Ріелторський бізнес в сша

Ріелторський бізнес в США - найбільш розвинений в світі. Багаторічна практика дозволила американським експертам домогтися високих доходів на ринку і майже стовідсотковою прозорості угод. Агенти з нерухомості всього світу давно беруть приклад з американських колег. У статті ми розповімо про те, як стати ріелтором в США, як працюють американські ріелтори і як відкрити своє агентство нерухомості.

У США функціонують і великі, і середні, і дрібні брокерські контори по нерухомості. За їх діяльністю стежить Національна Асоціація ріелторів (НАР) - найбільша професійна організація в Сполучених Штатах. НАР займається питаннями лобі, стандартів роботи, етики ріелторів і їх навчання. У неї входить близько 1 300 000 членів, хоча участь в НАР необов'язково. Самі громадяни визнають вплив і лобістські можливості цієї організації - брокери розвивають всю сферу нерухомості: будівництво, виробництво меблів, будматеріалів і побутової техніки. НАР не займається ліцензуванням ріелторів - цю функцію взяла на себе держава.

Як стати ріелтором в США

Освіта американського ріелтора

Щоб стати агентом з нерухомості в Сполучених Штатах, як і в Росії, не обов'язково мати вищу освіту. Спеціальних коледжів і факультетів для ріелторів в США теж немає. Однак є певні обмеження для людей, які вирішили стати брокером по нерухомості. Так, кандидат повинен:

  • бути старше 18 років
  • бути громадянином Сполучених Штатів Америки. Бажано бути з того ж штату, де ріелтор збирається працювати.
  • не мати судимостей
Зовсім без освіти стати посередником в США теж не вийде. Новачок зобов'язаний пройти курси (pre-licensing corses). Їх обсяг і тривалість різні в залежності від штату і компанії, яка проводить ці курси. В середньому курси тривають 40-60 академічних годин. Після закінчення потрібно здати платний іспит.
Лише пройшовши курси ріелторського майстерності і здавши іспит (потрібно відповісти мінімум на 70% питань) можна отримати ліцензію. Без неї діяльність ріелтора в США неможлива. Можна звичайно піти для початку попрацювати асистентом ріелтора: для цього не потрібно вчитися. Багато хто саме так починають свою кар'єру. Державна організація, яка відповідає за ліцензування ріелторського бізнесу, повинна підтверджувати програму подібних курсів. Навчання ріелторському майстерності є і в деяких навчальних закладів, що зручно: будучи студентом можна заощадити час і відразу пройти курси. Досвідчені агенти нерухомості просять не зациклюватися на іспиті з отримання ліцензії - найважче доведеться пройти після цього.

Є й інші нюанси роботи ріелтора в США, які слід знати:

  • між ріелтором і брокером в США є різниця. Ліцензія ріелтора і ліцензія брокера - дві різні речі. Щоб отримати ліцензію брокера, потрібно мати досвід роботи ріелтора мінімум 2 роки;
  • агент не має права працювати самостійно на відміну від брокера по нерухомості. Великі агентства рідко беруть новачка на роботу. Зазвичай ріелтори починають кар'єру з маленьких агентств;
  • якщо агент вирішив переїхати в інше місто, він повинен зняти реєстрацію зі старого місця роботи і наново реєструватися вже на новому місці роботи;
  • якщо ріелтор переїжджає не тільки в інше місто, а й в інший штат, то крім нової реєстрації він повинен отримати нову ліцензію, що дає можливість займатися практикою в цьому штаті;
  • взагалі, правила і закони в штатах відрізняються один від одного. У більшості штатів ріелтор - фахівець вузькоспрямований: він не може бути іпотечним брокером або надавати страхові послуги.

Бути ріелтором в Америці дорого
з цих причин:

Комісія американських ріелторів
Кілька років тому під час проведення купівлі-продажу ріелтор отримував 7-8% від вартості нерухомості. Зараз ріелтори зменшили комісійні до 5% (іноді 3 і 4%), але це ніяк не відбилося на доходах американських агентів, тому як ціни на нерухомість в цілому підскочили. В результаті ріелтори зараз отримують набагато більше, ніж 10 років тому, при обліку інфляції. Якщо агент працює в конторі, він отримує від 60 до 85% комісійних: остаточна сума залежить від брокерської компанії.

За що ріелтора в США можуть позбавити ліцензії

Ліцензія для американського ріелтора життєво необхідна. Проте щороку тисячі ріелторів в США втрачають її: хтось через некомпетентність, хтось через шахрайство, а хтось просто став жертвою обставин. Ліцензію можуть відібрати на певний час, в залежності від ступеня провини. Але якщо її позбавляють, то ріелтор вже не зможе відновити її.

