Даний вид договору часто помилково називають «договір безоплатного найму» або «договір безоплатної оренди». розуміючи під цим щось на зразок безкоштовної оренди житлового приміщення.
Правильна назва цієї форми договору - договір безоплатного користування. Як випливає з назви, надаючи свою квартиру в безоплатне користування. офіційно ви не отримуєте за це ніякої оплати.
Відносини, що виникають між сторонами за таким договором, врегульовані гл. 36 ГК РФ. Самі ж сторони називаються ссудодатель (той, хто «здає» квартиру) і ссудополучатель (той, хто «знімає») (п. 1 ст. 689 ЦК України).
Зауважимо, що «безкоштовність» стосується тільки самого проживання в квартирі. У договір безоплатного користування можуть бути включені зобов'язання ссудополучателя оплачувати комунальні платежі і нести інші витрати по підтримці квартири в належному стані. Через ці умов договір безоплатного користування не може бути перекваліфікований в договір оренди або найму.
Випадки застосування договору безоплатного користування
На практиці такий договір може бути використаний для проживання в квартирі родичів або знайомих. Тобто у випадках, коли плата за проживання не стягується, але є необхідність документально оформити відносини, наприклад, для реєстрації проживають. Також укладення такого договору знімає питання про те, що квартира нелегально здається в оренду.
Договір «оренди квартири безкоштовно»
Можна сказати, у всьому, що не стосується оплати, договір безоплатного користування має багато спільного з договором оренди.
Відповідно до п. 2 ст. 689 ГК РФ до договору безоплатного користування застосовуються окремі норми договору оренди:
- Термін договору. Договір укладається на термін, визначений договором (п.1 ст. 610 ЦК України). Якщо термін в договорі не зазначено, то він вважається укладеним на невизначений строк (п. 2. ст. 610 ЦК України).
- Користування майном. Ссудополучатель зобов'язаний користуватися майном відповідно до умов договору та з призначенням майна (п. 1 ст. 615 ЦК України). Якщо ссудополучатель використовує майно не за призначенням, ссудодатель в праві вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (п. 3. ст. 615 ЦК України).
- Переважне право ссудополучателя при укладенні договору на новий термін. Якщо ссудополучатель продовжує користуватися майном після закінчення терміну договору, при відсутності заперечень з боку позикодавця договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін (п. 2 ст. 621 ЦК України).
- Поліпшення безкоштовно наданого квартири. Якщо інше не передбачено договором, то все віддільні поліпшення квартири, вироблені ссудополучателем, є його власністю (п. 1 ст. 623 ЦК РФ). Якщо ж ссудополучатель справив невіддільні поліпшення без погодження з позикодавцем, то вартість цих поліпшень йому відшкодовані не буде (п. 3 ст. 623 ЦК РФ).
Інші права та обов'язки сторін за договором безоплатного користування житлом
Як вже було сказано вище, за змістом статті гол. 36 ГК РФ схожі на статті, що містяться в гл. 34 ГК РФ (Оренда).
Як і за договором оренди, за договором безоплатного користування ссудодатель зобов'язаний надати квартиру в стані, що відповідає умовам договору. (П. 1 ст. 691 ЦК України). У разі ж ненадання квартири ссудополучатель має право вимагати розірвання договору та відшкодування понесених збитків (ст. 691 ЦК України).
Також ссудодатель несе відповідальність за недоліки квартири, які не були обумовлені при укладенні договору (п. 1 ст. 693 ЦК України). Тому складання акту прийому - передачі квартири буде не зайвим і при укладанні договору безоплатного користування. У цьому документі стоїть описати і стану самої квартири, і все майно, що перебуває в ній. За обумовлені недоліки майна ссудодатель відповідальності не несе (п. 3. ст. 693 ЦК України).
Обов'язком ссудополучателя є підтримка квартири в належному стані, здійснення поточного та капітального ремонту і оплата всіх витрат по експлуатації квартири. Зауважимо, що в договорі може бути прописано і інший порядок розподілу витрат по утриманню квартири (ст. 695 ЦК України).
Дострокове розірвання і відмова від договору безоплатного користування
Випадки, в яких сторони можуть зажадати дострокового розірвання договору безоплатного користування, перераховані в ст. 698 ГК РФ.
Позикодавець має право вимагати дострокового розірвання договору, якщо ссудополучатель (п. 1 ст. 698 ЦК України):
- користується майном не відповідно до договору і призначення майна;
- не виконує своїх обов'язків по підтримці майна в належному стані;
- істотно погіршує стан майно;
- передав майно третій особі без згоди позикодавця.
Для ссудополучателя ж передбачені наступні випадки, коли він може зажадати дострокового розірвання договору (п. 2 ст. 699 ЦК України):
- при виявленні недоліків майна, що перешкоджають нормальному використанню майна (за умови, що ссудополучатель не знав про ці недоліки в момент укладення договору);
- якщо майно виявиться в непридатному для використання стані;
- якщо при укладенні договору позичкодавець не попередив його про наявність прав третіх осіб на квартиру;
- при невиконанні позикодавцем обов'язку надати майно.
