На ринку нерухомості завжди можна зустріти квартири, які продаються погано. Причин цьому може бути безліч - невдале розташування, непродумана ціна, погана перепланування і багато іншого. Ми розбиралися, чи можна продати такий неліквід і при цьому отримати прибуток.
В якості одного з наслідків кризи, який стався на московському ринку нерухомості, можна назвати продовження терміну експозиції квартир, які виставлені на продаж. На думку столичних ріелторів тільки третю частину квартир вторинного ринку вдається продати за тією ціною, яка була оголошена, інші продаються зі знижками від 5 до 20%. При цьому середнє зниження вартості житла становить 10%, а на неліквідну нерухомість надається максимальний дисконт. Якщо раніше квартира могла бути продана за один-два місяці, то сьогодні вона може зависнути на 4-6 місяців. А зовсім вже неліквідні квартири можуть роками чекати, поки їх хтось купить.
Чому квартири зависають?
Наприклад, господарі колись провели в квартирі дорогий ремонт і на цій основі завищують ціну на житло. Згадуючи, як він діставав дефіцитні будматеріали, господар оцінює квартиру занадто дорого, а покупцеві цей інтер'єр взагалі не цікавий: він збирається почати з ремонту.
Елітні квартири, в яких виконаний дуже екстравагантний ремонт, зависають у продажу на 5-7 років. Ось приклади, які наводить Доброхотова: «квартира, повністю викладена плиткою; квартира, де в вітальні влаштований фонтан; квартира з фрескою, яка зображує власника квартири ».
За словами гендиректора порталу «Мир квартир» Павла Луценко, такі варіанти коштують більше 2-3 мільйонів рублів. І купувати їх ніхто не прагне - бажаючих буквально одиниці. Він вважає також, що в список об'єктів, які погано продаються, може бути включено житло неякісне, аварійне і старе, має неясну перспективу знесення. В області і в регіонах країни трапляються навіть такі пропозиції, як квартири з туалетом на вулиці, всілякі «гостинки», комуналки і общаги із загальною кухнею і багато іншого. Часто з'ясовується, що квартира, розділена на кілька частин, була неправильно переплановано і оформлена.
Саме невдала перепланування вважається багатьма експертами негативним моментом, що утрудняє продаж. «Наприклад, з не найбільшою за площею двушки зробили троячку, отримавши абсолютно мікроскопічні кімнати. Але ж їх - три, і власники виставляють на таке житло ціну, як на повноцінну трикімнатну квартиру », - розповідає Доброхотова.
Якщо квартира має велику площу, це не завжди стає її гідністю. Власнику не завжди вдається ергономічно перетворити життєвий простір, і виходять кімнати темні, мають неправильну форму, з'єднані довгими і вузькими, абсолютно нефункціональними коридорами. А продавець, вказуючи на велику загальну площу, не хоче і чути про якісь знижки.
Про частках квартир і окремих кімнатах
Олена В. купила 10 років тому кімнату в комунальній квартирі в центрі міста, спробувала її продати, але зіткнулася з таким положенням закону, як переважне право сусідів по комуналці на покупку.
Звичайно, можна повідомити сусідів по комуналці офіційно поштою, надіславши їм нотаріусом складене офіційний лист, отримати повідомлення про вручення і через місяць використовувати його в якості доказу дотримання формальностей. Але нотаріуси в цій справі брати участь відмовляються, ріелторські агентства також не втручаються в подібні угоди.
«Я цілком законослухняний власник, але власним житлом розпорядитися не можу, - обурюється Олена. - Крім того, щоб продати кімнату, мені доведеться добути офіційну згоду колишнього чоловіка, з яким я багато років тому розлучилася, оскільки під час покупки кімнати я ще була одружена. Абсурдна вимога! »
цінова деформація
Ціна грає найважливішу роль. Власники квартир у п'ятиповерхових будинках, намічених для знесення, намагаються на свої квартири виставити завищені ціни. Хоча і списки знесення будинків ще не складені, і перспектив розселення в нове житло поки немає. Складно продати квартиру без поступок в ціні, якщо:
- всі вікна квартири виходять на шосе;
- будинок не обладнаний ліфтом, а квартира на верхньому поверсі;
- потрібен серйозний ремонт квартири, що вимагає капіталовкладень.
Погано продаються квартири, які купувалися за валюту, особливо якщо продажу перешкоджає банк або сума застави перевищує вартість квартири. Втім, Ганна Моісеєва, керівник агентства нерухомості Home Staging, вважає, що винен в зависанні квартири може бути або ріелтор, або неадекватний продавець, і з 20-30% -ою знижкою досить швидко можна продати будь-яку квартиру.