В даний час, з огляду на високі ціни на квартири і малою кількістю людей, які можуть виплатити її продажну вартість з власних коштів одноразовим платежем до підписання або в момент підписання договору купівлі-продажу, договір купівлі-продажу з розстрочкою платежу (далі - договір), за умовами якого покупець спочатку виплачує продавцю лише частина належних грошей, а решту зобов'язаний виплатити у визначений сторонами термін за свій рахунок, або за рахунок кредитних коштів банків другого рівня.
Згідно ст.406 ГК РК, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) зобов'язується передати майно (товар) у власність, господарське відання або оперативне управління іншій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти це майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно п.1 ст.441 ГК РК, у випадках, коли договором передбачена оплата товару через певний час після його передачі покупцеві (продаж товару в кредит), покупець повинен здійснити оплату в строк, передбачений договором.
При укладанні договору, з урахуванням думки обох сторін можна встановити періодичність, суми платежів, тобто розстрочка може бути надана на певний період шляхом оплати покупцем кількох платежів з певною періодичністю, або шляхом оплати суми, що залишилася єдиним платежем, який покупець зобов'язаний виплатити продавцю в встановлений договором термін.
Який з цих варіантів розстрочки боку встановлять в укладається ними договорі, залежить лише від самих сторін, при цьому основними критеріями для прийняття рішення, звичайно ж, будуть інтереси і можливості кожної із сторін договору.
Істотними умовами договору, поряд з його предметом - реалізованої нерухомості, є:
- розміри платежу / їй;
- порядок виплати платежу / їй;
- терміни виплати платежу / їй.
До того моменту, як перераховані вище умови договору не будуть вироблені і встановлені сторонами, договір вважається неукладеним.
У договорі, крім обов'язкових його істотних умов, можуть бути встановлені й інші умови договору, що не суперечать чинному законодавству.
Після того, як з усіх істотних і неістотних умов договору сторони досягли консенсусу, договір підписується обома сторонами або їх представниками на підставі належно оформлених документів та реєструється уповноваженими органами.
Необхідно відзначити, що для виникнення права власності у покупця, договір повинен бути зареєстрований в уповноваженому органі - Управлінні юстиції, так відповідно до пп.1, п.2, ст.20 Закону РК «Про державну реєстрацію нерухомого майна», нотаріус після посвідчення угоди направляє електронну копію вищевказаного договору купівлі-продажу, завірену його електронно-цифровим підписом, за допомогою єдиної нотаріальної інформаційної системи в інформаційну систему правового кадастру, так як згідно з п.2, ст.118 ГК К, права (обтяження прав) на нерухоме майно виникають, змінюються і припиняються з моменту державної реєстрації.
Таким чином, інтереси покупця в даному випадку нічим не порушені, у нього виник обов'язок остаточно розрахуватися з продавцем в порядку і строки, визначені договором.
Для того, щоб покупець розраховувався з продавцем згідно з визначеними умовами договору, в його умовах можна встановити право продавця і обов'язок покупця, в разі прострочення чергового платежу, виплатити продавцеві в розумному розмірі суму неустойки, при цьому, наприклад, можна вказати, що неустойка нараховується за кожен день прострочення платежу.
Що ж робити продавцеві, якщо покупець своєчасно не виплачує належні платежі?
В даному випадку, п.2, ст.442 ГК РК надає право продавцеві відмовитися від виконання договору і зажадати повернення проданої нерухомості, однак, в разі, якщо на момент прострочення, сума платежів, отриманих від покупця, перевищує половину продажної вартості, продавець має право вимагати виплатити решту суми, а також суму законної або встановленої договором неустойки.
Оскільки чинним законодавством не встановлений прямий обов'язок нотаріально засвідчувати договір купівлі-продажу нерухомості, що розглядається нами договір, може бути складений і укладений сторонами, необхідно забезпечити лише його письмову форму, а також прийти до взаємної згоди обох сторін і відобразити в договорі всі перераховані вище істотні умови, при цьому заяву на реєстрацію виникнення права власності в установленому порядку має бути подано всіма учасниками угоди безпосередньо в регистри рующий орган - Управління юстиції.
У разі, якщо сторони вирішать укласти договір купівлі-продажу у нотаріуса, нотаріус проведе правову експертизу поданих документів, а також допоможе скласти сторонам договір, умови якого не повинні порушувати законні права та інтереси жодної їх сторін.
Приватний нотаріус СКНЗУ
м.Петропавловську Тастемірова Асель