Відповідно до ст. 699 ГК РФ має право відмовитися від договору (укладеного без зазначення строку), сповістивши про це іншу сторону за місяць. Але в договорі можна передбачити і інший строк повідомлення. Для договору, укладеного із зазначенням терміну, таке право відмови є тільки у ссудополучателя.
Як видно, договір безоплатного користування житловим приміщенням в чомусь схожий на договір оренди, але не має на увазі оплату за надання цього самого приміщення.
Але на відміну від договору оренди, реєструвати договір безоплатного користування немає необхідності, незалежно від терміну, на який його укладено. Посвідчення договору у нотаріуса також не потрібно - достатньо простої письмової форми.
Важливо: єдиний правомірний спосіб використання такого договору - надання квартири без стягнення оплати.
Використання ж цього договору для приховування своїх доходів і ухилення від податків несе вельми значні ризики для обох сторін - «наймодавець» може залишитися без оплати, а «наймач» позбавляється значної частини своїх прав, гарантованих йому за договором найму згідно гл. 35 ГК РФ.
Потрібна допомога?
Нещодавно мене викликали в опорний пункт міліції і попросили в письмовій формі повідомити, хто живе в сдаваемой мною квартирі. (Квартира здається мною як ІП). Я тоді дуже розгубилася, і все написала. А потім прийшла додому і подумала: а чи є який-небудь закон або постанову, за якою я повинна звітувати комусь би там не було, хто живе в орендованій у мене квартирі?
Таким чином, проживати в квартирі син наймача може на підставі того ж договору найму, що і сам наймач.
Оскільки для реєстрації за місцем перебування потрібно документ, що підтверджує право проживати в даному приміщенні, краще було б прямо вказати сина в якості особи, яка постійно проживає з наймачем.
Доброго вечора.
Я є громадянином Республіки Білорусь.
Для отримання ВНЖ необхідно підтвердження наявності житлового приміщення на території Російської Федерації. Яким як я зрозумів по форумам є договір безоплатного користування житловим приміщенням.
Моя двоюрідна сестра спільно з чоловіком є власниками квартири, вони обидва громадяни РФ.
Питання чи є якісь обмеження при оформленні договору безоплатного користування житловим приміщенням для іноземних громадян. І чи потрібно цей договір нотаріально реєструвати для надання до уповноваженого органу УФМС.
Так само прохання пояснити якщо квартира знаходиться у спільній власності то в якості позикодавця вказується один власник або. щоб уникнути проблем з УФМС. необхідно вказувати обох власників.
Завчасно дякую за відповідь.
Вітаю!
Я - ІП, не власник квартири, мама - физ.лицо, власник. Хочемо здавати через моє ВП. Чи правильно я зрозуміла, що нікаікх перешкод цьому немає? Ми з мамою, домовляємося, хоч в письмовій, хоч в усній формі про передачу мені в безоплатне користування житлового приміщення і я його здаю як ІП?
Вітаю!
Якщо я живу за договором безоплатного користування, але не постійно, а «змінами» (деякий час за пропискою, деякий час в орендованій квартирі), на час моєї відсутності договір не припиняє свою дію, якщо я оплачую комунальні платежі в повному обсязі і весь час ? І чи справді я робити тимчасову реєстрацію за місцем перебування, якщо постійне перебування в орендованій квартирі не перевищує 90 днів, але є періодичність проживання?
Дякуємо!
Доброго дня.
Необхідність оплачувати комунальні платежі в даному випадку залежить від умов укладеного договору найму.
Від Вашого фактичного присутності в знімається квартирі дію договору не залежить - Ви в праві в будь-який момент прийти або піти з квартири.
Обов'язок з оформлення реєстрації за місцем перебування залежить тільки від терміну перебування, а не від періодичності.
Доброго дня.
Якщо Ви є єдиним власником квартири, то в договорі досить вказати частку, яка надається ссудополучателю.
Також можливо прописати, що ссудополучателю надається квартира (без вказівки частки площі), але уточнити, що Ви будуте проживати в ній разом.
На Порталі орендодавця Ви також можете скористатися послугою для складання індивідуального проекту договору, що відображає особливості Вашої угоди.
Добрий день.
У мене таке питання.
Чи оподатковується податком сдаваемая квартира при укладенні договору на 11 місяців?
+ був укладений договір на 11 міс, орендарі змогли оплатити тільки один місяць, далі ми склали договір безоплатного користування до усної домовленості про те що вони в квартирі нам підправлять всі недоліки.
З податкової прийшло лист про те щоб ми повідомили кому і як здаємо квартиру. Чи потрібно в такому випадку оплачувати податок?