В кінці минулого року влада Москви затвердили проект постанови, за яким апартаменти забороняється будувати в якості окремого виду капітальних будівель. Деякі гравці ринку нерухомості висловлювали думку, що цей сегмент зникне зовсім. Однак майбутнє апартаментів пов'язано з готельним бізнесом.
За словами директора департаменту консалтингу та оцінки S.A. Ricci Яни Кузиною, будівництво апартаментів ніколи не було регламентовано. Апартаменти створювали, коли вид дозволеного використання відповідав комерційної нерухомості (як правило, офіси або готелю). Тепер, згідно з новою постановою, будівництво апартаментів в Москві має бути прив'язане до готельної інфраструктури - вони перестануть існувати як окремий вид нерухомості.
При цьому проекти, на які вже була отримана дозвільна документація, будуть реалізовані. Нові проекти, згідно зі словами Яни Кузиною, будуть частиною готельних комплексів.
Крім того, з'явиться сегмент апарт-готелів і сервісних апартаментів. Директор департаменту стратегічного консалтингу NAI Becar Костянтин Корольов розповідає: «Апарт-готелі відносяться до готельних об'єктів. Для формату характерні великі площі номерів, ніж в звичайних готелях такого ж класу, і наявність кухонної зони. Фактично, це квартири-студії з готельним обслуговуванням і додаткової інфраструктурою. Як і звичайні готелі, апарт-готелі можуть бути різних класів. При цьому єдиної класифікації в сегменті не існує. Наприклад, в мережі Vertical, розвитком якої займається NAI Becar, є три основні формати: економ, стандарт і бізнес (вони відрізняються площею юнітів (блоків), кількістю доступного сервісу, зручністю розташування). Мінімальний можливий термін проживання в апарт-готелях встановлює керуюча компанія (тиждень, місяць та ін.). При цьому найчастіше подібні проекти припускають тривале проживання ».
За словами генерального директора Intermark Serviced Apartments Карині Шмарьова, звичайні готелі призначені для короткотермінового проживання, а апартаментними комплекси - для більш тривалого (наприклад, на час навчання, роботи).
«Існує кілька видів подібного типу розміщення. Апарт-готелі найбільш близькі до формату готелів - в них дуже маленькі кухні і доступний практично повний набір готельних послуг. У extended stay hotels (готелі для продовженого розміщення) кухні мають великі площі. А сервісні апартаменти (простіше кажучи, прибуткові будинки) являють собою повноцінні квартири з мінімальним сервісом (прибирання 1-2 рази в тиждень, зміна білизни 1 раз в тиждень), великою кухнею. За кордоном це, як правило, окремі будинки, з консьєржем на вході », - доповнює Карині Шмарьова.
зарубіжний досвід
Чому вигідно розвивати апарт-готелі
Карині Шмарьова розповідає: «На мій погляд, поява сегмента апарт-готелів у Росії неминуче, так як цей ринок активно розвивається у всіх інших країнах. Світова економіка стає глобальною, що призводить до збільшення кількості тривалих відряджень. За кордоном формат апарт-готелів вже став невід'ємною частиною асортименту місць тимчасового розміщення - в нашій країні люди хочуть мати ті ж можливості. А росіяни тільки починають розуміти всі переваги сервісних апартаментів. На ці об'єкти формується великий, поки незадоволений, попит ».
Такої ж думки дотримується Костянтин Корольов: «Я вважаю, що цей формат має величезні перспективи. Зрозуміло, попит ще повинен сформуватися, так як зараз ринок знаходиться на самому старті і не кожен потенційний споживач (як орендарі юнітів, так і інвестори, які купують апартаменти для подальшої передачі їх в управління КК) знає про такий формат і розуміє його цінність. По суті, апарт-готелі можуть замінити собою нелегальну оренду квартир. Таким чином, обсяг ринку просто величезний, особливо в Москві. Оцінювати його я поки не беруся ».
За словами керівника проектів Praedium Сергія Долгачева, в порівнянні з готелями, створювати апарт-готелі вигідніше з кількох причин. Продаючи апартаменти інвесторам для подальшої здачі в оренду, девелопер знімає з себе відповідальність за подальшу заповнюваність об'єкту і не несе збитки, пов'язані з порожніми площами. Інвестори, до того ж, можуть віддати свої приміщення в експлуатацію керуючої компанії девелопера, що забезпечить йому додатковий прибуток.
Карині Шмарьова доповнює, що в порівнянні з готелями, вартість будівництва сервісних апартаментів істотно нижче, і цей формат дозволяє ефективніше використовувати простір для отримання максимального доходу. При цьому в таких проектах можна акуратно управляти ризиками: є можливість або повністю продавати об'єкти інвесторам в якості прибуткового бізнесу (що краще), або реалізовувати (здавати) апартаменти окремо, якщо ринок диктує доцільність такого підходу (він дає власнику більшу гнучкість).
Яна Кузина також зазначає, що попит на апарт-готелі і сервісні апартаменти стимулюватиме менша вартість проживання в них, ніж в готелях. А невисокий вхідний поріг в цей бізнес в поєднанні з достатньою ліквідністю і стабільним гарантованим доходом будуть залучати приватних інвесторів.
«У порівнянні з житловою нерухомістю прибутковість номера в апарт-комплексі вище. Якщо прибутковість квартири становить в середньому 5-6%, то прибутковість апартаментів даного формату досягає 10%. Придбання номера в апарт-готелі обходиться інвесторові на третину дешевше, ніж житла. Крім того, при покупці апартаментів, інвестору не потрібно вкладати гроші в ремонт і меблі - все ці витрати бере на себе керуюча компанія », - доповнює Яна Кузина.
