Цей вид нерухомості позиціонується як новий формат житла за нижчою ціною в порівнянні з квартирами. Приміщення мебльовані, з чистової обробкою і мають ванну і санвузол, при цьому позбавлені статусу житлового приміщення.
Специфічний з татусями апартаментів
У російському законодавстві немає такого терміну як «апартаменти», тобто кінцевий результат будівництва - «апартаменти» - юридично не визначено. А це означає, що компанія, що продає апартаменти на етапі будівництва, не зобов'язана дотримуватися законні гарантії, закріплені Федеральним законом для інвесторів в споруджуваних багатоквартирних будинках, а також Федеральним законом «Про захист прав споживачів».
- не включити в договір повної інформації про об'єкт,
- й вказати точної ціни об'єкта,
- не зареєструвати договір інвестування будівництва апартаментів.
Тобто, якщо ви купуєте квартиру, то гарантії дані законом, а якщо апартаменти - то треба тримати «вушка на маківці» та вкрай бажано оформлення і ведення угоди довірити професіоналу.
На відміну від покупки квартири в багатоквартирному будинку, покупець апартаментів не набуває право на загальнобудинкові майно - сходи, ліфти, підвали, прибудинкова територія і т.п.
Чи можна прописатися в апартаментах?
У цього виду нерухомості відсутній статус житлового приміщення, а це означає, що оформити постійну реєстрацію за місцем проживання неможливо.
Для чого потрібна постійна реєстрація:
- необхідна при отриманні індивідуального номера платника податків (ІПН),
- при отриманні поліса обов'язкового медичного страхування,
- для запису дитини в дошкільний навчальний заклад.
Навіть тимчасову реєстрацію можна оформити не у всіх випадках, а тільки, якщо передбачається, що апартаменти будуть мати статус готелю (тобто правила реєстрації ідентичні з тими, які діють для готелів).
Статус нежитлового приміщення дає можливість вести підприємницьку діяльність там, де проживаєш. Це може бути як плюсом, так і мінусом, тому що треба бути готовим до того, що сусіди зможуть використовувати апартаменти під офіс або під виробництво будь-якої продукції.
Як справи йдуть з податками?
- Варто згадати про податок на майно фізичних осіб. Відносно житлових приміщень на сьогоднішній день передбачені деякі пільги. Відносно нежитлових приміщень ніяких пільг немає. При цьому кадастрова вартість квадратного метра комерційних приміщень буде вище, ніж для житлових приміщень.
- Майновий вирахування з податку на доходи фізичних осіб також застосуємо тільки до житлової нерухомості. Купуючи апартаменти в якості житлоплощі (якщо ви раніше ще не використали своє право на отримання майнового податкового відрахування), ви знову ж таки не зможете претендувати на цей відрахування.
Чи вигідно купувати апартаменти з комерційної точки зору?
Прибутковість житлової нерухомості або апартаментів від здачі в оренду буде нижче, ніж ставка по іпотечному кредиту. Термін окупності вкладень буде залежати від співвідношення позикових і власних коштів. Чим більше позикових, тим довше чекати виходу на чистий дохід, який перекриває витрати на обслуговування боргу.
Наведемо простий приклад розрахунку для одного з наявних на сьогодні на ринку пропозицій з продажу апартаментів.
Кредитний калькулятор онлайн на сайті будь-якого банку дасть нам ось такі результати:
30 450 руб. -10 000 руб. - 26 876 руб. = Мінус 6 400 руб. наш чистий щомісячний негативний результат. І це ще без урахування податку на майно. І так протягом 10 років!
Навіть якщо припустити, що ставки орендної плати в апарт-готелях Санкт-Петербурга виростуть зважаючи на зростання популярності даного виду нерухомості, поки щодо нового для нашого регіону, то розрахунок може виглядати приблизно так:
50 000 руб. - 6 500 руб. (13%) - 10 000 руб. - 26 876 руб. = 6 624 руб. в місяць буде залишатися у нас після всіх виплат з урахуванням кредиту. Не дуже вражає.
А якщо в цих розрахунках поміняти співвідношення частки власних і позикових коштів або збільшити ставку іпотечного кредиту, то картина стане зовсім сумною.
У сухому залишку
Розрахунки проводили Анна Міхніна і Наталія Виноградова
Обговорити на форумі