Відзначимо, перш за все, що якщо ви маєте у власності земельну ділянку, то за чинним законодавством вам належить сплачувати відповідний земельний податок. Цей податок регулюється Земельним кодексом, в ст.65 якого сказано, що «використання землі в РФ є платним». Формами плати за використання землі є земельний податок та орендна плата.
Спробуємо розібратися, що таке ринкова ціна землі і що таке її кадастрова вартість і як вони розраховуються?
Це знання важливо для власників земельних ділянок. Адже для справедливої сплати податку вони повинні бути зацікавлені в тому, щоб кадастрова вартість їх ділянок була не вище ринкової вартості.
Ринкова вартість земельної ділянки
Ріелтор, що професійно займається діяльністю пов'язаною з купівлею і продажем нерухомості в стані зробити ринкову оцінку земельної ділянки. Потім маневруючи ціною шукати точку попиту, після якої клієнти починають цікавитися пропозицією і, врешті-решт, знайти ціну, за яку нерухомість буде продана. Ця ринкова ціна потім буде зафіксована в договорі купівлі - продажу земельної ділянки. Відповідно оцінка ріелтора і ціна будуть застосовні тільки до конкретної угоді.
Власник земельної ділянки може зробити офіційну оцінку своєї земельної ділянки (або іншої нерухомості).
Статтею 66 Земельного кодексу Російської Федерації передбачено, що ринкова вартість земельної ділянки встановлюється відповідно до Федерального закону про оціночну діяльність.
Для того щоб визначити і письмово зафіксувати ринкову вартість земельної ділянки власник може замовити ринкову оцінку своєї земельної ділянки незалежного оцінювача, що є членом СРО Російського товариства оцінювачів. За результатами проведення оцінки складається письмовий висновок експертів. Згідно п.3 ст. 66 Земельного кодексу України у випадках визначення ринкової вартості земельної ділянки кадастрова вартість цієї земельної ділянки встановлюється рівною його ринкової вартості.
Однак законодавство не визначає стійкого механізму, використовуючи який власник земельної ділянки міг би як то встановити ринкову вартість своєї ділянки, зафіксувати її і потім повідомити в орган кадастрового обліку для фіксації цієї ринкової - кадастрової вартості.
Таким чином, ринкова вартість визначається індивідуально за запитом власника землі найчастіше для угод пов'язаних з відчуженням земельної ділянки, переходу права власності, а також у випадках суперечок і, можливо, також інших випадках.
Кадастрова вартість земельної ділянки
Для встановлення кадастрової вартості земельних ділянок проводиться державна кадастрова оцінка земель відповідно до законодавства Російської Федерації про оціночну діяльність за винятком випадків, визначених пунктом 3 статті 66 Земельного кодексу Російської Федерації.
Державна кадастрова оцінка проводиться не рідше одного разу на три роки (для міст федерального значення - один раз на два роки) і не частіше одного разу кожні 5 років.
Якщо в об'єкта нерухомості є кадастровий номер, то проводиться кадастрова оцінка землі методами масової оцінки без виїздів фахівців на місце розташування об'єкта. Момент, коли проводиться акт оцінки, власнику невідомий. Результати кадастрової вартості об'єкта нерухомості затверджуються розпорядженням і відомості вносяться філією кадастрової палати в реєстр об'єктів нерухомості.
При цьому виходить, що індивідуальна оцінка може мати місце тільки при неможливості використання методу масової оцінки.
Таким чином, кадастрова вартість встановлюється без участі власника землі, виключно для цілей оподаткування.
Результат оцінки можна дізнатися на сайті Росреестра, або шляхом подання запиту в Росреестр.
Висновок: при здійсненні операції відчуження земельної ділянки марно посилатися на його кадастрову вартість, потрібно встановити його ринкову вартість. При розрахунку податку, який належить сплатити за володіння земельною ділянкою немає сенсу посилатися на ринкову вартість, для цього встановлюється кадастрова вартість.
Де і як власник може отримати відомості про кадастрової вартості своєї земельної ділянки?
Що робити власнику, якщо кадастрова вартість значно, перевищує ринкову вартість?
Перше, що повинен зробити власник це вирішити чи готовий він вплутатися в процедуру оскарження кадастрової вартості. Оскарження кадастрової вартості включає в себе всі випадки, коли власник намагається:
- встановити кадастрову вартість в розмірі ринкової;
- оспорювання кадастрової вартості об'єкта в зв'язку з недостовірністю відомостей, використаних при визначенні його кадастрової вартості.
Органи, в які можна звертатися для оскарження кадастрової вартості
Таким чином, для заперечування кадастрової вартості можна звертатися в наступні органи:
Для фізичних осіб, в тому числі індивідуальних підприємців:
- Арбітражний суд.
- Комісія або суд загальної юрисдикції.
Для юридичних осіб.
- Арбітражний суд.
- До Комісії по розгляду суперечок, і тільки якщо вона відхилить заяву або не розгляне його за один місяць можна звертатися в суд загальної юрисдикції.
Що таке комісія з розгляду суперечок?
На території Московської області створено комісію з розгляду спорів про результати визначення кадастрової вартості.
