Нова редакція ст. 158 ЖК РФ
1.1. У разі прийняття власниками приміщень в багатоквартирному будинку, які формують фонд капітального ремонту на рахунку регіонального оператора, рішення про проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку і при цьому неможливості використання коштів фонду капітального ремонту на фінансування послуг і (або) робіт з капітального ремонту, передбачених прийнятим рішенням власників приміщень у багатоквартирному будинку, в певні прийнятим рішенням терміни власники приміщень в цьому будинку має право прийняти а загальних зборах власників приміщень у цьому будинку рішення про додатковий внесок для оплати зазначених послуг та (або) робіт і порядку його сплати. При цьому сплата таких платежів не може починатися раніше ніж за три календарних місяці до кінцевого терміну виконання зазначених послуг і (або) робіт, передбачених договором. Використання коштів, сформованих за рахунок додаткових внесків, здійснюється в порядку, встановленому рішенням загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
2. Витрати на капітальний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку фінансуються за рахунок коштів фонду капітального ремонту та інших не заборонених законом джерел.
3. Обов'язок по оплаті витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку поширюється на всіх власників приміщень у цьому будинку з моменту виникнення права власності на приміщення в цьому будинку. При переході права власності на приміщення в багатоквартирному будинку до нового власника переходить зобов'язання попереднього власника з оплати витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку, в тому числі не виконана попереднім власником обов'язок зі сплати внесків на капітальний ремонт.
Частина 1 ст. 158 Кодексу конкретизує обов'язки власників приміщень, встановлені в ст. 30 Кодексу, стосовно власникам приміщень у багатоквартирному будинку і визначає структуру їх витрат, встановлює критерії визначення цих витрат, а також форму їх оплати.
Нагадаємо, що власником приміщення в багатоквартирному будинку може бути російський чи іноземний громадянин, особа без громадянства, юридична особа, Російська Федерація, суб'єкт Російської Федерації чи муніципальне освіту. Таке приміщення може належати на праві спільної власності кільком особам.
2. Частина 2 ст. 158 Кодексу відносить до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку прийняття рішення про оплату витрат на капітальний ремонт даного будинку і вводить умови прийняття названого рішення. Таким чином доповнений відкритий перелік питань, що входять в компетенцію зазначених загальних зборів. Згідно ст. 44 Кодексу ремонт загального майна в багатоквартирному будинку належить до компетенції загальних зборів власників приміщень у такому будинку. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку проводиться в порядку, встановленому ст. ст. 45 - 48 Кодексу.
Відповідно до п. 31 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку пропозиції керуючої організації про перелік, обсяги і якість послуг і робіт повинні враховувати склад, конструктивні особливості, ступінь фізичного зносу та технічного стану загального майна, а також геодезичні і природно-кліматичні умови розташування багатоквартирного будинку.
З метою створення умов для управління багатоквартирними будинками органи місцевого самоврядування можуть надавати керуючим організаціям, товариствам власників житла або житловим кооперативам чи іншим спеціалізованим споживчим кооперативам бюджетні кошти на капітальний ремонт багатоквартирних будинків.
Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийняте в установленому Кодексом порядку, з питань, віднесених до компетенції таких зборів, є обов'язковим для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку, в тому числі для тих власників, які не брали участі в голосуванні. Це правило поширюється і на рішення з питання про оплату витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку.
Кодексом встановлено умови, при наявності яких власник приміщення в багатоквартирному будинку має право оскаржити до суду рішення загальних зборів власників приміщень у такому будинку. Право на оскарження виникає, якщо:
рішення прийнято загальними зборами власників приміщень у даному будинку з порушенням вимог Кодексу;
власник не брав участь в цих зборах або голосував проти прийняття такого рішення;
таким рішенням порушені права і законні інтереси цього власника.
Дане положення логічно випливає з правового режиму, встановленого Кодексом для житлових приміщень і часткою у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирних будинках при переході права власності на приміщення в таких будинках. При цьому доречно нагадати, що частка в праві спільної власності на спільне майно власника приміщення в багатоквартирному будинку слід долю права власності на вказане приміщення; частка в праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі власника кімнати в даній квартирі слід долю права власності на зазначену кімнату.
При придбанні у власність приміщення в багатоквартирному будинку до набувача переходить частка в праві спільної власності на спільне майно в такому будинку.
При переході права власності на приміщення в багатоквартирному будинку частка в праві спільної власності на спільне майно в даному будинку нового власника такого приміщення дорівнює частці у праві спільної власності на вказане загальне майно попереднього власника такого приміщення. Умови договору, якими перехід права власності на приміщення в багатоквартирному будинку не супроводжується переходом частки у праві спільної власності на спільне майно в такому будинку, є нікчемними.
Відкритий перелік питань, що відносяться до компетенції органів місцевого самоврядування в області житлових відносин, наводиться в ст. 14 Кодексу.
Витрати на капітальний ремонт визначаються з урахуванням пропозицій керуючої організації про необхідний обсяг робіт, термін початку капітального ремонту, вартості майбутніх витрат, а також інших пропозицій, пов'язаних з умовами проведення капітального ремонту. Рішення про оплату таких витрат приймають загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку.
3. Оплачувати витрати на капітальний ремонт багатоквартирного будинку зобов'язані власники всіх приміщень в цьому будинку з моменту виникнення права власності. При переході права власності до нового обличчя переходить і зобов'язання попереднього власника з оплати витрат на капітальний ремонт (ч. 3 ст. 158).