На головну / Новобудова / Реєстрація та облік об'єкта незавершеного будівництва
Незважаючи на величезну кількість актів і постанов у РФ, що таке об'єкт незавершеного будівництва сказати однозначно складно.
Більшість фахівців схиляються до думки, що таким можна називати об'єкт, який на поточну дату знаходиться в процесі будівництва, він розташований на певній ділянці землі і яким-небудь чином перемістити його без руйнування всієї конструкції не представляється можливим.
В кінці 20 століття була створена інструкція зі спостереження за капітальним будівництвом, в якій описувався тип об'єкта, будівництво якого тимчасово не ведеться або воно заморожено, а сам будинок не було прийнято в експлуатацію з укладенням відповідного акта.
Документ більше не має юридичної сили, але зате в ньому було дано найточніше пояснення цієї проблеми.
Які будівлі можна сюди віднести?
Як тільки будівельні роботи будуть закінчені, результат повинен бути оформлений належним чином. Цей факт підтверджує ряд актів:
- а кт прийому виконаних робіт на об'єкті, який належить до житлового або цивільного будівництва;
- акт прийому об'єкта, який доводить, що на ньому завершені всі будівельні та монтажні роботи.
Ці правила застосовні до об'єктів будь-якої форми власності. Якщо 2 описаних вище документа не підписані, то це свого роду визнання об'єкта незавершеним будівництвом.
Він може бути таким лише за умови, що на земельній ділянці вже залитий фундамент, в іншому випадку мова про незавершенці ще не йде, адже навіть не видно початку будівельних робіт.
Так, визнати ділянку, який розчищений і залитий асфальтом, але фундамент будівлі ще не звели, незавершеним будівництвом не вийде.
Чому відбувається консервація незавершеного будівництва?
Реєстрація об'єкта незавершеного будівництва проводиться в будь-якому випадку, так як платити за нього податки теж треба. Якщо будівництво не пішло або стало збитковим для замовника, воно може бути заморожено. У такому випадку його теж потрібно зареєструвати і правильно оформити.
Прийняти остаточне рішення має право тільки замовник, який випускає наказ, згідно з яким в максимально стислі терміни на об'єкті повинна бути проведена інвентаризація.
Далі про це рішення потрібно повідомити підрядника, після чого вони разом займаються процесом консервації будівництва.
Повноваження проводити інвентаризацію отримує спеціальну комісію, членами якої можуть бути не тільки представники інвестора, а й з боку підрядника. Їх мета - провести опис будинку, в якій особлива увага приділяється таким пунктам:
- яке найменування об'єкта;
- якими основними елементами він відрізняється;
- стадія виконання монтажних робіт.
Далі все особи підписують акт про зупинку будівництва на час, тепер проведено облік об'єкта незавершеного будівництва та об'єкт вважається офіційно замороженим.
Додатково в документи вписується обсяг проведених робіт, а також вказуються витрачені замовником кошти на заморозку.
Причинами припинення робіт може бути що завгодно. Тут і проблеми з фінансами у інвестора, і зміни на ринку, в результаті чого попит на об'єкт знижується або пропадає взагалі.
Найчастіше інтереси власників просто змінюються. І навіть в такому випадку об'єкти представляють собою велику цінність на ринку нерухомості. Справа в тому, що у них вже є повний пакет дозвільної документації, є готовий проект і підписана кошторис.
Витрати на коригування цих документів часто виходять істотно нижче, ніж якби все довелося робити з нуля. Та й часу на це йде набагато менше, тому завжди знаходиться потенційний покупець, зацікавлений в придбанні недобудови.
Процес реєстрації недобудови
Вимога щодо реєстрації недобудованого об'єкта в цілому ряді інстанцій виглядає на перший погляд нелогічно, але провести такі роботи потрібно обов'язково.
