Якщо у покупця з якихось причин документи не в порядку, то з ним угода не відбудеться, скільки б він не заплатив. Документи, надані покупцем, СГУП може перевірити в установленому порядку у відповідних органах. Однак звернення покупців з «проблемними» установчими або іншими документами рідкісні. Як правило, вимоги СГУП щодо оформлення відомі потенційним покупцям.
Найбільша кількість звернень в СГУП становлять поки звернення про придбання об'єктів нежитлового фонду, нерухомості.
СГУП - офіційний продавець державної власності на території Москви. У розпорядженні ДГМІ, СГУП найбільш повні відомості про приватизаційні угоди. Що стосується продажу комерційним структурам об'єктів нерухомості, то відповідно до концепції міста СГУП продає приміщення, які через низькі споживчих якостей приносять місту незначні доходи, або приміщення, непридатні до експлуатації і потребують значних капітальних вкладень. Сюди входять і пам'ятники старовини, як правило, мають великий відсоток зносу.
СГУП надає комплекс послуг з підбору об'єктів нерухомості на вторинному ринку, в т.ч. і житлових приміщень, а також, за бажанням клієнтів, здійснює реєстрацію укладених угод в Москомрегістраціі.
Для об'єктів нежитлового фонду, розташованих в кондомініуми і ЖБК, встановлений особливий порядок продажу, ціноутворення, користування, обтяження.
Московська міська Дума щорічно затверджує перелік об'єктів, що підлягають приватизації. Відповідно до нього ДГМІ випускає розпорядчий документ. За дорученням ДГМІ СГУП здійснює угоди купівлі-продажу об'єктів нежитлового фонду, незавершеного будівництва, а також пакетів акцій приватизованих підприємств.
СГУП надає безкоштовні консультації з питань акціонування і приватизації, надає правову підтримку АТ, створюваним в процесі приватизації. Крім того, фахівці СГУП проводять правову експертизу документів для отримання свідоцтв на право власності на майнові комплекси АТ.
Рішення про продаж об'єктів нерухомості державної та муніципальної власності Москви приймає Комісія з продажу об'єктів нежитлового фонду ДГМІ. У них визначаються:
- спосіб продажу;
- початкова (для конкурсної та аукціонного продажу) або викупна ціна;
- обтяження об'єкта нерухомості та інші умови відповідно до законодавства;
- основні положення інвестиційної програми.
Після підписання договору купівлі-продажу об'єкта нежитлового фонду він проходить державну реєстрацію. Реквізити власності і власника вносяться до реєстру власності на території Москви в відповідно до законодавчих актів Москви і РФ. За розпорядженням Мера Москви від 07.05.98 р №450-РМ продаж і здача в оренду нежитлових приміщень в будинках на території Центрального адміністративного округу, визнаних аварійними, здійснюється з урахуванням думки Міжвідомчої комісії префектури ЦАО.
Спори і розбіжності по порядку визначення початкової (для конкурсної та аукціонного продажу) або викупної ціни розглядає міська комісія з приватизації. Її рішення є остаточним.
приватизація
Порядок викупу орендованих об'єктів нежитлового фонду визначається відповідно до планів приватизації. Для здійснення угоди і підготовки необхідних документів орендарі звертаються в СГУП. При цьому у них на руках повинен бути готовий план приватизації. Далі комісія з продажу об'єктів нежитлового фонду на території м Москви (при ДГМІ) в установленому порядку визначає ціну об'єкта.
викуп орендарем
Викуп орендованих об'єктів нежитлового фонду може бути передбачений або не передбачений договором оренди. Орендар має переважне право викупу приміщення, що перебуває у власності міста, чинне протягом усього терміну договору оренди.
