I. ПОНЯТТЯ, СТВОРЕННЯ ТА ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ТСЖ
В рамках програми «Реформування і модернізації ЖКГ РФ» велика увага приділяється альтернативним, конкурентного управління житловим фондом. Таким альтернативним управлінням є Товариство власників житла (далі ТСЖ).
Згідно ст. 135 Житлового кодексу РФ (далі - ЖК РФ) товариство власників житла - це некомерційна організація, об'єднання власників приміщень у багатоквартирному будинку для спільного управління комплексом нерухомого майна в багатоквартирному будинку, забезпечення експлуатації цього комплексу, володіння, користування і в установлених законодавством межах розпорядження спільним майном .
Власники приміщень у багатоквартирному будинку має право створити тільки одне ТСЖ.
Будинки в ТСЖ об'єднуються за ознакою компактно розташованого загального майна, в одному ТСЖ можуть бути (ст. 136 ЖК РФ):
- один будинок, в якому не менше 2-х приміщень і не менше 2-х власників;
- кілька багатоквартирних будинків, приміщення в яких належать різним (не менше ніж двом) власникам приміщень, з земельними ділянками, розташованими на спільній земельній ділянці або кількох сусідніх (що межують) земельних ділянках, мережами інженерно-технічного забезпечення та іншими елементами інфраструктури;
- кілька розташованих близько будинків, будівель або споруд; житлових будинків, призначених для проживання однієї сім'ї, дачних будинків з присадибними ділянками або без них, гаражами та іншими розташованими на спільній земельній ділянці або кількох сусідніх (що межують) земельних ділянках об'єктами, мережами інженерно-технічного забезпечення та іншими елементами інфраструктури;
- будується (споруджувані) багатоквартирний будинок, в якому ТСЖ створюється майбутніми власниками приміщень в цьому будинку (будинках) (ст. 139 ЖК РФ).
Рішення про створення товариства власників житла приймається власниками приміщень в багатоквартирному будинку на їх загальних зборах (ст. 136 ч.1 ЖК РФ). Ініціаторами проведення загальних зборів власників можуть бути власник або кілька власників приміщень у даному будинку (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ). Для успішного проведення загальних зборів бажано, щоб в будинку з'явилася ініціативна група власників приміщень, створена з ініціативи самих жителів.
Єдиним установчим документом ТСЖ є - Статут, прийнятий на загальних зборах. Число членів товариства власників житла, які створили товариство, має перевищувати п'ятдесят відсотків голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Товариство власників житла створюється без обмеження терміну діяльності, якщо інше не передбачено статутом товариства.
Основні етапи при організації ТСЖ можна представити наступною схемою.
1. Створення ініціативної групи
Ініціативна група повинна бути сформована з власників або майбутніх власників житла (якщо ТСЖ утворюється в споруджуваному будинку). Кількість учасників групи в залежності від розміру будинку (будинків) може бути приблизно 5-10 чоловік. Завдання ініціативної групи - зібрати загальні збори власників житла для вибору форми управління будинком / будинками.
2. Підготовка до загальних зборів власників
Ініціативна група готує:
- список квартир і нежитлових приміщень, що перебувають у приватній власності, із зазначенням даних про власників приміщень і загальної площі приміщень, а також їх частки в загальній корисної площі багатоквартирного будинку. Також повинна бути визначена загальна площа приміщень, що перебувають у державній або муніципальній власності, і її частка в загальній корисної площі багатоквартирного будинку (провести реєстрацію ТСЖ можливо тільки в тому будинку, в якому більше 50% приміщень знаходиться в приватній власності). Дана інформація необхідна для розсилки власникам приміщень іменних повідомлень про проведення загальних зборів і підготовки бюлетенів для голосування.
- бюлетені для голосування;
- Статут майбутнього ТСЖ, який включає в себе основні положення майбутньої діяльності товариства;
- повідомлення всім власникам приміщень про майбутні збори з зазначенням порядку зборів, дати і місця проведення і розсилає їх. Повідомлення надсилаються всім власникам, в тому числі і тим, хто володіє приміщенням на правах пайової власності, і власникам нежитлових приміщень (магазинах, офісним установам, які знаходяться в будинку).
Повідомлення надсилаються поштою рекомендованим листом або вручаються особисто під розписку. Вони повинні бути отримані власниками не пізніше, ніж за десять днів до дати проведення загальних зборів. Копії повідомлень, поштових квитанцій, розписок про отримання (при врученні особисто) варто зберегти.
