Не завжди рішення про укладення іпотечного договору з банку виявляється правильним і доцільним.
Важко адекватно оцінити свої можливості нести довгострокові боргові зобов'язання на настільки тривалі терміни, які пропонуються банками - адже економічна ситуація динамічна і мінлива, завдяки високому темпу сучасного життя.
Пропозиції, які здавалися вигідними вчора, завтра можуть опинитися абсолютно неприйнятними.
Відповідно до російського законодавства, зокрема ст.450 ГК РФ, розірвати договір можна двома способами:
- при угоді про розірвання договору іпотеки обох сторін, які уклали договір,
- за рішенням суду - судовий розгляд ініціюється після звернення із заявою однієї зі сторін, яка уклала договір, якщо угоди в досудовому порядку досягти не вдалося.
Але більшість зважилися на настільки кардинальний крок цікавить не те, як розірвати договір іпотеки (звернувшись в банк або судово-виконавчий орган), а існуючі можливості обійтися при цьому мінімальними втратами.
Можливі причини
Причина, по якій банк вирішує розірвати іпотечний договір, очевидна: позичальник перестав виконувати боргові зобов'язання або виконує їх не в повному обсязі.
Не варто посилювати і без того непросту ситуацію, починати ховатися від співробітників банку, адже досягти угоди з банком про подальші дії можна і в досудовому порядку.
- спробувати домовитися про надання кредитних канікул;
- розглянути можливість рефінансування іпотеки або реструктуризації заборгованості.
Найбільш приватними причинами, за якими позичальник вирішує розірвати іпотечний позику, є:
- погіршення матеріального становища, що несе за собою фінансову неспроможність продовжувати платити по іпотеці;
- бажання продати квартиру;
- за участю в пайовому будівництві - проблеми із забудовником.
По згоді сторін
Дострокове розірвання договору іпотеки за згодою сторін вигідно як позичальнику, так і банку.
В цьому випадку позичальникові не потрібно оплачувати судові витрати, а банку - чекати, коли судове рішення вступить в силу і відповідні виконавчі органи почнуть стягувати заборгованість з позичальника.
Але як показує судова практика, якщо позичальник через систематичні прострочень накопичив значну суму боргу, що складається зі штрафів, йому все-таки буде вигідніше не шукати компромісу з банком, а відразу звертатися до суду, посилаючись на ст. 333 ГК РФ.
З її допомогою в ряді випадків можна знизити розмір неустойки, а якщо вона вже була сплачена - зробити перерахунок боргу, що залишився.
Але для проведення такого процесу потрібні допомога і супровід досвідченого юриста.
В судовому порядку
Існує безліч приватних випадків, при яких звернення до суду не уникнути.
Банківська організація навряд чи запропонує схеми, максимально враховують інтереси другої сторони. Тільки суд, неупереджено розглянувши доводи обох сторін, зможе винести адекватне рішення, яке влаштовує обидві сторони.
В односторонньому порядку
Резюмуючи вище написане, відповідно до ЦК РФ, договір може бути розірваний або змінений в судовому порядку, якщо сторони не змогли / не захотіли прийти до спільної згоди, яке влаштовує обидві сторони:
- при допущених істотних порушеннях пунктів договору однією зі сторін;
- при зміні обставин, які спричинили неможливість подальшого виконання умов договору;
- в інших випадках, що вимагають індивідуального розгляду.
Сторона, що посилається на порушення умов договору, повинна надати суду свідоцтва відбулися порушень.
З ініціативи позичальника
Позичальник може ініціювати судовий розгляд на підставі ст. 333 ГК РФ, як було зазначено вище. Або, по ст.2 452 ГК РФ, після отримання офіційної відмови від банку про розірвання договору на заявлених умовах.
Якщо по закінченню 30 днів з дня подачі заяви на розірвання договору банк відповідь не надав, то в суд подати можна і за фактом його відсутності.
Існує така тонкість: якщо при подачі позову на розірвання іпотечного договору вказати, що кредитні відносини з банком потрапляють під закон «Про захист прав споживачів», то держмито за розгляд позову платити не доведеться.
З ініціативи банку
Якщо судовий розгляд ініціює банк - зазвичай в якості порушень виступають виписки, що свідчать про несвоєчасні проплати по заборгованості.
Але якщо в розумні терміни позичальник усуне допущені прострочення, внесе платежі, то сам факт наявності порушень договору перестане служити підставою для розірвання договору.
Але існують і інші причини, за якими банк вирішується на такі кардинальні заходи:
- невідповідне умовам договору звернення із заставним майном (наприклад, перепланування, ремонт, прописка третіх осіб та інші моменти, обумовлені в договорі);
- фальсифікація даних, наданих позичальником при оформленні договору (факт шахрайства);
- несвоєчасне або повне ігнорування позичальником процедури страхування заставного майна (адже в разі виникнення страхового випадку, банк не зможе компенсувати свої збитки за рахунок компенсації страхової компанії).
На яких умовах надає іпотеку багатодітним сім'ям Сбербанк? Інформація тут.
Етапи та особливості процедури
Розірвання договору іпотеки супроводжується погашенням усієї встановленої судом сумою боргу.
Якщо позичальник не в змозі внести всю суму боргу, то реалізується заставне майно.
Оскільки квартира або інша нерухомість піддавалася накладенням обтяження з боку банку, то виникає природне запитання, чи потрібно реєструвати розірвання договору?
Державна реєстрація прийнятого угоди сторін про розірвання кредитного договору з відповідним внесенням запису до держреєстру відбувається тоді, коли підписано угоду в період дії самого договору.
Якщо сторони, в даному випадку позичальник, перед позикодавцем в належному порядку і в повному обсязі виконав всі зобов'язання за іпотечним договором, договір автоматично припиняє свою дію.
Зняття обтяження буде відбуватися за стандартною схемою, з реєстрацією в територіальному підрозділі ФС.
Зареєстрована угода (між банком і позичальником) буде виступати в якості підстави для внесення запису до Єдиного Державного реєстру про припинення угоди.
Можливості та підстави розірвати кредитний договір є як і позичальника, так і банку.
Але шанси у звичайної людини, не що займає необхідними фінансовими і юридичними знаннями тонкощів, провести всю процедуру розірвання з вигодою для себе невеликі: іпотечний договір спочатку складений так, що захищає, в першу чергу, інтереси банку.