Як і у випадку з будь-якої іншої юридичної угодою між двома сторонами орендну угоду може бути
Для того щоб не потрапити в ситуацію, коли при розриві угоди про оренду орендує сторона змушена виплачувати неустойку або нести інші матеріальні витрати, необхідно ретельно і максимально уважно поставитися до складання самого орендного договору. Потрібно обов'язково передбачити в ньому можливість припинення договірних відносин раніше обумовленого терміну.
Розірвання орендного договору без втручання суду
Для того щоб орендар (наприклад, людина, що знімає квартиру) міг без матеріальних проблем для себе вийти з договору про оренду потрібно заздалегідь подбати про відображення в його тексті певних моментів. Тобто ситуація, коли текст підписується орендарем «не читаючи», абсолютно неприпустима. Слід не просто уважно вивчити документ, але і настояти на внесення в нього певних положень, якщо це потрібно.
Договір, який не має певного періоду дії, анулювати простіше. Орендар лише зобов'язаний попередити орендодавця за три місяці до того моменту, як має намір припинити дію договору оренди. Такий термін, відпущений законом для випадків з нерухомим майном, в інших випадках попереджати слід за один місяць.
Без участі суду анулювати орендну угоду, укладену на певний термін, дуже складно. Для цього потрібна наявність істотних обставин або порушень з боку наймодавця. Невмотивована відмова від виконання умов термінового орендного договору неприпустимий.
Цивільний Кодекс містить прямі вказівки на те, що розрив термінового договору за пропозицією орендує боку можливий тільки в судовому порядку або за взаємною згодою сторін. Для того щоб уникнути цього рекомендується в текст угоди включати положення виходу з нього орендує боку без участі суду.
Складання тексту орендного договору, юридично грамотного і містить необхідні умови для можливого дострокового припинення його дії, краще довірити професіоналам. Це дозволить дотримати точність формулювань і захистити права орендує боку.
Припинення дії орендної угоди по обопільною угодою
Анулювання угоди слід оформити документально і вказати, що подібне рішення є обопільним. З моменту підписання документа про припинення орендної угоди перестають діяти все обов'язки сторін по відношенню один до одного.
Припинення дії орендної угоди в судовому порядку
Якщо можливість дострокового припинення угоди про оренду не було передбачено заздалегідь, припинити дію договору можна тільки в суді.
Для цього потрібні певні причини:
- Орендар має право вимагати дострокового анулювання угоди, якщо орендодавець своєчасно не передав йому зазначене майно. Також підставою для анулювання угоди будуть випадки, коли орендодавцем штучно створюються перепони для користування майном.
- Наявність в переданому в оренду майно істотних недоліків, які не були зазначені в тексті договору. Зазвичай перед здачею в користування майна обидві сторони угоди виробляють його спільний огляд і складають передавальний акт, в якому вказуються всі виявлені несправності, недоробки і недоліки. Якщо приводом для припинення орендного договору будуть недоліки, присутні в акті огляду, то суд швидше за все не задовольнить позов про розірвання угоди, оскільки орендар знав про їх наявність та підписував договір, маючи про це інформацію.
- Чи не здійснення орендодавцем своїх обов'язків по виконанню планових або позапланових ремонтів майна, які він зобов'язаний виконувати згідно з договором.
- Непередбачені і форс-мажорні обставини, що не залежать від орендаря, але впливають на стан орендованого ним майна.
Наявність цих причин дозволяє орендарю скласти заяву до суду з проханням про дострокове розірвання орендної угоди. Якщо перераховані причини не існує, то яка орендує стороні буде складно припинити дію договору в односторонньому порядку без матеріальних втрат.
Можливість припинення орендної угоди до закінчення його дії найкраще обговорити при складанні та підписанні тексту договору. Тільки в цьому випадку можна уникнути вимотують судових розглядів і ймовірних матеріальних втрат.