У квитанціях повинна міститися інформація про те, що направляється саме повідомлення про проведення загальних зборів, а не інша поштова кореспонденція. У повідомленні рекомендується зазначити, що власники, приходячи на збори, зобов'язані мати з собою копію свідоцтва про державну реєстрацію права власності на відповідне приміщення, документ, що засвідчує особу (а представники власників документи, що підтверджують їх повноваження).
3. Проведення загальних зборів власників
Збори проводяться ініціаторами. Рішення загальних зборів про вибір способу управління є обов'язковим для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку. Рішення про вибір форми управління будинком (будинками) приймається більшістю голосів (більше 50% від загального числа) всіх власників приміщень у будинку (незалежно від того, прийшли вони на збори чи ні). Кількість голосів, яким володіє кожен власник приміщення на загальних зборах власників, пропорційно його частці в спільній власності на спільне майно в даному будинку (будинках) (ст.48 ЖК РФ) .Якщо власники роблять вибір на користь створення ТСЖ, то на загальних зборах вирішуються наступні питання:
затверджують статут ТСЖ - стверджується більшістю голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку;
вибирають правління і його голови;
вибирають ревізійну комісію (ревізора);
визначають всіх бажаючих брати участь в ТСЖ.
Вступ в ТСЖ - справа добровільна! Власник вступає в ТСЖ на підставі заяви з додатком копій документів, що підтверджують право власності на приміщення в будинку. В процесі зборів обов'язково ведеться протокол, необхідний для реєстрації ТСЖ. Лист реєстрації учасників загальних зборів та листи голосування з питань, що виносяться на збори, після закінчення зборів і після оформлення протоколу, повинні бути підшиті до протоколу зборів і складати з ним єдине ціле.
4. Реєстрація ТСЖ (п. З, ст. 136 ЖК РФ)
Після загальних зборів, Голова правління товариства реєструє ТСЖ. Державна реєстрація ТСЖ здійснюється відповідно до законодавства про реєстрацію юридичних осіб. Реєстрацію проводить податковий орган за місцем знаходження створюваного ТСЖ. Документи, необхідні для реєстрації ТСЖ:
- заяву про державну реєстрацію. Заява, що представляється до реєструючого органу, засвідчується підписом уповноваженої особи, справжність якого повинна бути засвідчена в нотаріальному порядку. При цьому заявник вказує свої паспортні дані або відповідно до законодавства Російської Федерації дані іншого засвідчує особу та ідентифікаційний номер платника податків. Заява та кожен лист додаток до заяви підписуються заявником;
- статут ТСЖ (в 2 примірниках, в прошитому, пронумерованому вигляді);
- протокол загальних зборів про створення ТСЖ;
- документ про сплату державного мита.
Термін державної реєстрації юридичних осіб не може перевищувати 5 робочих днів з моменту надання документів до реєструючого органу. Після закінчення цих днів Федеральна податкова служба видає свідоцтво про реєстрацію ТСЖ.
Після державної реєстрації ТСЖ має виготовити печатку і відкрити розрахунковий або інші рахунки в банку (п. 5 ст. 135 ЖК РФ). Крім того, необхідно прийняти технічну документацію від організації раніше здійснювала управління багатоквартирним будинком.
Пункт 10 ст. 162 ЖК РФ зобов'язує керуючу організацію за 30 днів до припинення договору управління передати знову обраної керуючої організації, ТСЖ технічну документацію на багатоквартирний будинок і інші пов'язані з управлінням таким будинком документи. Крім того, при зміні керуючої організації доцільно скласти двосторонній акт стану загального майна в багатоквартирному будинку. Такий акт підписується уповноваженим представником організації, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком, і уповноваженим представником організації, яка буде керувати багатоквартирним будинком надалі. Акт стану загального майна може використовуватися для оцінки результативності роботи організації, яка керувала багатоквартирним будинком до моменту складання акта, а також для планування робіт з управління, обслуговування і ремонту спільного майна власників приміщень багатоквартирного будинку.
II. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ ТОВАРИСТВА ВЛАСНИКІВ ЖИТЛА
Згідно ст. 137, ТСЖ вправі.
- укладати договір управління багатоквартирним будинком, а також договори про зміст і ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку, договори про надання комунальних послуг та інші договори в інтересах членів товариства;