Що необхідно врахувати в договорі оренди. щоб згодом його можна було расторгнутьс мінімальною втратою часу і коштів. Існують відмінності в порядку розірвання між договором оренди на певний термін або без зазначення такого (на невизначений термін).
Як правило, умовами договору оренди передбачені наступні причини розірвання:
- по згоді сторін;
- орендодавець має право відмовитися від виконання договору в односторонньому порядку, якщо орендар своєчасно не вносить платежі;
- власник приміщення може розірвати договір у разі, якщо орендар порушує встановлені правила внутрішнього розпорядку, наприклад, затіває неузгоджений ремонт або перепланування, псує майно;
- причиною одностороннього розірвання може стати необхідність проведення власником капітального ремонту;
- в разі свого бажання припинити дію договору орендар повинен попередити власника в обумовлений термін, інакше настають штрафні санкції. наприклад, сплата штрафу в розмірі двомісячної орендної плати.
Однак можливі варіанти таких формулювань в терміновому договорі, коли розірвання з ініціативи орендаря пов'язано з певними труднощами - власники намагаються максимально передбачити неустойкуза втрачений прибуток. За дострокове розірвання договору оренди з боку орендаря можуть зобов'язати сплатити штраф. наприклад, в розмірі 1/10 від річної суми орендної плати або за кілька місяців вперед. Ситуація не з приємних, коли собственнікможет винуждатьоплатіть оренду до кінця дії договору. Може бути варіант, коли забезпечувальний внесок буде запропоновано внести заздалегідь. У договорі вказується, що забезпечувальний внесок розглядається як засіб відшкодування збитків. які може понести орендодавець в разі одностороннього припинення або порушення договору оренди орендарем.
Важливо відзначити, що договір з урахуванням терміну дії повинен бути зареєстрований відповідно до Федерального закону № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». При розірванні здійснюється виключення відповідного запису з ЕГРП запису про реєстрацію.
Договір оренди, укладений на невизначений строк, що не представляє складності розірвати. Згідно ст. 610 Цивільного кодексу РФ, кожна зі сторін має право в будь-який час відмовитися від договору. попередивши про це іншу сторону за один місяць. а при оренді нерухомого майна за три місяці. Причини розірвання договору при цьому не мають правового значення.
Підстави для розірвання договору оренди визначені ст. 619 і 620 ГК РФ. Дуже часто, щоб припинити дії договору, орендар повинен в судебномпорядкедоказать. що власник помещеніянарушает його права. наприклад, перешкоджає користуванню майном або якість не відповідає заявленому, наприклад, низька температура в приміщенні або навпаки не працюють кондиціонери. проблеми з сантехнічним обладнанням.
Необхідність розірвання договору може виникнути в силу різних обставин: орендар знайшов більш відповідне помещеніепо площі, ціною або територіальним розташуванням. В цьому випадку потрібно звернутися за відповіддю до закону і тексту договору.
Підстави зміни і розірвання договору оренди прописані також в ст. 450 і 451 ГК РФ. До них відносяться порушення договору однією зі сторін або істотна зміна обставин. На ці статті посилаються при пред'явленні судових позовів, якщо сторонам не вдалося домовитися мирним шляхом.
В інтересах орендаря вийти з договору арендис мінімальними втратами. Тому якщо ви не догледіли і щось упустили при підписанні цієї угоди, спробуйте знайти розумний компроміс з власником. Якщо переговори зайшли в глухий кут, то можна навмисно порушити умови договору. змушуючи власника самого вийти з ініціативою розірвати договір. Однак в даному випадку не уникнути витрат. в тому числі судових. тому постарайтеся завжди домовлятися «на березі».
Пам'ятайте, що договордолжен бути «закритий» подпісаніемдвухстороннего акту повернення приміщення орендодавця. До цього моменту власник може продовжувати нараховувати орендарю орендну плату. а також штрафні санкції. навіть якщо останній вже не користується приміщенням.