Щоб процедура пройшла успішно, тут теж доведеться заздалегідь збирати невеликий пакет документів, серед яких має бути:
- дані про те, хто є власника землі;
- акт про виконану заморожування будівництва;
- повний проект будівництва, включаючи кошторис;
- технічний план на об'єкт;
- якщо будівництво проводиться на орендованій території, від замовника знадобиться довідка, що він уклав з іншою особою договір оренди землі.
Тільки офіційна реєстрація незавершеною будівництва дозволить замовнику далі на свій розсуд розпоряджатися цим об'єктом.
Більш того, передача незавершеного об'єкта будівництва іншим зацікавленим особам та проведення з ним різного роду угод допускається тільки при наявності документа про те, що об'єкт був офіційно визнаний недостроем. Без оформленої реєстрації інвестор не має права продати об'єкт, в тому числі і передати його в іпотеку.
Недобудову часто не поспішають реєструвати, тут справа в особливостях податкової політики країни. Власник зобов'язаний платити за рахунками і сплачувати податок, якщо власника немає - не треба і віддавати свої гроші.
Тому найчастіше недобудовані будівлі не реєструють і навіть не ставлять на облік в державний земельний кадастр, так що за документами іхякоби немає.
Процес продажу недобудови
Отже, об'єкт не добудований, значить експлуатація об'єкта незавершеного будівництва суворо заборонено.
Зазвичай дозвіл на введення в експлуатацію можна отримати тільки якщо є документи, які доводять, що всі роботи були виконані в запланованому обсязі та збудований об'єкт повністю відповідає проектним документам.
Тому так склалося, що отримати дозвіл можна тільки після успішного закінчення робіт. До тих пір, поки монтаж і будівництво не закінчено, використовувати навіть частина будівлі строго заборонено.
Зате об'єкт можна продати, тобто власник передає іншій людині належне йому майно, запитуючи за це об'єктивну ціну.
Як було зазначено раніше, подібна угода можна відбуватися лише в тому випадку, якщо інвестор повноправний власник об'єкта і це право власності було зареєстровано в Державному реєстрі.
Попередньо продавець повинен буде зареєструвати свої права на цю земельну ділянку, незалежно від того, отриманий він у експлуатацію в оренду або за договором купівлі-продажу.
Майбутній потенційний власник повинен особливо уважно ставитися до перевірки всіх документів, зокрема проектної документації та дозволів на ведення будівництва.
Заміною свідченням з Росреестра є виписка з ЕГРП, яка служить доказам права власності. Далі продаж відбувається за стандартним алгоритмом, за яким укладається з усіма угодами купівлі-продажу нерухомого майна.
Завантажити договір можна в мережі, потім заповнити його і звернутися до найближчого МФЦ або відразу в Росреестр з метою зареєструвати угоду. Знадобиться сплатити близько 2 тисяч рублів за перехід прав, при собі обов'язково мати паспорт.
Складнощі списання недобудованого об'єкта
В організації списання незавершеного будівництва відображається в бухгалтерських проводках не тільки при його ліквідації, а й у разі описаної вище ситуації з продажем об'єкта покупцеві.
Оскільки таке майно ще не було відображено в статті основних засобів, то списувати потрібно лише капітальні вкладення в будівництво, але ніяк не основний засіб.
Це означає, що немає необхідності в зборі спеціальної комісії або оформленні актів. Та й форми списання недобудованого об'єкта поки що теж немає, так що провести операцію можна через форму, яка використовується під час продажу або ліквідації основних засобів.
висновок
Поняття незавершеного будівництва дуже складне, більш того, навіть в чинному законодавстві РФ проблематично знайти точне визначення.
Через відсутність грошей або будівельних матеріалів будь-який об'єкт може раптово перетворитися на недострой, до якого нікому немає справи і ввести його в експлуатацію до закінчення всіх робіт не надається можливим.
Якщо розглядати тему в ключі вкладення коштів в квартиру на етапі її забудови, то необхідно дуже уважно поставитися до вибору забудовника, щоб через півроку роботи на об'єкті не були припинені з невідомих причин, і ви не залишилися без житла.
Чи не знайшли відповіді на своє питання?
Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)
Це швидко і безкоштовно!