житлового будівництва, зведення господарських та інших будівель і їх подальшої експлуатації;
4) здійснювати відповідно до вимог законодавства від імені та за рахунок власників приміщень у багатоквартирному будинку забудову прилеглих до такого дому виділених земельних ділянок;
5) укладати угоди і здійснювати інші відповідають цілям і завданням товариства дії.
У разі невиконання власниками приміщень в багатоквартирному будинку своїх обов'язків щодо участі в загальних витратах товариство власників житла в судовому порядку має право вимагати примусового відшкодування обов'язкових платежів і внесків.
Товариство власників житла також може зажадати в судовому порядку повного відшкодування завданих йому збитків в результаті невиконання власниками приміщень в багатоквартирному будинку зобов'язань зі сплати обов'язкових платежів і внесків і оплату інших загальних витрат.
Відповідно до ст. 138 ЖК РФ товариство власників житла зобов'язане:
1) забезпечити виконання вимог гл. 13 ЖК РФ, положень інших федеральних законів, інших нормативних правових актів, а також статуту товариства;
2) укладати договори про зміст і ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку з власниками приміщень в багатоквартирному будинку, які не є членами товариства;
3) виконувати в порядку, передбаченому законодавством, зобов'язання за договором;
4) забезпечувати належний санітарний та технічний стан спільного майна в багатоквартирному будинку;
5) забезпечувати виконання всіма власниками приміщень в багатоквартирному будинку обов'язків по утриманню та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку відповідно до їх частками в праві спільної власності на дане майно;
6) забезпечувати дотримання прав і законних інтересів власників приміщень у багатоквартирному будинку при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю;
7) вживати заходів, необхідних для запобігання або припинення дій третіх осіб, що утруднюють реалізацію прав володіння, користування і в установлених законодавством межах розпорядження власників приміщень спільним майном в багатоквартирному будинку або перешкоджають цьому;
8) представляти законні інтереси власників приміщень у багатоквартирному будинку, в тому числі у відносинах з третіми особами.
4. Реорганізація І ЛІКВІДАЦІЯ ТОВАРИСТВА ВЛАСНИКІВ ЖИТЛА
Відповідно до ст. 140 ЖК РФ реорганізація товариства власників житла здійснюється на підставі та в порядку, які встановлені цивільним законодавством. Товариство власників житла за рішенням загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку може бути перетворено в житловий або житлово-будівельний кооператив.
Згідно ст. 142 ЖК РФ два і більше товариства власників житла можуть створити об'єднання товариств власників житла для спільного управління спільним майном в багатоквартирних будинках. Управління зазначеними об'єднаннями здійснюється за правилами гл. 13 ЖК РФ.
Реорганізація здійснюється у формі злиття, приєднання, поділу, виділення, перетворення. Поділ або виділення товариств власників житла може бути лише за умови, що до цього часу товариство були об'єднані власники приміщень двох або більше багатоквартирних будинків. Власники приміщень в одному багатоквартирному будинку можуть створити тільки одне товариство власників житла (п. 1 ст. 136 ЖК РФ).
Злиття та приєднання товариств власників житла (ст. 57 ГК РФ) слід відрізняти від об'єднання власників житла для спільного управління спільним майном в багатоквартирних будинках (ст. 142 ЖК РФ).
Рішення про реєстрацію товариства власників житла має бути прийнято загальними зборами членів товариства власників житла відповідно до статуту товариства. Товариство власників житла вважається реорганізованим з моменту державної реєстрації речових новопосталих юридичних осіб.
Ліквідація товариства власників житла здійснюється на підставі та в порядку, які встановлені цивільним законодавством (п. 1 ст. 141 ЖК РФ).
Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язана прийняти рішення про ліквідацію товариства власників житла в разі, якщо члени товариства не мають більш ніж 50% голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Товариство власників житла може бути ліквідовано:
1) за рішенням загальних зборів його членів, в тому числі у зв'язку із закінченням терміну, на який вона створена;
2) у зв'язку зі знесенням будинку;
3) за рішенням суду в разі допущених при його створенні грубих порушень закону, якщо ці порушення носять непереборний характер, або здійснення діяльності без належного дозволу (ліцензії), або діяльності, забороненої законом, або з іншими неодноразовими або грубими порушеннями закону або інших правових актів , а також в інших випадках, передбачених ГК РФ;
4) у разі набуття права власності на все приміщення багатоквартирного будинку одним власником, а також на підставі, передбаченій п. 2 ст. 141 ЖК РФ, тобто в разі, якщо члени товариства не мають більш ніж 50% голосів.
Скорочення кількості голосів, якими володіють члени товариства власників житла, може мати місце як за суб'єктивними, так і з об'єктивних причин в наступних випадках:
1) вихід з членів товариства;
2) смерть членів товариства;
3) відчуження приміщень, що належать членам товариства, і ін.
ЖК РФ не встановлює наслідки неприйняття загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку рішення про ліквідацію товариства власників житла. В такому випадку товариство власників може бути ліквідовано за рішенням суду на підставі заяви реєструючих органів відповідно до п. 3 ст. 61 ГК РФ.
При ліквідації товариства нерухоме та інше майно, що залишилося після розрахунку з кредиторами, розподіляється між членами товариства в порядку, встановленому статутом товариства. Відповідно до п. 3 ст. 157 ЖК РФ ліквідація товариства власників житла не є підставою зміни плати за комунальні послуги для колишніх членів товариства.
5. ОБ'ЄДНАННЯ ТОВАРИСТВ ВЛАСНИКІВ ЖИТЛА
Згідно п. 2 ст. 121 ГК РФ некомерційні організації можуть добровільно об'єднуватися в асоціації (союзи) цих організацій.
Асоціація (союз) некомерційних організацій є некомерційною організацією.
Ця та подібні до неї програми, як правило, повинні базуватися на основних орієнтирах та пріоритетні напрямки вдосконалення процесу організації товариств власників житла.
Великі і системні зусилля щодо вдосконалення законодавства і створення інфраструктури ефективної діяльності ТСЖ впевнено приведуть наше суспільство до принципового поліпшення якості життя в багатоквартирних будинках.
У той же час, сучасна житлова політика Російської Федерації реалізується через систему заходів програми житлово-комунальної реформи, виходить з того, що рішення проблеми поліпшення утримання житлового фонду, турбота про стан багатоквартирних будинків - це цілком справа самих мешканців.