Споживач ріелторських послуг має більше прав, ніж ріелтор
Про захист прав споживачів ріелторських послуг говорять багато, але пора визнати, що корінь проблем лежить в недосконалості законодавства про ріелторську діяльність. Про це розповідає Вероніка Панкова, генеральний директор агентства «Пенати-нерухомість» і голова комітету із захисту прав споживачів Гільдії ріелторів м Москви.
- Є ряд професій, правовий статус яких чітко визначено. Наприклад, статус адвоката визначається Законом про адвокатуру та адвокатську діяльність, Цивільно-процесуальним, Кримінально-процесуальним та Арбітражно-процесуальним кодексами. Те ж можна сказати про нотаріусів, діяльність яких чітко регулюється Законом про нотаріат і низкою статей Цивільного кодексу. На Ваш погляд, чи потребує правової статус ріелтора в такому ж чіткому визначенні, і як Ви могли б обгрунтувати свою позицію?
Дійсно, правовий статус ріелтора на даний момент в Росії не визначений жодним законом. Саме поняття «ріелтор» дано Російської гільдією ріелторів, що не можна вважати законодавчим визначенням. І товарний знак ріелтора закріплений у нас за Російської гільдією ріелторів. Через це виникає велика плутанина в тому, хто такий ріелтор, що є ріелторська послуга, що вона в себе включає. Наприклад, за кордоном чітко розмежовано: ріелтор - це той фахівець, який шукає покупця на нерухомість, або для покупця шукає об'єкт. З того моменту як знайшли покупця або об'єкт у раз за оформленням прав власності, діяльність ріелтора закінчується.
А страждають добросовісні ріелтори і споживачі. Тому було б правильним прийняти закон про ріелторську діяльність. Або варто було б створити саморегульовані організації ріелторів, але на даний момент Закон про саморегульовані організації теж не реалізується в тому сенсі, який в нього закладався. Коли було ліцензування, працювати було легше ріелторам і краще було споживачам. Вони знали до кого йти, як карати, чого вимагати від ріелторської компанії. Коли я спілкуюся з іншими директорами ріелторських компаній, то ті компанії, які прийшли надовго, кажуть, що ми за, ми готові виконувати якісь вимоги, ми готові виконувати вимоги контролюючих органів, але ми за те, щоб це було в якомусь законному полі . Тому що на сьогоднішній момент не зрозуміло, як призначати вартість послуги. Ми не можемо змагатися з компаніями, які недобросовісно розкривають перед споживачем склад своєї послуги. У них, звичайно, витрати менше, адже немає своїх юристів, перевірки не проводяться, а штат юристів в компанії найбільше навантаження на бюджет компанії і юридичні перевірки нерухомості коштують недешево.
- Поняття «ріелторська послуга», як вона розуміється в РФ і за кордоном?
Поняття у нас розмито. Ще раз повторю, ті компанії, які прийшли всерйоз і надовго, надають більш якісні послуги. Тому споживачеві, коли він
приходить в компанії, необхідно поставити запитання, що саме входить в вашу послугу? Треба дізнатися, чи є в компанії юридичний відділ, не юрист, тим більше приходить юрист, а юрвідділ. Потрібно дізнатися, хто буде супроводжувати угоду.
Наприклад, у нас в компанії угоду завжди супроводжують агент, менеджер і юрист. Це практика багатьох компаній, звичайно, я маю на увазі сумлінні компанії.
- Дуже дискусійним є питання про страхування професійної відповідальності ріелтора. Існує думка, що треба страхувати не послугу, а титул об'єкта нерухомості. Є прихильники компенсаційного фонду саморегулівної організації, також існують прихильники страхування в акредитованих страхових компаніях. Яка з позицій найбільш близька Вам і чому?
Це дійсно дуже дискусійне питання. Що страхувати? Страхувати професійну відповідальність ріелтора, титул власності, тобто. Е. Її втрату, створювати компенсаційний фонд? У світі існує кілька систем, з них 3 основні, а четверта у нас така змішана, «ніяка», як я це називаю.
Кажу, з точки зору того, що отримує конкретний споживач. Перша система поширена в США і Канаді, коли угоди страхують страхові компанії. У тому випадку якщо щось відбувається, то всі збитки відшкодовує страхова компанія. Це багаторічна традиція, яка існує більше 100 років. Страхові компанії вивчають історію об'єкта, у них є дані по ним, за століття склалася усталена практика. І люди, коли йдуть і платять страховим компаніям за їх послугу, вони чітко знають, що вони за це отримують. Це гарантії.
Друга система з Німеччини, де на державному рівні створено якийсь компенсаційний фонд. Продавець після реєстрації угоди державою, в
випадку визнання її недійсною, розбирається з цим компенсаційним фондом.
А покупця не чіпають. Зрозуміло, що в такій ситуації бажання шахраювати виникає рідко, адже ти розумієш, що з тобою будуть битися юристи держави.
Існує третя система, яку зараз лобіює нотаріальне суспільство, яка існує у Франції. Там угоду реєструє нотаріус, за яким закріплений якийсь округ. Нотаріус - там успадковується професія, і протягом дуже багатьох років архів по даному об'єкту міститься у одного нотаріуса. При цьому він має права запитувати довідки, реєстрація у нотаріуса може тривати до місяця, і він
несе відповідальність. У Франції були випадки, коли нотаріуси своїм майном компенсували людям матеріальні втрати.
