Позичальник і банк однаково зацікавлені в успішному завершенні операції іпотечного кредитування
Купівля власного житла - нагальне питання для багатьох людей. Однак з урахуванням вартості нерухомості в Росії, особливо в великих містах, для більшості накопичити на будинок або квартиру не представляється можливим. У підсумку, для того щоб якомога швидше обзавестися власним житлом, багато хто готовий взяти іпотечний кредит в банку. Втім, як правило, така позика видають терміном на 10-15-20 років, а це немаленький відрізок життя, за який може статися все що завгодно: обставини можуть скластися таким чином, що погашення кредиту стане скрутним або зовсім неможливим. Причин для неповернення кредиту може бути маса: звільнення з роботи, втрата працездатності, тривала хвороба, скорочення доходів сім'ї та інше.
Мовчання - не вихід
Якщо вас наздогнали життєві труднощі, і ви не в змозі платити по кредиту, саме неправильне, що ви можете зробити в даній ситуації, - просто мовчки припинити виплати і уникати спілкування з банком. Але якщо ви почнете ховатися від банку, наслідки для вас можуть бути сумними. В першу чергу це відіб'ється на вашій кредитній історії. Навіть якщо з часом ви вирішите проблему і зможете закрити борг, ваші прострочення будуть зафіксовані і в подальшому вам можуть відмовити в будь-якому вигляді кредитування. Крім того, при таких обставинах банк може через суд вимагати достроково погасити всю суму боргу, а також сплатити всі штрафи і пені за прострочені платежі. І до моменту остаточної виплати кредиту суд може обмежити свободу пересувань боржника, заборонивши йому виїзд за кордон.
Найрозумніше, що радять експерти в такій ситуації, - почати переговори з кредитною організацією. Необхідно письмово повідомити банку про неможливість оплачувати кредит згідно з графіком платежів і попросити реструктурувати заборгованість. При цьому варто мати на увазі, що обов'язково потрібно пред'явити документальне підтвердження причин, за якими ви не маєте можливості гасити кредит. Це може бути трудова книжка з відміткою про звільнення, медична карта, де вказані ваші проблеми зі здоров'ям, довідка з центру зайнятості про постановку на облік як безробітний, довідка з роботи про зниження заробітної плати і т. Д. Найчастіше банки йдуть назустріч боржникам і пропонують різні нові умови повернення кредиту. Якими можуть бути поступки з боку банку? Наприклад, відстрочка платежу, призупинення нарахування відсотків за прострочення, перерахунок схеми платежів, збільшення терміну кредиту і зниження розміру щомісячних платежів. Багато в чому нова схема виплати кредиту буде залежати від вашого матеріального становища на поточний момент. При цьому якщо ви встигнете провести переговори з банком і домогтися реструктуризації кредиту до того, як з'явиться перша заборгованість, то ви уникнете нарахування пені.
Торг доречний
Самий же негативний сценарій розвитку подій для позичальника - продаж заставного майна. Якщо представники банку зрозуміють, що ви не зможете гасити кредит в довгостроковій перспективі, придбане по іпотеці житло буде продано. Виручені гроші підуть на погашення кредиту і витрат банку по реалізації житла, решта суми або просто передасться позичальнику, або для нього на ці гроші буде придбано нове житло меншої площі. При цьому варто зауважити, що чим раніше житло буде продано, тим менше будуть витрати позичальника на штрафи і відсотки, а значить, тим більше грошей він зможе залишити собі, виплативши борг по кредиту.
Крім позасудової продажу (за взаємною домовленістю сторін), існує реалізація майна по суду - в разі звернення стягнення. Перший варіант і для позичальника, і для кредитора більш прийнятний, ніж суд і пов'язані з ним витрати. Але якщо клієнт відмовляється повертати кредит і добровільно продавати житло, банк буде змушений звернутися до суду. Тут варто розуміти, що реалізація житла на торгах за рішенням суду невигідна, оскільки нерухомість з торгів може піти далеко не за ринковою вартістю, відповідно позичальник після всіх виплат може отримати набагато меншу суму, ніж розраховував. Іноді навіть бувають ситуації, коли і після продажу заставної нерухомості позичальник залишався боржником банку.
Втім, в будь-якому випадку до розірвання іпотечної угоди та продажу нерухомості банк вдасться в найостаннішу чергу. Банк зацікавлений в довгострокових відсотках по кредиту, тому постарається знайти компроміс і залишити позичальникові кредит, переглянувши його умови.
Що дає страховка?
Видаючи вам кредит, банки теж намагаються страхувати свої ризики, а тому однією з умов покупки житла по іпотеці може бути страховка. Крім страхування заставного майна від пошкодження або повного знищення, часто банками-кредиторами висуваються додаткові вимоги по страхуванню життя і працездатності самого позичальника, а також страхування ризику втрати власності на житло (титульне страхування).
Для позичальника страховка - також в якійсь мірі захист, хоча тут і доводиться нести додаткові витрати. При іпотечному кредиті витрати позичальника на страхування можуть становити близько 1-1,5% на рік від залишку по кредиту (з урахуванням відсотків). Що ж дає вам страховка? Якщо позичальник виявиться не в змозі платити по кредиту, а вартість квартири не буде покривати суму боргу (наприклад, при падінні цін на житло), залишок заборгованості банку погасить страхова компанія. Таким чином, позичальник не виявиться в ситуації, коли квартира продана, а він сам ще боржник. Крім того, як правило, у застрахованих позичальників є можливість отримати кредит при меншому первинному внеску і під більш вигідний відсоток.
Якщо у вас обставини склалися таким чином, що ви не можете платити по кредиту, не варто ховатися від проблеми, слід розуміти, що позичальник і банк однаково зацікавлені в успішному завершенні операції іпотечного кредитування. І якщо у вас виникли труднощі з виплатами, швидше за все, банк спокійно відреагує на ваше прохання внести зміни до кредитного договору або провести реструктуризацію і буде вишукувати оптимальний для вас спосіб погашення іпотечного кредиту. Адже судові розгляди, процес виселення позичальників з квартири або будинку, продаж нерухомості на торгах обійдуться банку дорожче, ніж конструктивне врегулювання питання.