Зараз нерідко бувають випадки, коли іпотечний позичальник не віддає борг - як правило, у зв'язку з втратою роботи.
У банку багато засобів впливу на клієнта: від застосування штрафних санкцій до вилучення і продажу об'єкта застави. Але як бути, якщо позичальник сумлінно виплачує відсотки, а банк своїх зобов'язань не виконує? У приватної особи не так вже й багато можливостей впливати на фінансову установу. Якщо переговори зайшли в глухий кут, залишається одне - йти до суду.
На запит «Ведомостей» банк надіслав лист, де офіційно відмовився відповідати на питання про причини невиконання ним своїх зобов'язань: «Інформація про взаємини банку з клієнтом, відомості про операції за рахунками клієнтів відносяться до банківської таємниці. Банк не допускає надання такої інформації ».
Банк не має права відмовлятися від перерахування другого траншу за договором на підставі статті 451 ЦК України, впевнений Андрій Савін, керуючий партнер юридичної фірми «Синергія права». «По-перше, банк не може відмовитися від виконання зобов'язань за кредитним договором в односторонньому порядку (відповідно до статті 310 ЦК України), по-друге, економічна криза не є істотною зміною обставин, з яких сторони виходили при укладенні договору, на чому , судячи з усього, і будується правова позиція банку », - пояснює він.
Юристи одностайно радять в цій ситуації йти в суд. Позичальник може вибрати два шляхи для захисту своїх інтересів, вважає Саморядов: звернутися до суду з вимогою про спонукання банку до виконання зобов'язань, т. Е. Виплати другого траншу, або із заявою про розірвання договору та відшкодування збитків.
Відповідно до статті 396 ЦК України у разі неналежного виконання зобов'язання боржником особа, чиє право порушено, має право вимагати виконання зобов'язання в натурі. «З огляду на судову практику, ймовірність задоволення даного позову близька до 100 # 037 ;. Задоволення додаткових вимог залежить від конкретних обставин », - вважає Саморядов.
Другий шлях судової тяганини - вимога про розірвання договору. Правові підстави для цього є. Відповідно до статті 450 ЦК України на вимогу однієї із сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду при істотному порушенні договору другою стороною. Істотним визнається порушення, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору. В даному випадку позичальник позбавляється можливості побудувати будинок, тому велика ймовірність задоволення судом вимоги позивача.
Який шлях обрати - змусити банк платити або розірвати договір, залежить тільки від вибору позичальника, суд швидше за все задовольнить обидві вимоги. Процес триватиме не менше 6-9 місяців, каже Саморядов, і весь цей час Олексій і Наталя повинні будуть виплачувати відсотки по кредиту. В іншому випадку вони виявляться недобросовісними позичальниками, і тоді вже у банку з'являться законні підстави не виплачувати другий транш.
Якщо вони звернуться із заявою про спонукання виконання банком зобов'язань, ці відсотки будуть сплачені не дарма і підуть в рахунок загального боргу по кредиту. У разі розірвання договору ця сума пропаде: вже сплачені відсотки повернути малоймовірно, вважають юристи.
Розірвання договору менш привабливо для позичальників: проблему фінансування вони не вирішать, решту суми основного боргу банку виплачувати доведеться, а новий кредит Олексій і Наталя зможуть взяти вже на інших умовах, з більшою процентною ставкою.
Є ще одна небезпека для позичальника. Якщо банк не виконує свої фінансові зобов'язання, цілком можливо, що грошей у нього немає. Усно співробітники банку про це позичальнику говорили. Тобто до моменту винесення судового рішення самого банку може не бути.
Схожий випадок, пов'язаний з банком «Співвітчизників», був в практиці АІЖК. За словами співробітника агентства, який попросив не називати його імені, спочатку виникли проблеми у позичальників з отриманням коштів, а потім у банку відкликали ліцензію. Офіційної заяви АІЖК не робив, але, на думку учасників ринку, що стався за місяць до відкликання ліцензії переказ платежів по іпотечних кредитах по портфелю АІЖК з банку «Співвітчизників» пов'язаний швидше за все з затримками проводок по платежах позичальників.
Необхідно якомога раніше оформити свої вимоги, зафіксувати суму збитків, яку заподіяв банк своїми діями, каже Андрій Саморядов, щоб при початку процедури банкрутства відразу заявити претензії.
Домовитися з девелопером
Позичальникам недобросовісного банку важливо заручитися підтримкою забудовника. Оскільки будинок знаходиться в заставі у банку, девелопер не може продати його, щоб відшкодувати свої витрати. Крім того, будь-який будівельник потребує готівки, тому він також кровно зацікавлений в успішному розв'язанні конфлікту, в який виявився втягнутий покупець.
Якщо продавець не встане на сторону покупця, високий ризик розірвання договору, на підставі якого купувався котедж, забудовником в односторонньому порядку за рішенням суду (на підставі статті 450 ЦК). «Судовий процес покупця проти банку буде тривати не один місяць, а невиплата другого траншу протягом тривалого часу може трактуватися судом як істотне порушення умов договору, за яким придбавається котедж», - зазначає Андрій Савін.
