Купівля завжди пов'язана з ризиком
Під "ризиком" при придбанні нерухомості прийнято розуміти ймовірність (загрозу) втрати часу, коштів або появи додаткових витрат.
І такі ризики присутні при будь-якій покупці нерухомості. Нижче розглянуті найпоширеніші загрози інтересам покупців нерухомості. Наведено оцінку ризику, і розкриті звичайні дії ріелтора для мінімізації ризиків покупця.
Продавець - не продавець
Ситуація. продавець квартири тягне з показами, переговорами, внесенням авансу. Можливо продавець бажає виставляти, але не продавати його. Або ж у продавця складності з пакетом документів для угоди.
Ризик. покупець може втратити багато часу, поки чекає, що «продавець дозріє».
Ріелтор мінімізує ризик тим, що працює відразу по декількох об'єктах. У разі якщо переговори з продавцями привабливого об'єкта утруднені, тобто кілька підготовлених альтернативних об'єктів.
Тривалі невдалі переговори
Ситуація. продавець виставив квартиру за низькою ціною, організував покази, і веде активні переговори відразу з декількома покупцями. Продавець маніпулює словами і чекає, коли йому запропонують максимальну ціну. Це «аукціон» в розумінні деяких ріелторів, хоча ця технологія продажів не дотягує до справжнього аукціону за ключовими характеристиками.
Ризик. в цьому випадку покупець може втратити не тільки час, але і безліч сил, може «втомитися» ще до знаходження своєї квартири.
Я виключаю маніпуляційні техніки продажів у своїй роботі. Нестандартні способи продажів нерухомості виправдані тільки для нестандартних об'єктів. Для масового ринку є налагоджені технології, усталені терміни і відпрацьовані ситуації, які дозволяють забезпечити надійність, безпеку і комфорт покупки.
Ріелтор оцінює ймовірність виходу на угоду з привабливою ціною, і захищає своїх замовників від маніпуляційних технік інших ріелторів.
Невихід на угоду
Ситуація. Аванс внесений, але продавці можуть «не вийти на угоду». Це означає, що продавці не з'явилися в повному складі з паспортами та іншими документами, необхідними для здійснення угоди, у встановлений час і місце. Якщо правильних шляхів одиниці. то неправильних шляхів підготовки угоди у продавців може бути дуже багато:
Ризик. покупець може втратити не тільки час на пошук іншого об'єкта, а й втратити внесений аванс. Аванс повинен повертатися покупцеві в разі, якщо відмова від угоди відбувається за бажанням або вини продавця. Але не всі продавці легко розлучаються з отриманим авансом, і конфлікт може дійти до суду.
Що робить ріелтор для мінімізації ризику: до внесення авансу вже обговорюються ключові моменти майбутньої підготовки та проведення операції, максимально точно описуються умови в авансовому угоді, при наявності відомих міжособистісних конфліктах компромісні рішення визначаються до внесення авансу.
З метою мінімізації втрат грошових коштів ріелтор не вносить значні аванси і не вносить аванси без строго визначених умов повернення.
Помилки при організації взаєморозрахунків на угоді
Ситуація. в Москві загальноприйняті розрахунки через банківські комірки. Але ніхто не скасовує важливі моменти: вірні умови доступу до осередків, перевірка купюр, узгоджені тексти розписок. Ці дії плануються задовго до угоди. На угоді сторони реалізують домовленості.
Ризик. на цьому етапі зазвичай не трапляється серйозних проблем. Помилки в доступи до осередків виправляються в присутності обох сторін. Непередбачені раніше ситуації на угодах вирішуються негайно, для чого на угоді завжди є ріелтор з достатнім досвідом.
Малодосвідчених ріелторів на угодах супроводжує досвідчений наставник або керівник відділу.
Скасування реєстрації в Росреестра
Ситуація. зовсім рідкісний випадок, коли угода скасовується після подачі пакета на реєстрацію в Росреестр. Наприклад, це може статися через конфлікт між учасниками угоди.
Ризик. повернення до первісного стану «до угоди». Конфліктна ситуація супроводжується необхідністю отримати кошти з осередку, і повернення авансованих коштів.
Зазвичай ріелтор безсилий протистояти діям будь-якої сторони на цьому етапі, так як він надає послуги, але не є стороною за договором купівлі-продажу.
