на придбання земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок або планується його будівництво;
для оплати договору на будівництво житла (або участі в будівництві житлового будинку або квартири). В цьому випадку заставою по кредиту буде нерухомість, що купується або права за договором на будівництво житла.
Іпотечні кредити також можуть бути нецільовими і надаються:
під заставу належить позичальникові нерухомості і можуть бути використані на будь-які потреби.
для погашення раніше отриманого іпотечного кредиту (іноді банки називають це рефінансуванням кредиту).
Від чого залежить сума кредиту
Сума іпотечного кредиту, яку ви можете отримати, залежить від:
- розміру вашого доходу;
- терміну кредитування;
- вартості нерухомості, що купується;
- суми наявних у вас накопичень (початкового внеску).
Наскільки буде велика сума кредиту, яку ви можете отримати, в першу чергу, залежить від вашої платоспроможності. Платіж по кредиту не може перевищувати певної частки ваших доходів, як правило, це 40-50% (співвідношення платіж / дохід). При цьому з ваших доходів попередньо віднімаються податки і витрати по вже наявним фінансовим зобов'язанням (платежі за раніше отриманими кредитами, позиками, позиками, аліменти і т. П.).
Наприклад, ви хочете отримати в кредит 2 млн рублів терміном на 15 років. При цьому ваш щомісячний дохід - 40 тис. Рублів. Попередньо розрахована сума щомісячного платежу по кредиту становить 23 тис. Рублів. Однак платіж по іпотечному кредиту не може перевищувати 50% від доходу позичальника, тому на таких умовах ви не зможете отримати необхідну суму - співвідношення платіж / дохід перевищує допустимий показник.
Щоб отримати кредит на заявлену суму вам доведеться збільшити термін погашення кредиту або знайти созаемщика, доходи якого заповнять ваш нестаток служіння засобів.
Розмір іпотечного кредиту завжди прив'язаний до вартості нерухомості, що купується - це так зване співвідношення кредит / застава. Розмір кредиту не може перевищувати різниці між вартістю житла (сумою, в яку оцінили нерухомість, яку ви плануєте придбати) і сумою, яку ви зобов'язані внести в якості початкового внеску за житло власним коштом.
Наприклад, ви купуєте квартиру, яка оцінюється в 5 млн рублів. Початковий внесок становить 30% - 1,5 млн рублів. Максимальна сума кредиту, яку ви можете отримати, становить 3,5 млн рублів.
Сума кредиту збільшується або зменшується в залежності від того, на який термін ви берете кредит.
чим більше термін погашення кредиту, тим більшу суму ви зможете отримати, завдяки тому, що знижується розмір платежу по кредиту.
Наприклад, ви готові платити за іпотечним кредитом не більш 20 тис. Рублів на місяць. При цьому вам потрібен кредит на 2 млн рублів. Якщо брати кредит на 15 років, то платіж складе 23 тис. Рублів. Щоб знизити платіж до 20 тис. Рублів, термін погашення кредиту потрібно збільшити до 20 років.
будь-яка іпотечна програма має обмеження по терміну кредиту. пов'язані з віком позичальника. Як правило, максимальний термін кредитування дорівнює періоду часу від моменту отримання кредиту до моменту досягнення позичальником пенсійного віку.
Наприклад, максимальний термін кредиту за умовами іпотечної програми дорівнює 30 рокам. Однак якщо кредит бере тридцятирічна жінка, вона зможе взяти їх більше, ніж на 25 років. Якщо кредит бере сорокарічний чоловік, то термін кредитування - максимум 20 років.
Якщо ви хочете збільшити суму кредиту. то можете залучити додаткових позичальників (співпозичальників).
Якщо кредит надається відразу декільком позичальникам, то для розрахунку співвідношення платіж / дохід враховується сукупний дохід всіх позичальників. Чим більше сукупний дохід, тим більше максимальна сума доступного їм кредиту.
Наприклад, ви хочете взяти кредит на 2 млн рублів. Ваш дохід - 35 тис. Рублів на місяць. Максимальний термін кредиту - 20 років. Щомісячний платіж по кредиту повинен становити не менше 20 тис. Рублів, але за умовами кредитування ви не можете платити по кредиту більше 50% свого доходу, що становить - 17,5 тис. Рублів.
Щоб отримати потрібну суму, ви можете залучити співпозичальника. Для прикладу, їм може стати ваша сестра, щомісячний дохід якої складає 30 тис. Рублів. У цьому випадку ваш сукупний дохід досягне 65 тис. Рублів. Платіж по кредиту складе 20 тис. Рублів - це набагато менше 50% від суми сукупного доходу, і ви можете отримати необхідну суму кредиту.
всі позичальники по кредиту несуть рівну відповідальність за погашення кредиту.
Що таке заставна
Підтвердженням зобов'язання позичальника повністю погасити іпотечний кредит служить заставна - спеціальний документ, який оформляється при отриманні іпотечного кредиту. Власник заставної отримує право вимоги по погашенню кредиту на умовах, установлених кредитним договором.
Хто є власником заставної і сервісним агентом
Власником заставної стає кредитор - організація, яка видала вам іпотечний кредит. Кредитор може діяти через свого представника - сервісного агента.
Сервісний агент за дорученням власника заставної контролює надходження платежів по кредиту і вирішує питання, пов'язані з обслуговуванням кредиту: надає позичальникам різні довідки та дозволи, наприклад, на зміну страхової компанії, на перепланування. При необхідності сервісний агент займається проблемами, пов'язаними з погашенням кредиту, а також рефінансуванням. реструктуризацією. реалізацією застави і т.п.
Які права має власник закладеного житла
Якщо ви придбали житло за допомогою іпотечного кредиту, воно стає вашою власністю. Однак право розпоряджатися таким житлом обмежена в зв'язку з тим, що воно знаходиться в заставі у кредитора (банку).
У закладеному житло можна без обмежень реєструвати членів своєї сім'ї. Його можна заповідати, проте до спадкоємця разом з нерухомістю перейдуть і зобов'язання позичальника з погашення кредиту.
Якщо позичальник має намір зробити перепланування в закладеній квартирі; оформити в ній постійну реєстрацію людині, яка не є членом сім'ї, здати житло в оренду, продати або здійснити будь-яку іншу угоду, - в цьому випадку позичальник має отримати дозвіл кредитора / власника заставної.
Обов'язки власника закладеного житла
Стандартним є вимога про повідомлення кредитора про постійну реєстрацію нових людей в закладеному житло і його передачі в оренду.
Власник заставної має право періодично перевіряти, в якому стані знаходиться закладений об'єкт нерухомості, чи належним чином ви дбаєте про його збереження.
У разі якщо позичальник порушує свої зобов'язання по поверненню кредиту, власник заставної має право вимагати продати житло. і за рахунок виручених коштів погасити борг позичальника.
Власник заставної може передоручити супровід або прийом платежів іншому сервісному агенту, а також продати або передати іншій організації заставну по кредиту - в цьому випадку право вимагати від вас погашення кредиту перейде до нового власника заставної.