І так, ви вже зважилися на будівництва будинку своєї мрії, і вибрали місце, де його будувати, і яке в цілому клубку компромісів в комплексі вам сподобалося.
Тепер, щоб починати вже предметно замислюватися про початок самого будівництва, залишилося лише узаконити ваше право на власність / оренду даної земельної ділянки.
Частина 3. Купуємо.
Дане право власності за вами підтверджується документом, виданим або зареєстрованим в уповноваженому державному органі - Федеральна служба державної реєстрації, кадастру і картографії (далі ФРС). Вона повноважна видавати вам свідоцтва на право власності об'єктів нерухомості (земельні ділянки, будинки, квартири, адміністративні та промислові будівлі і т.д.), або реєструвати договори оренди на ці ж об'єкти.
1. Свідоцтво на право власності.
Здавалося б, що найголовніший документ - свідоцтво на право власності.
Але це далеко не так. Особливо в нашому з вами корумпованій державі, а також державі, де клерки / менеджери на своїх місця не завжди відповідають за освітою і навичкам або професійної придатності займаним посадам. Як вони туди взагалі потрапили вже інше питання. Я до того, що ймовірність помилок в документі, як чисто технічних помилок, так і навмисне аферістіческіх з метою наживи, може бути більш ніж достатньо. А це може вилізти вам дуже пристойною головним болем, розбиратися з якої можливо доведеться не один рік, і ще не відомо, чим це все закінчиться.
Таких нюансів можуть бути сотні різновидів. Тому, я всі документи ділю на "чистий" пакет, або "проблемні", не залежно від складності виправлення їх помилок.
В ідеалі, якщо ви не особливо в таких справах розбираєтеся, то вам бажано звернутися до фахівців, які за додаткову плату супроводжуватимуть угоду, гарантуючи її юридичну чистоту. Але не "до кого попало" або "у кого дешевше", а в перевірені фірми. Це само собою коштує грошей, і не малих, зазвичай якийсь відсоток від суми угоди.
Інтернет просто кишить подібними порадами, як самостійно все перевірити. Можливо я повторюся, але не вдаючись глибоко в подробиці, нижче опишу тільки кілька основних документів, із зазначенням їх джерел.
У будь-якому випадку, якщо на земельну ділянку немає свідоцтва, то я б відразу ж розвернувся. Навіть якщо з ділянкою все нормально, але просто немає ніяких документів, необхідних відповідно до чинного законодавства, то отримати на нього весь цей чистий пакет за часом затягнеться десь на пів року як мінімум.
2. Документ - підстава для реєстрації права продавцем. Це саме той документ, який вказаний в свідоцтві, і на підставі якого продавець раніше зареєстрував право власності на себе. Підстав може бути маса - договір купівлі-продажу, договір дарування, рішення суду, нотаріальний акт про вступ у спадок або розділу майна і т.д. Не має значення, хоча рішення суду не найкращий варіант, тому що це говорить про те, що з діленням землі були проблеми, і не факт що вони закінчилися - можна відновити строки оскарження і переграти справа в суді вищої інстанції.
Відсутність оригіналу будь-якого документа-підстави особисто у мене викликає відразу багато питань, і я пакет документів на дану земельну ділянку відразу переношу в список "проблемних". Хоча це далеко не обов'язково, що проблеми можуть виникнути - тут більше питання "скрупульозності". ))
Рекомендації: Попросіть продавця пред'явити вам оригінал даного документа-підстави для ознайомлення. У разі покупки, бажано залишити собі його нотаріально завірену копію.
Рекомендації: Попередньо ви можете ознайомитися з ситуацією на сайті Росреестра, де розташована "публічна кадастрова карта" (maps.rosreestr.ru/PortalOnline/) - тут ви можете побачити розташування кадастру цікавить вас ділянки, або відсутність його постановки на кадастровий облік, ну і також кордони сусідніх ділянок. Але це не все - тут же, можна перевірити його площа, цільове призначення, план ділянки, дату його формування та іншу корисну інформацію. Але пам'ятайте, що інформація на даному сайті суто інформативна, і її все одно треба перевіряти ще раз.
Самостійно в обов'язковому порядку замовте в кадастрової службі повну виписку з кадастрового паспорта земельної ділянки на поточну дату. Не просто з двох аркушів, де перший з таблицею загальних даних, а другий з графічною частиною, що відображає його форму, який так і називається - кадастровий паспорт. А саме кадастрову виписку, яка зазвичай з 4-7-ти листів, із зазначенням координат меж земельної ділянки, їх довжинами, з обмеженнями у вигляді сервітутів (місць на ділянці, де з яких-небудь причин не можна ставити капітальні будови), з правами на обтяження. Вартість послуги близько 200 рублів за кадастровий паспорт або 400 рублів за кадастрову виписку, термін виконання 5 робочих днів.
Якщо на земельній ділянці розташовані будівлі, то до них так само точно відносяться всі попередні пункти.
Тобто, крім даних трьох документів на земельну ділянку, повинен бути ще такий же пакет на кожне з існуючих на ній будівель / споруд.
Тільки за пунктом №3 цей ланцюжок буде виглядати не:
"План розташування + землеустроительное справу + кадастровий паспорт земельної ділянки", а по іншому - "технічний паспорт БТІ + технічний план БТІ + кадастровий паспорт об'єкта нерухомості".
Поки ніби все, що я зміг пригадати. Можливо, пізніше чимось доповню.