Що ж відбувається у нас? Страхові компанії кричать: страхуйте, страхуйте. Але якщо ми будемо добре розбиратися в умовах страхування, то титульне страхування поширене на 1 або 3 роки. А в Америці це довічно. У нас багато людей платять за рік, а проблема може виникнути і через
3 роки. Практика показує, що є квартири, за якими виникали претензії після закінчення 10 років. Незважаючи на те що найбільший термін позовної давності 10 років, але він «м'який», його можна продовжити, відновити і т. Д. Дуже багато лазівок для хороших юристів. І є фахівці, я не хочу їх називати юристами, тому що в моєму розумінні юрист, це той, хто допомагає людям, які спеціалізуються на тому, що добре знають нестиковки законодавства і, використовуючи їх, починають відсуджувати квартири добросовісних набувачів. Не можу сказати, що на сьогоднішній момент страховка є гарантією безпеки для сумлінного покупця. Друге, у нас на законодавчому рівні закріплена відповідальність реєструючих органів в розмірі 1 млн, але порівняйте з вартістю нерухомості в Москві від 4 млн і вище. І я не чула жодного випадку, щоб цей мільйон виплачувався. Але в будь-якому випадку, це не реальна вартість, хоча, можливо, для віддалених регіонів в цьому законі є сенс. Наступне, несуть нотаріуси відповідальність за угоди? Вони, звичайно, лобіюють 100-відсоткове посвідчення договорів купівлі-продажу в нотаріат, але давайте подивимося на історію Росії останніх років. За останні 20 років я не знаю жодного випадку, коли нотаріуси виплачували постраждалій стороні компенсацію за тими договорами, які вони запевнили. І знаю масу випадків, коли нотаріусів притягували до кримінальної відповідальності, і коли вони робили липові заповіти, доручення та засвідчували договори, які суперечать законодавству. Немає багатовікової культури. Але при цьому є ріелтори, і всі прийшли і кажуть: «Ріелтор винен!» Ні ми, ні нотаріус, ніхто інший не можуть зробити запити в якісь органи, перевірити, складається людина на обліку чи ні.
Проект закону про ріелторську діяльність, на мій погляд, дуже сирий. Справа навіть не в тому, щоб зробити неможливим діяльність тіньових структур, закон в принципі сирої. Він не вирішує головного завдання - питання про те, що таке ріелторська послуга, що вона в себе включає, що буде, якщо компанія буде відступати від цих стандартів. Немає стандартів ріелторської послуги, немає стандартів ріелтора, немає відповідальності за недотримання цих стандартів і немає прав. Тому що при здійсненні угоди, щоб виключити можливість визнання цієї угоди недійсною, потрібна інформація з психдиспансеру, з наркологічного диспансеру, з органів внутрішніх справ, з РАГСів, від нотаріусів, взагалі, по країні немає єдиної бази цієї інформації. Цей закон не вирішує цих проблем. Тіньові структури можуть працювати там, де є прогалини в законодавстві. Якщо їх закрити і строго регламентувати, на мій погляд, то бажання приходити на цей ринок у тіньових структур не виникатиме. Згадую час, коли було ліцензування. Адже головне лайка тоді було: «Поскаржуся в ліцензійну палату!» Утримувати величезний штат юристів не було потрібно. А зараз у нас юрист змушений виїжджати на всі переговори з контрагентами. Часто кажуть, що будівельні та ріелторські ліцензії продавалися. Але я не знаю жодної компанії, яка б її купила. Тому що на той момент двоє людей з компанії повинні були здати іспит в Департаменті муніципального житла. Сама його здавала. Це був дуже серйозний іспит. Ще треба було виконати величезну кількість вимог ліцензійної палати. З будівельними ліцензіями було трохи простіше. Моя позиція: законодавство необхідно, як і практика ліцензування в тій формі, якій вона була. Може бути, якісь порушення і були, але давайте не забувати, яке було неспокійний час. Адже відкриваючи Інтернет, читаєш: «Чергового громадянина обдурили ріелтори». Але це не ті люди, які складали іспит, мають ліцензію, а якісь приватні особи, що знаходяться в змові з працівниками органів влади.
І проблема самого споживача полягала в тому, що він не запитав ліцензію, не поцікавився її справжністю.
- Для захисту прав споживачів ріелторських послуг громадські організації ріелторів розробили Кодекс етики і Стандарт практики ріелторської діяльності. Кодекс має рекомендаційний характер, але в разі його невиконання слідують досить жорсткі санкції, аж до виключення з асоціації. Чому?
- Чому вигідно звертатися в комітет захисту прав споживачів ріелторських послуг? І кому це більше потрібно: громадянам або ріелторських компаній?
Деякі третейські організації, наприклад, третейський суд, комітет захисту прав споживачів ріелторських послуг вигідні як ріелторам, так і клієнтам. Інша справа, що в їх зону впливу входять не всі конфлікти, які можуть виникнути між споживачем і компанією. Третейський суд він, звичайно, може розглядати щось більш серйозне, але все-таки більшість справ ми направляємо до суду загальної юрисдикції. Для мене це якийсь маркер, якщо компанія готова на те, щоб підкоряться вимогою таких громадських організацій, це плюс для неї.
Повна версія статті в друкованій версії Житлове право