Матеріал підготували Станіслав Солнцев і Зоя Філозоп
Позиції орендаря і орендодавця на ринку досить суперечливі. Спеціально для читачів порталу Arendator.ru Станіслав Солнцев, керуючий партнер юридичної фірми "Солнцев і партнери" (Калінінград) і Зоя Філозоп, начальник корпоративного відділу юридичної компанії "Центральний округ" (Воронеж), підготували серію спеціальних матеріалів для орендарів про правові особливості і підводних каменях процесу оренди комерційної нерухомості.
баланс позицій
Орендар, з одного боку, хоче мати передбачувані в довгостроковій перспективі умови оренди, а з іншого - можливість швидко і без наслідки в разі необхідності розірвати такий договір і повернути приміщення. Орендодавець хоче мати гарантії того, що його приміщення не тільки буде приносити йому постійний ринковий дохід, а й залишиться в цілості й схоронності, а сам орендодавець може підвищувати орендну плату і при необхідності виселити з приміщення орендаря.
Насправді оренда нерухомості, а тим більше комерційної - це не просто юридично зобов'язуючий документ, але і довгострокове, часто багаторічне партнерство. Воно не може бути гармонійним без чіткого, зрозумілого і прозорого договору оренди, який кожен із сторін не тільки розуміє, а й розділяє, без договору в якому описані можливі шляхи вирішення найбільш типових і передбачуваних проблем.
Пам'ятка орендарю
Орендарю варто завжди тримати в умі кілька основоположних особливості свого юридичного статусу. Так, орендар не є платником земельного податку ні щодо орендованої земельної ділянки, ні щодо ділянки, на якому стоїть орендоване будівлю. Крім того, орендар не сплачує податок на майно, а також неї зобов'язаний давати згоду на здачу в суборенду і спонукати його до цього не можна. Але: після укладення такого договору суборенди відкликання згоди вважається не відбувся.
Варто також відзначити, що зміна власника нерухомості згідно п. 1 ст. 617 ГК РФ не є підставою для зміни або розірвання договору оренди. Це означає, що ніякі умови не підлягають зміні, якщо це не передбачено самим договором, забезпечувальний платіж повторно не сплачується. Крім цього, орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату, якщо договір закінчився, хоча він не виїхав з приміщення.
Нарешті, важливо відзначити, що договір на обслуговування з компанією, що управляє або на вивезення сміття зі спеціалізованою організацією укладати не потрібно, якщо це зробив власник.
Типові помилки і як їх не допускати
Перша часто виникає помилка - це відсутність договору. Безумовно, довіра дуже важливий елемент бізнес-відносин, але стабільний бізнес не може будуватися тільки на цьому. По крайней мере, ваш, як орендаря точно. Відсутність договору означає, що в будь-який момент вас можуть попросити покинути приміщення і заплатити безпідставне збагачення, як в розмірі орендної плати, так і в іншому непередбаченому розмірі.
Універсальна помилка - відсутність свого примірника договору, який залишився у орендодавця, непідписання додатків до договору або підписання лише однією стороною. Також важливо відзначити суперечливість, двозначність формулювань договору. Наприклад, коли в одному пункті ви говорите одними словами про один термін, а в іншому про той же, однак іншими словами.
У зоні особливої уваги
При оренді також часто виникає проблема лже-власників і представників без довіреності. Так, нерідкі випадки, коли приміщення здає особа, яка в дійсності його власником не є. У Росії дуже ревно ставляться до того, коли просять подивитися чужий паспорт, але дуже хочуть побачити "свідоцтва", до слова, які більше не видають. З вами може підписати договір і представник "за дорученням", яку вам ніхто не покаже або за дорученням, яка містить повноваження на оплату комунальних послуг, участь в загальних зборах власників багатоквартирного будинку або укладення договору з керуючою компанією, але ніяк не на здачу в оренду приміщення. Таке повноваження має бути прямо вказано - "укладати договори оренди" або "розпоряджатися моїм майном на свій розсуд". В останньому випадку таку довіреність у не юристів називають "генеральна", коли особа може навіть продати майно на свій розсуд і на своїх умовах. "Без документів" здають приміщення від неграмотності, а іноді - це спосіб шахрайства з метою отримати від вас "гарантійний платіж" і просто зникнути. Якщо співвласників кілька і право власності оформлено в частках, то кожен із співвласників має укласти договір і згодом від кожного з них, якщо в загальному договорі оренди не передбачено інше, потрібно отримувати будь-яку необхідну згоду, вносити кожному окремо орендну плату та інше. Тому перед операцією необхідно замовити виписку з ЕГРП. Зараз її можна отримати навіть онлайн через сайт Росреестра. У цьому питанні не варто ризикувати, а необхідно з'ясувати, хто є власником активу на момент підписання договору.