За матеріалами ComEstate.ru
В кінці минулого року влада Москви затвердили проект постанови, за яким апартаменти забороняється будувати в якості окремого виду капітальних будівель. Деякі гравці ринку нерухомості висловлювали думку, що цей сегмент зникне зовсім. Однак майбутнє апартаментів пов'язано з готельним бізнесом.
За словами директора департаменту консалтингу та оцінки S.A. Ricci Яни Кузиною, будівництво апартаментів ніколи не було регламентовано. Апартаменти створювали, коли вид дозволеного використання відповідав комерційної нерухомості (як правило, офіси або готелю). Тепер, згідно з новою постановою, будівництво апартаментів в Москві має бути прив'язане до готельної інфраструктури - вони перестануть існувати як окремий вид нерухомості.
При цьому проекти, на які вже була отримана дозвільна документація, будуть реалізовані. Нові проекти, згідно зі словами Яни Кузиною, будуть частиною готельних комплексів.
Крім того, з'явиться сегмент апарт-готелів і сервісних апартаментів. Директор департаменту стратегічного консалтингу NAI Becar Костянтин Корольов розповідає: «Апарт-готелі відносяться до готельних об'єктів. Для формату характерні великі площі номерів, ніж в звичайних готелях такого ж класу, і наявність кухонної зони. Фактично, це квартири-студії з готельним обслуговуванням і додаткової інфраструктурою. Як і звичайні готелі, апарт-готелі можуть бути різних класів. При цьому єдиної класифікації в сегменті не існує. Наприклад, в мережі Vertical, розвитком якої займається NAI Becar, є три основні формати: економ, стандарт і бізнес (вони відрізняються площею юнітів (блоків), кількістю доступного сервісу, зручністю розташування). Мінімальний можливий термін проживання в апарт-готелях встановлює керуюча компанія (тиждень, місяць та ін.). При цьому найчастіше подібні проекти припускають тривале проживання ».
За словами генерального директора Intermark Serviced Apartments Карині Шмарьова, звичайні готелі призначені для короткотермінового проживання, а апартаментними комплекси - для більш тривалого (наприклад, на час навчання, роботи).
«Існує кілька видів подібного типу розміщення. Апарт-готелі найбільш близькі до формату готелів - в них дуже маленькі кухні і доступний практично повний набір готельних послуг. У extended stay hotels (готелі для продовженого розміщення) кухні мають великі площі. А сервісні апартаменти (простіше кажучи, прибуткові будинки) являють собою повноцінні квартири з мінімальним сервісом (прибирання 1-2 рази в тиждень, зміна білизни 1 раз в тиждень), великою кухнею. За кордоном це, як правило, окремі будинки, з консьєржем на вході », - доповнює Карині Шмарьова.
зарубіжний досвід
Чому вигідно розвивати апарт-готелі
Карині Шмарьова розповідає: «На мій погляд, поява сегмента апарт-готелів у Росії неминуче, так як цей ринок активно розвивається у всіх інших країнах. Світова економіка стає глобальною, що призводить до збільшення кількості тривалих відряджень. За кордоном формат апарт-готелів вже став невід'ємною частиною асортименту місць тимчасового розміщення - в нашій країні люди хочуть мати ті ж можливості. А росіяни тільки починають розуміти всі переваги сервісних апартаментів. На ці об'єкти формується великий, поки незадоволений, попит ».
Такої ж думки дотримується Костянтин Корольов: «Я вважаю, що цей формат має величезні перспективи. Зрозуміло, попит ще повинен сформуватися, так як зараз ринок знаходиться на самому старті і не кожен потенційний споживач (як орендарі юнітів, так і інвестори, які купують апартаменти для подальшої передачі їх в управління КК) знає про такий формат і розуміє його цінність. По суті, апарт-готелі можуть замінити собою нелегальну оренду квартир. Таким чином, обсяг ринку просто величезний, особливо в Москві. Оцінювати його я поки не беруся ».
За словами керівника проектів Praedium Сергія Долгачева, в порівнянні з готелями, створювати апарт-готелі вигідніше з кількох причин. Продаючи апартаменти інвесторам для подальшої здачі в оренду, девелопер знімає з себе відповідальність за подальшу заповнюваність об'єкту і не несе збитки, пов'язані з порожніми площами. Інвестори, до того ж, можуть віддати свої приміщення в експлуатацію керуючої компанії девелопера, що забезпечить йому додатковий прибуток.
Карині Шмарьова доповнює, що в порівнянні з готелями, вартість будівництва сервісних апартаментів істотно нижче, і цей формат дозволяє ефективніше використовувати простір для отримання максимального доходу. При цьому в таких проектах можна акуратно управляти ризиками: є можливість або повністю продавати об'єкти інвесторам в якості прибуткового бізнесу (що краще), або реалізовувати (здавати) апартаменти окремо, якщо ринок диктує доцільність такого підходу (він дає власнику більшу гнучкість).
Яна Кузина також зазначає, що попит на апарт-готелі і сервісні апартаменти стимулюватиме менша вартість проживання в них, ніж в готелях. А невисокий вхідний поріг в цей бізнес в поєднанні з достатньою ліквідністю і стабільним гарантованим доходом будуть залучати приватних інвесторів.
«У порівнянні з житловою нерухомістю прибутковість номера в апарт-комплексі вище. Якщо прибутковість квартири становить в середньому 5-6%, то прибутковість апартаментів даного формату досягає 10%. Придбання номера в апарт-готелі обходиться інвесторові на третину дешевше, ніж житла. Крім того, при покупці апартаментів, інвестору не потрібно вкладати гроші в ремонт і меблі - все ці витрати бере на себе керуюча компанія », - доповнює Яна Кузина.
За матеріалами ComEstate.ru