«Rodex Group стикалася з подібними проблемами (перегляд термінів договорів, збільшення ставок по кредитах і ін. -" Ведомости "), - розповідає Євген Родіонов, генеральний директор інвестиційно-будівельного холдингу. - Є клієнти, які в нинішніх умовах не здатні виконувати свої зобов'язання за іпотечними кредитами. Оскільки ми виступаємо поручителями в своїх проектах перед банком - а це неодмінна умова при підписанні угоди з іпотечного кредитування з будь-яким банком, - в разі неплатоспроможності клієнта нам доводиться повертати гроші і оплачувати відсотки по кредиту. Банки розуміють, що ми є поручителем, і саме нам вони можуть в будь-який момент пред'явити претензії. Мовляв, "ви самі з ними судіться, а нам поверніть гроші". У цьому сенсі вони займають неконструктивну позицію - хочуть заробляти, але не нестиме ніяких ризиків ». Друге коло проблем пов'язаний з політикою банків. За словами Родіонова, «вони не продовжують старі кредитні лінії, намагаються отримати гроші якомога швидше і йдуть по шляху реструктуризації боргових зобов'язань тільки в тому випадку, якщо відчувають, що з клієнта можна отримати гроші».
За словами Родіонова, на торги будинок виставляється тільки після того, як забудовник вичерпав всі спроби допомогти позичальнику: переговори з банком щодо реструктуризації його зобов'язань, відстрочку платежу, перенесення термінів будівництва.
«Однак це має сенс робити тільки в тому випадку, якщо будинок можна продати, т. Е. Якщо продукт є ліквідним, - упевнений він. - Банк, який стає власником нерухомості, не може реалізувати недобуд, не може взяти на себе зобов'язання щодо доведення незавершеного продукту, щодо забезпечення його мережами і т. Д. ». Тому банк повинен бути зацікавлений в завершенні будівництва.
Криза внесла свої корективи в надання позик на придбання заміського житла. На сьогоднішній день кількість угод по іпотеці в цьому сегменті, і до того невелике, скоротилося приблизно вдвічі, стверджує Павло Трейвас, комерційний директор Villagio Estate. За даними Євгена Родіонова, продажу котеджів по іпотеці практично зупинилися, хоча до кризи Ипотечники становили близько 30 # 037; від всіх клієнтів Rodex Group.
«В даний час практично у всіх банках прийнято негласне рішення - девелопмент не кредитувати, - зазначає він. - Більшою мірою це стосується філій банків в регіонах. І упевнитися в цьому просто - достатньо з'ясувати, яка кількість кредитів було видано під девелоперські проекти за останні чотири місяці в регіонах, скажімо в Пермі та Уфі. Кредити просто не видавалися ».
Rodex Group відмовилася від послуг Номос-банку, тому що «він займає неконструктивну політику по відношенню до своїх клієнтів». «В силу того що це іноземний банк, його мало цікавлять всі перипетії економічного життя нашої держави. Основне завдання у таких банків - якомога швидше забрати гроші з реального сектора і вивести їх. З будь-яким нашим банком можна домовитися, тому що вони розуміють позицію девелопера, а іноземні банки живуть в західному світі і зацікавлені тільки в отриманні грошей і виведення їх за кордон », - нарікає Родіонов.
Але навіть стабільний Ощадбанк видає кредити вкрай неохоче. Вже схвалені кредити потенційні позичальники безуспішно чекають по 3-4 місяці. «Не дивлячись на запевнення забудовників про можливість отримання іпотечного кредиту, ймовірність позитивного рішення кредитного комітету зараз вкрай мала, - каже Тетяна Алексєєва, керівник відділу досліджень Vesco Consulting. - У більшості випадків необхідно пройти жорстку перевірку, зібрати безліч різних документів, і все одно в підсумку банк може відмовити навіть без видимих підстав ».
Наприклад, селище «Грінвіч» (Пятницкое шосе, 34 км від МКАД) до кризи працював відразу з декількома банками: «ВТБ 24», «OTP Банк», Газпромбанк, «Уралсиб». Зараз кредит на покупку заміського житла можна отримати тільки в Ощадбанку Росії. Неможливо отримати кредит тепер і в селищах «Аврора», «Лісовий вітерець», «Тарасівка», «Андрейково», «Бельгійська село», «Машкінскіе пагорби» і т. Д. Стверджує Алексєєва.
«Банки працюють лише з перевіреними і надійними забудовниками (" опінію «,« Велес Капітал »,« Інком »і т. Д.). Однак все одно вважають за краще видавати кредити на повністю готові і відбудовані домоволодіння. В результаті забудовникам нічого не залишається, як винаходити власні «іпотечні програми», - говорить вона. - По суті, все зводиться або до зниження ціни, або до розстрочення платежу. Максимальний термін, на який зараз можна отримати розстрочку, становить не більше трьох років.