Також нерухомість може знаходитися в заставі у банку або іншого кредитора або інвестора. В цьому випадку потрібно отримати письмову згоду заставодержателя (або навіть декількох) на укладення договору оренди. Однак договором застави може бути передбачено, що питати така згода не потрібно. Власник приміщення повинен вам показати ту частину договору застави, де повідомляється про це. При виникають сумніви необхідно замовити виписку з ЕГРП, знайти заставодержателя і написати йому листа про те, чи потрібно таку згоду і чи згоден він його дати.
Важливо розуміти і призначення орендованого приміщення. Так, необхідно порівняти, то, яке призначення зазначено в свідоцтві, і яке випливає з розташування і обстановки. У житловому багатоквартирному будинку потрібно враховувати, що є обмеження в силу закону за часом роботи і тих видів діяльності, які можуть там розміщуватися. Також важливо якщо будинок не має потрібних під'їздів, фактично реконструйований або площа явно не відповідає зазначеній в документах. Самовільна реконструкція може призвести до позовів власників квартир у багатоквартирному будинку, а значить, є шанс втратити придатне приміщення і піти в суперечку з власником про виплату вам збитків. Типова формулювання в договорі про те, що ви повинні "використовувати приміщення за призначенням", може стати для орендаря підставою для виселення, коли цього захоче власник, навіть за умови, що він усно дозволив використовувати його, наприклад, під виробництво меблів. Завжди важливо конкретно формулювати цілі або способи використання нерухомості, що згодом дозволить уникнути суперечок про те, що нерухомість непридатна для такого використання і в орендаря залишиться право вимагати збитки з орендодавця.
Важливо звернути увагу на те, що приймання приміщення повинна здійснюватися людиною, яка розбирається в будівництві або технічної експлуатації будівлі, а при оренді земельних ділянок можуть залучатися кадастрові інженери для винесення меж ділянки в натурі, інші фахівці для обстеження грунту і підземних комунікацій. Все це залежить від цілей використання і визначення придатності для таких цілей орендованої нерухомості, а також необхідності відображення технічного стану нерухомості при прийманні.
Окремим пунктом потрібно висвітлити особливості оренди частини приміщення або ділянки землі. Закон не забороняє орендувати частину нерухомості, але в цьому випадку орендарю потрібно план приміщення, на якому він відобразить цю частину. У цьому питанні не слід нехтувати послугами кадастрових інженерів, які допоможуть якісно накреслити такий план і розрахувати реальну площу орендованої частини. Якщо планується орендувати площі під діяльність, яка підпадає по "вмененку" (ЕНВД), то потрібно відразу вказати графічно, де розташований торговий зал, а де знаходиться склад або інші приміщення. Згодом це заощадить як час орендаря, так і перевіряючих з податкової.
Не варто забувати і те, що орендна плата після закінчення договору і до моменту повернення об'єкта не може сплачуватися в двократному розмірі, так як це створює безпідставне збагачення у орендодавця. Але така вимога може бути законним, якщо це буде зазначено в договорі як неустойка в розмірі орендної плати.
У наступному матеріалі серії ми озвучимо корисні поради по "механізму" підписання договору, комплексно розберемо питання, пов'язані з орендною платою, а також уважно розповімо про те, що собою представляють такі поняття, як попередній і договір з "минулого".