Для зменшення ризиків повинні бути якісно проведені попередні етапи. Цим досягається відсутність ризиків по основній сумі грошових коштів, закладеної в клітинку. Ріелтор професійно консультує і бере участь в переговорах по поверненню в русло домовленостей або поверненню до первісного стану «до угоди».
Невиконання умов щодо звільнення та передачі квартири
Ситуація. Також рідкісний випадок, але все ж ймовірний. Продавець повинен звільнити і передати квартиру за умовами договору. Причому передача квартири здійснюється в обумовленому стані - наприклад, наявність обладнання та меблів. У разі порушення термінів виписки зареєстрованих осіб, терміну передачі квартири, збереження обумовленого стану і нерозв'язні конфлікти з продавцем покупець може звернутися тільки до суду.
Ризик. зменшення ринкової привабливості купленої квартири.
Що робить ріелтор: на попередніх етапах ріелтор створює умови, щоб звільнення і передача квартири була найменш складним етапом для сторін. Все що можна зробити до угоди, робиться до угоди (наприклад, виписка зареєстрованих осіб), стан переданого майна описано в авансовому угоді і договорі купівлі-продажу. І ріелтор докладає зусиль, щоб між учасниками договору створилися хороші особисті стосунки, коли порушення умов продавцем буде впливати не тільки на втрату грошових коштів, але і до «втрати обличчя».
Втрата права власності на придбану квартиру
Ситуація. Ніхто не може гарантувати покупцеві, що продавець або «третя особа" не оскаржить право власності по куплену квартиру в судовому порядку. І суд може прийняти рішення в якусь сторону на свій розсуд. Така невизначеність може паралізувати деяких особливо вразливих покупців.
Тут слід пам'ятати, що для оскарження права покупки недостатньо тільки бажання судитися. Потрібні реальні підстави. підроблена угода, утиск інтересів сторони, надання підроблених документів, недієздатність сторін угоди.
Що робить ріелтор: саме ці ризики обмеження прав покупця перевіряються ріелтором або юристом (з обов'язковою досвідом в нерухомості) на етапі підготовки угоди. У спірних моментах потрібно додаткові консультації у юристів-практиків, що мають високу кваліфікацію.
У разі виникнення проблем в документах об'єкта ріелтор сповіщає покупця разом зі своєю експертною оцінкою і шляхами мінімізації ризику: перенесення дати угоди для усунення недоліків, ускладнення угоди через альтернативу, проведення медичного огляду і так далі. Покупець знайомиться з альтернативами і приймає своє рішення.
Угода може бути здійснена, коли ризик незначний, часто ріелтори беруть додаткові зобов'язання продавців в нотаріальній формі. Це не впливає на свободу дій сторін, але є серйозним аргументом в разі, якщо конфлікт дійде до судового розгляду.
Банкрутство продавця ПІСЛЯ продажу квартири
У загальному випадку ризик в тому, що якщо на момент продажу майна продавець має кредити, і його платоспроможність різко погіршилася протягом 1-3 років ПІСЛЯ угоди, то продавець може бути визнаний банкрутом. а вже завершилися угоди можуть бути розглянуті на предмет приховування майна від кредиторів.
Що робить ріелтор: до звичайної юридичної перевірки об'єкту нерухомості ріелтор оцінює фінансову спроможність. наявність кредитів і прострочень. Значно ризикованими стали покупки нерухомості за заниженою вартістю.
Титульне страхування під час купівлі квартири
Титульне страхування - це єдиний надійний інструмент повернення грошових коштів в обсязі всієї покупки в разі, коли договір може бути визнаний недійсним. Ні ріелтор, ні продавець, ні держава не гарантують повернення покупцеві грошей в повному обсязі або в розумні терміни.
Покупець може застрахувати покупку на "зміну титульного власника" на термін 1-3 роки на всю суму угоди. Це може скласти від 0,2% від вартості об'єкта нерухомості, коли правовстановлюючі документи не передбачають "пригод", до 5% від вартості, якщо присутні ризики оспорювання права або валютні ризики.
Покупцеві слід вибирати страхову компанію з бездоганною репутацією. так як відомі випадки, що страхова компанія відмовляється від своїх зобов'язань при настанні страхового випадку.
Завданням ріелтора є не тільки підбір страхової компанії, але і надання страховику необхідних документів.
Картка сторінки для пошукових систем:
Ризики при покупці квартири і їх мінімізація.Оцінка ризиків при купівлі нерухомості, і звичайні дії ріелтора для мінімізації ризиків покупця.
Віктор Купріянов. +7 (963) 680-03-48. Москва.