У суб'єктах Російської Федерації комісії створюються регіональним управлінням Росреестра.
До складу комісії входять представники самого Росреестра, кадастрової палати, органу виконавчої влади суб'єкта, а також представники підприємницького співтовариства і саморегулівних організацій оцінювачів.
Які умови і який термін для звернення до комісії?
Термін на звернення до комісії - не пізніше 5 років з моменту внесення до державного кадастр нерухомості результатів визначення кадастрової вартості, але в будь-якому випадку до моменту визначення нової кадастрової вартості.
Що стосується відхилення кадастрової вартості від ринкової більш ніж на 30% до заяви в обов'язковому порядку додається експертний висновок про визначення ринкової вартості. Відсутність такого висновку призведе до відмови комісією в задоволенні вимог заявника.
Хто може бути відповідачем при оскарженні кадастрової вартості?
Відповідачем по спору виступатиме Філія Федерального Державного Бюджетного Установи «Федеральна кадастрова палата Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії» по Московській області (філія ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московській області.
У позовній заяві може міститися, по крайней мере, два прохання:
- Про встановлення кадастрової вартості земельної ділянки в розмірі його ринкової вартості в сумі визначеної звітом.
- Про обов'язок ФГБУ «ФКП Росрееста» внести зміни в державний кадастр нерухомості.
Що може зажадати додатково комісія або суд від заявника?
Як ми вже з'ясували для звернення до Комісії потрібно написати заяву і прикласти до нього звіт про ринкову оцінку земельної ділянки. Для звернення до суду (арбітражного суду) необхідно скласти позовну заяву і також докласти звіт про ринкову оцінку земельної ділянки. Однак для позитивного вирішення питання цього недостатньо.
Нормами статті 17.1 Закону про оціночну діяльність передбачено проведення експертизи звіту оцінювача.
Статтею 24.16 Закону про оціночну діяльність визначено, що протягом тридцяти днів з дати складання звіту про визначення кадастрової вартості виконавець робіт по визначенню кадастрової вартості зобов'язаний забезпечити проведення експертизи цього звіту, в тому числі повторної, саморегулівної організацією оцінювачів, членами якої є оцінювачі, які здійснили визначення кадастрової вартості.
Звіт про визначення кадастрової вартості приймається замовником робіт тільки за умови наявності позитивного висновку на зазначений звіт.
За результатами експертизи звіту про визначення кадастрової вартості саморегульована організація оцінювачів дає позитивний або негативний експертний висновок на зазначений звіт.
Таким чином, після того як звіт про ринкову вартість об'єкта нерухомості буде складено необхідно провести експертизу звіту оцінювача, отримавши позитивний висновок на наявний звіт.
Якщо цього не зробити, то суд має право самостійно або за запитом відповідача призначити повторну експертизу для отримання позитивного висновку.
Це не тільки призведе до подорожчання процесу, а й сильно його затягне.
Які ще істотні моменти можуть служити підставою для відмови в задоволенні позовної заяви?
- Недостовірність відомостей про об'єкт нерухомості, використаних при визначенні його кадастрової вартості.
- Встановлення щодо об'єкта нерухомості його ринкової вартості на дату, станом на яку встановлена його кадастрова вартість.
Іншими словами, якщо власник вважає, що кадастрова вартість, встановлена з метою оподаткування, перевищує ринкову вартість земельної ділянки, і він вирішив оскаржити результати визначення кадастрової вартості, то ринкова вартість об'єкта нерухомості повинна бути встановлена на дату, станом на яку була встановлена його кадастрова вартість.
При цьому ситуація ускладнюється тим, що якщо земельна ділянка має кадастровий номер (вказується в свідоцтві про власність), то Акт визначення кадастрової вартості на практиці не складається.
Такий Акт нізвідки неможливо отримати і значення набуває дата внесення до державного кадастр нерухомості відомостей про кадастрової вартості цієї ж земельної ділянки, що має кадастровий номер.
Таким чином, щоб оскаржувати кадастрову вартість своєї земельної ділянки, власник повинен знати дату, на яку визначена кадастрова вартість земельної ділянки.
Саме і винятково на цю дату повинен бути складений звіт про ринкову вартість об'єкта нерухомості. Якщо звіт буде складено, на яку або іншу дату, то це буде підставою для відмови в задоволенні позовних вимог.
Як дізнатися дату, на яку визначена кадастрова вартість земельної ділянки?
Ця дата не міститься у відкритому доступі, і дізнатися її можна через адвокатський запит або запит суду, а також іншого офіційного органу.
Що станеться, якщо все-таки вдасться виграти суперечку?
Ринкова вартість в даному випадку поширює свою дію лише на майбутній період і підлягає внесенню в кадастр з моменту вступу судового акту в законну силу, але не раніше. Перегляд кадастрової вартості за період, що передує розгляду спору неможливий.
Таким чином, нова кадастрова вартість буде обчислюватися з моменту вступу в силу судового акта. Відповідно з цієї дати власник буде сплачувати податки виходячи з нової кадастрової вартості, а за весь попередній період, виходячи з попередньої кадастрової вартості.