Чому ж ріелтор в США може втратити ліцензію?
Отже:

  1. Непрофесійна бухгалтерія, гра з чужими грошима. Один з приставів компанії, що займається ліцензуванням ріелторів в США, розповів американському виданню один випадок. Техаський брокер прийняв від покупця $ 18 479, щоб той не витратив їх перед закриттям угоди. Замість того, щоб відкрити трастовий рахунок в банку і перевести туди гроші, агент перевів у готівку чек і тримав суму у себе в сейфі. Він вважав всі свої витрати і брав гроші з цієї готівки, в тому числі і свої комісійні без відома самого покупця. Коли це з'ясувалося, у брокера відібрали ліцензію.
  2. Якщо агент знав про дефекти об'єкта нерухомості і не повідомив про це клієнта. За умови, що клієнт доведе це порушення. Щоб застрахувати себе, багато ріелторів перед укладенням угоди запрошують інспектора будинків - техніка, будівельника, інженера. Вони оглядають будинок / квартиру і роблять письмові висновки. Після цього ріелтор не несе відповідальність за стан об'єкта нерухомості.
  3. Шахрайство з іпотекою. Брокери, які займаються обманом, використовують різні схеми. Ось одна з найпоширеніших: банк змушений дати суму під кредит більше, ніж того «заслуговує» об'єкт нерухомості. Для цього потрібно, щоб фахівець, що оцінює будинок / квартиру, завищив вартість. в яких вартість будинку трохи завищена. Найчастіше сам оцінювач замішаний в цьому більше, ніж брокер, який все ж відповідає за дії фахівця.
  4. Порушення професійної етики. Націальнальная Асоціація Ріелторів створила Кодекс етики, в якій прописуються права та обов'язки ріелтора перед клієнтами та колегами. Детально з ним можна ознайомитися на сайті НАР.
  5. Якщо ріелтор приховав інформацію про свої судимості, а потім це вийшло назовні.
  6. Якщо брокер відмовляється співпрацювати з Державною Комісією з нерухомості або робить це неохоче.
  7. Якщо брокер видавав себе за юриста з нерухомості. У деяких штатах будь-яка угода з нерухомістю вимагає наявності юриста. В інших штатах ріелтор, який займається стандартним контрактом, може все зробити сам. Ось тільки іноді буває складно визначити, який контракт складний, а який стандартний. Ось тут і починається головоломка. Деякі ріелтори через незнання потрапляють в цю пастку: вирішивши, що угода легка, вони в тозі втрачають ліцензію Фахівці радять у будь-яких випадках звертатися до юристів.
  8. Невиконання ліцензійних вимог. Деякі ріелтори просто забувають платити за ліцензію або продовжувати її, за що слід негайне позбавлення.

Особливості укладання угоди з нерухомості в США

  • У США проводяться операції тільки з купівлі-продажу. Бартерні угоди не характерні для американського ринку нерухомості.
  • Ріелтор з боку покупця готує пропозицію про ціну. Його спочатку підписує покупець, після чого документ передається на розгляд продавцю. Тільки після підпису продавця починається робота по створенню договору купівлі-продажу Real Estate Purchase contract.
  • Обов'язок ріелтора - відкрити в банку Escrow - трастовий рахунок, на який перейдуть гроші покупця до закриття угоди.

Як відкрити агентство нерухомості в США

Часто ріелтори, які накопичили досвід, відкривають свій бізнес. Для цього необхідне дотримання наступних умов:

  • Перша і одна з найважливіших умов для відкриття агентства нерухомості в США - наявність ліцензії брокера.
  • Брокеру має бути не менше 21 року.
  • Страховка професійної діяльності (Errors Omissions Insurance), як особисто на брокера, так і для контори в цілому.
Специфіка роботи агентства нерухомості
В американських конторах немає чергування агентів на робочому місці. Робочі місця зазвичай не закріплені за ріелторами, більш того, багато хто працює на дому. Всі доходи ріелтора йдуть виключно з комісійних. Таким чином, агентство видає зарплати лише бухгалтеру, системному адміністратору, менеджеру і іншим працівникам, не пов'язаним з операціями з купівлі / продажу нерухомості.


висновки:
Ріелторський бізнес в Америці досить прозорий: тут практично неможливо щось приховати, підробити, когось обдурити. За діяльністю фахівців стежать як держоргани, так і внутрішні аудитори.
Прибутковість ріелторського справи в США висока, за винятком кризових періодів, коли зупиняється купівля / продаж у всіх сферах.
Самим ріелторам складно на перших порах: потрібно бути готовим до великих початковим витратам і низькій віддачі з боку ринку. З накопиченням досвіду фахівців стає легше.
Американці звертаються до брокерів, тому що цінують свій час: їм простіше перекласти справи, в яких вони мало розбираються, на професіонала, ніж самим займатися питаннями нерухомості.

Схожі статті