Квартири в панельних будинках - одні з найдоступніших на московському ринку нерухомості, але вони мають особливості, про які обов'язково потрібно пам'ятати, купуючи таке житло.
XX століття стало часом стрімкої урбанізації: населення міст зростало, що вимагало величезних обсягів нового житла. У той же час старі технології будівництва не могли задовольнити цей попит. По-перше, нові будинки повинні були бути вище, ніж житлові будівлі минулого. По-друге, якщо палаци та особняки могли зводитися десятиліттями і це не бентежило їх титулованих власників, то терміни будівництва житла XX століття необхідно було зменшити до місяців, а то і тижнів.
Будинки для нового часу
Вихід був знайдений з винаходом залізобетону. Цей композиційний матеріал, отриманий ще в кінці XIX століття, став широко використовуватися в другій половині XX століття, коли в багатьох країнах світу почався будівельний бум. Поєднання сталевої арматури і бетону робило залізобетон таким же міцним і довговічним, як і цегляні стіни. Але найбільшим і безумовним плюсом була його дешевизна. На відміну від цегляної кладки, залізобетонні панелі можна було виготовляти на заводах, а потім збирати з цих панелей будинку, що значно знижувало і вартість, і тривалість будівництва.
Заводські умови дозволяли краще контролювати якість панелей, які незабаром стали випускатися згідно жорстким нормам, встановленим на державному рівні. Перші будинки, побудовані із застосуванням великих залізобетонних панелей, були зведені в передмістях Нью-Йорка на початку XX століття, а в 20 - 40 роки такі будівлі почали будуватися в Німеччині, Франції та інших європейських країнах. В СРСР зводити 1 - 2-поверхові великопанельні будинки почали в роки Великої Вітчизняної війни, але масове залізобетонне будівництво стартувало в роки «будівельного буму» 1950 - 60-х років.
У 1955 році Микита Хрущов підписав указ «Про усунення надмірностей у проектуванні і будівництві», згідно з яким нові будинки не повинні були мати «неприпустимо завищених майданчиків передніх, коридорів та інших допоміжних приміщень». В результаті розроблені двома роками пізніше типові проекти швидкомонтованих панельних будинків включали кухні на 5-6 кв. м. санвузли площею 2-3 кв.м. а в передпокої насилу могли поміститися двоє людей. У народі такі будинки отримали прізвисько «хрущовки» чи «хрущоби».
Мінуси панельних будинків
«Хрущовки» створили погану славу панельному будівництва: в ті часи головним завданням було забезпечити житлом якомога більше людей, і економили на всьому, в тому числі і на якості квартир. Термін служби такого житла був розрахований на 25 років, так як ці будинки будувалися в основному як тимчасове житло. Немає нічого дивного в тому, що в будівлях зі строком експлуатації, що значно перевищують ресурс, проявилися недоліки будівництва. В даний момент «хрущовок» в Москві практично не залишилося.
Сучасні технології дозволяють будувати панельні будинки зовсім іншої якості.
Перепланування квартир в панельних будинках можлива тільки в тому випадку, якщо перегородки не є несучими. В даний момент застосовується каркасне та безкаркасне панельне будівництво. У першому випадку панелі кріпляться на повний або внутрішній каркас і частіше за все не є несучими. У другому - основне навантаження несуть стіни, причому в деяких випадках це тільки капітальні стіни і перегородки між квартирами, а в деяких і міжкімнатні перегородки. Тому, купуючи квартиру в панельному будинку, потрібно особливу увагу звернути на те, з якої саме технології побудований цей будинок, і дізнатися, які стіни в квартирі є несучими, а які - ні.
Мала площа кімнат. Розмір панелей радянських будинків в середньому становив 3 - 3,3 м, а в сучасних - досягає 5,6 - 6 м. Це дозволяє робити внутрішні приміщення будинків більше, а значить, зазначений недолік також відноситься більше до радянських панельним будинкам.
Погана тепло- і звукоізоляція. Зараз при будівництві використовуються не просто бетонні плити, а спеціальний тепло- і звукоізоляційний матеріал, так звані «сендвіч-панелі», які дозволяють краще зберігати тепло в квартирах взимку і прохолоду влітку. Це ж стосується і звукоізоляції: в панельних будинках старих серій було чутно, як сваряться сусіди двома поверхами вище, а про те, що в квартирі ремонт, зазвичай знав весь під'їзд. У сучасних панельних будинках якість тепло- і звукоізоляції сильно варіюється від проекту до проекту, і тому, купуючи квартиру, потрібно дізнатися, чи використовувалася при будівництві звуко- і теплозахист. І все ж найчастіше ці показники у панельних будинків гірше, ніж у будівель, побудованих за технологією «моноліт-цегла».
Стики панелей - одне зі слабких місць таких будинків. Якщо будівельники порушили технологію, то з часом між панелями утворюються щілини, і в квартиру потрапляє волога, а то і холодний вітер. Нерідкі випадки, коли мешканці радянських панельних будинків витрачали багато грошей і праці на те, щоб утеплити своє житло. Проблема полягає в тому, що цей недолік панельних будинків проявляється тільки через роки.
Однотипні фасади радянських «панельок» вже не відповідають сучасним естетичним вимогам до житла. Вирішити цю проблему забудовники намагаються за допомогою різнокольорових панелей, які роблять фасад ошатним. Однак панельний будинок і сьогодні залишається своєрідним конструктором, і політ фантазії архітектора такий тип будівництва сильно обмежує.
Плюси панельних будинків
Швидкість будівництва панельного будинку значно вище, ніж інших будівель. Квартиру в панельному будинку можна отримати вже через 10 місяців після початку будівництва, в той час як будинок за технологією «моноліт-цегла» будується в середньому від півтора до трьох років. Це особливо важливо для тих, хто вкладає гроші в «котлован».
Рівні внутрішні стіни з панелей дозволяють заощадити на обробці квартири.
Середня ціна квадратного метра в панельному будинку в Москві, за даними фахівців компанії «НДВ - Нерухомість», складає 146 327 рублів, а в монолітному - 157 598 рублів. Таким чином, різниця становить 7,7%.