Редакція Статей на сайті: 15078
Сьогодні в багатьох районах регіону та обласного центру з'являються невеликі багатоквартирні будинки на два-три поверхи. Пропонована ціна на квартири в таких будинках дійсно менше, ніж в інших новобудовах. Чи немає тут підступу?
Однак малоповерхові будинки бувають двох типів. Перший тип - будинки, які будуються на земельних ділянках, розташованих в територіальній зоні, що дозволяє зведення багатоквартирних будинків. При цьому такі земельні ділянки знаходяться в приватній власності у забудовників або надані забудовникам органами влади для будівництва багатоквартирних будинків.
Ризики при покупці житла в будинках першого типу
І він найголовніший. Відповідно до Містобудівною кодексом Російської Федерації проектна документація на будівництво подібних багатоквартирних будинків не підлягає експертизі. Дана обставина дозволяє забудовнику економити і відступати від існуючих для всіх інших многоквартірніков вимог будівельних норм і правил. Серед поширених порушень - недотримання санітарно-епідеміологічних норм (вимог щодо інсоляції (природного освітлення житлових приміщень) та влаштуванню вентиляції). Особливо часті порушення правил пожежної безпеки: не дотримуються протипожежні відстані від сусідніх будівель, застосовуються горючі матеріали, відсутня вогнезахист конструкцій, не обладнані евакуаційні виходи і т.д. Про обов'язкове благоустрій прибудинкової території в більшості випадків мова взагалі не йде - ігрові майданчики, малі архітектурні форми, озеленення і так надалі не преду розглядаються.
Житлові будинки до трьох поверхів включно не потрапляють під державний будівельний нагляд. Тому відсутня можливість забезпечити офіційну перевірку якості будівництва, відповідності використовуваних матеріалів вимогам безпеки, застосовуваних технологій, норм енергоефективності тощо
Відповідно до положень Закону про пайове будівництво 214-ФЗ залучення грошових коштів громадян для пайового будівництва багатоквартирних будинків допускається тільки юридичними особами шляхом укладення договору участі пайового будівництва (договір вважається укладеним з моменту державної реєстрації). Великі забудовники висоток не грають з законом і залучають грошові кошти громадян після реєстрації договорів пайової участі в Росреестра. У малоповерховому будівництві поширені сірі схеми - так звані попередні договори і договори позики. Крім того, забудовниками малоповерхових будинків часто виступають індивідуальні підприємці і дрібні фірми, крім статутного капіталу 10 тис. Рублів нічого не мають. Тому права покупця законодавством не захищені.
Ризики при покупці житла в будинках другого типу
Тепер перейдемо до будинків другого типу. Це малоповерхові багатоквартирні будинки, які будуються на земельних ділянках, наданих фізичним особам під індивідуальне житлове будівництво, для ведення особистого підсобного господарства або під експлуатацію житлового будинку. Іноді навіть на землях для городництва чи сільськогосподарського використання! Таких випадків дуже багато. Подібних об'єктів тільки на території обласного центру налічується більше 70.
Схема роботи така - на багатоквартирні будинки до трьох поверхів по процедурі дачної амністії, регламентованої Федеральним законом
№ 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», в спрощеному порядку громадяни реєструють права власності, потім виділяють в натурі окремі приміщення - квартири для продажу покупцям.
Купуючи житло в таких будинках, крім перших трьох ризиків можна зіткнутися з новими.
Це оформлення прав власності на придбану квартиру. По-перше, покупець не має гарантії захисту своїх прав Федеральним законом про пайовиків № 214-ФЗ. Тому при виникненні проблем можна залишитися один на один із забудовником і навіть влада не зможе допомогти - відновити порушені права можна буде тільки через суд.
По-друге, покупець квартири набуває у забудовника не житлове приміщення, а частку в праві власності на житловий будинок. Надалі, після того як забудовником будуть розпродані всі частки в будівлі, буде потрібно прийняття одноголосного рішення всіх власників часткою про виділення часток у натурі. Тільки після прийняття такого рішення у набувачів квартир буде можливість зареєструвати право власності на квартири.
Загроза бульдозером. Будівництво будинків на землях, наданих для іншого призначення, є порушенням законодавства, тому ризик знесення побудованого будинку за позовами влади - тільки питання часу. Крім того, через кілька років територія, де розташовані будинки, може бути віддана іншим забудовникам для знесення. З огляду на те, що фізичні особи будують малоповерхові багатоквартирні будинки на земельних ділянках, які призначені для індивідуального житлового будівництва, ведення особистого підсобного господарства або експлуатації індивідуального житлового будинку, то і розташовуються такі будинки в приватному секторі. Об'єкти, що будуються знаходяться по сусідству з «деревинками», є архітектурно непривабливими. При цьому чинне містобудівне законодавство значно спростило візит будівельників на забудовані території. Тому одного разу можна прокинутися і дізнатися, що квартал, де знаходиться ваш будинок, буде переданий за договором розвитку забудованої території іншому забудовнику. Думаю, не зайве буде в тому ж Містобудівній атласі р Томська дізнатися, чи передбачає зонування приватного сектора багатоповерхове житлове будівництво.
попередні висновки
Отже, підіб'ємо підсумки. Купуючи квартиру в двох або трьох-поверховому будинку, тепер я дуже добре подумаю. Але якщо спокуса велика, то віддати свої кревні гроші я буду готова:
- по-перше, тільки після того, як будинок побудований, офіційно введений в експлуатацію і у забудовника є свідоцтво про право власності на збудовану квартиру. Ніяких попередніх договорів купівлі-продажу, договорів зай-ма і інших сірих схем передачі грошей забудовнику на стадії будівництва;
- по-друге, якщо мене буде влаштовувати якість. При цьому під час огляду будинку я, швидше за все, візьму з собою фахівця з будівельною освітою;
- по-третє, якщо земельна ділянка під побудованим будинком має призначення під будівництво багатоквартирного житлового будинку, не знаходиться в приватному секторі і розташований в територіальній зоні, що дозволяє будувати багатоквартирні будинки відповідно до генерального плану. Тінь бульдозера над моїм будинком мені не потрібна.