Якщо договір оренди передбачає право викупу нерухомості, її вартість визначається відповідно до методики, затвердженої розпорядчими документами Мосміськдуми і Уряду Москви. При наявності на об'єкті двох і більше орендарів кожен з них має рівні права на придбання у власність орендованої ними частини об'єкта. При відмові одного або декількох орендарів від права на викуп або покупки орендованої ними частини об'єкта дозволяється продаж всього об'єкта або всіх частин, що залишилися одному з орендарів, котра має частиною цього об'єкта. Для цього потрібна згода інших орендарів на продаж орендованих ними частин об'єкта. Відмова орендаря від права викупу об'єкта нерухомості при його продажу іншій особі засвідчується нотаріально. Таке рішення не є підставою для розірвання або зміни умов діючого договору оренди.
Орендарі суміжних частин об'єкта, що беруть участь в конкурсі, за інших рівних умов мають пріоритет викупу і пільгою по розстрочці платежу на термін не менше півроку. Викуп орендованої самим орендарем частини об'єкта здійснюється за правилами викупу орендованого майна, а конкурсна покупка вільних частин і частин об'єкта, орендарі яких відмовилися від викупу, - за правилами, встановленими для конкурсного продажу.
Продаж орендованих об'єктів, право на оренду яких (без права викупу) було отримано в результаті аукціонного або конкурсного продажу, а також за раніше укладеними договорами оренди без права викупу, здійснюється між продавцем і покупцем за договірними цінами. Їх нижня межа обмежується в залежності від місця розташування об'єкта:
- в межах Садового кільця - 1-й рівень цін;
- від Садового кільця до Окружного кільцевої залізниці (ОКЖД) - 2-й рівень;
- за межами ОКЖД - 3-й рівень.
Мінімальний рівень договірних цін встановлюють спеціальні акти Уряду Москви.
Продаж об'єкта, де орендарем зроблені значні вкладення на невід'ємні поліпшення об'єкта державній або муніципальній власності, здійснюється з урахуванням вироблених інвестицій, але тільки в тому випадку, якщо такі вкладення узгоджені з орендодавцем (уповноваженим представником власника). До складу інвестицій включаються витрати на капремонт, реконструкцію, ремонт комунікацій, модернізацію і технічне переоснащення виробництва (технології). Фактичний обсяг інвестицій визначається на момент викупу орендованих приміщень на підставі платіжних документів орендаря, підтверджених орендодавцем, і, при необхідності, на підставі додаткової оцінки витрат незалежними аудиторськими фірмами та оцінювачами. Обсяг інвестицій представляється в еквіваленті (дол. США) в поточних цінах, але не нижче фактично вироблених витрат. Ціна викупу в цьому випадку визначається як різниця між вартісною оцінкою приміщення і об'ємом інвестицій, переліченим в рублі за курсом ЦБ РФ на момент їх внесення.
При прийнятті рішення про продаж нерухомості може бути передбачено розстрочення платежів.
Продаж комерційній структурі
Продаж незайнятих, невикористовуваних (вільних) об'єктів, в тому числі призначених для реконструкції, зазвичай здійснюється на відкритих аукціонах і конкурсах (комерційних, інвестиційних, комерційних з інвестиційними умовами). З переможцем конкурсу укладається договір купівлі-продажу. Початкова ціна продажу об'єктів, що продаються на відкритому конкурсі або аукціоні, встановлюється відповідно до яких мінімальні рівні цін. Оцінку об'єкта може робити незалежний оцінювач.
Державні органи (СГУП, префектури, госторгинспекция, ДГМІ, Департамент споживчого ринку і послуг) стежать:
Якщо будуть виявлені порушення, комісія з приватизації має право прийняти рішення про розірвання договору або про зміну його умов. Щоб змінити профіль використання нежитлових приміщень, що приватизуються підприємством на основі чинного законодавства Москви, власнику необхідно узгодити це питання з територіальними органами виконавчої влади. Якщо нерухомість придбана комерційною структурою, власнику краще заручитися згодою хоча б районної Управи, інакше у нього можуть виникнути проблеми, наприклад його зобов'яжуть доплатити за зміну профілю приміщення.
Що продає СГУП
- вільні від зобов'язань об'єкти нежитлового фонду державній або муніципальній власності;
- невільні від зобов'язань (включаючи передані в довірче або оперативне управління, господарське відання або користування) об'єкти нежитлового фонду державній або муніципальній власності, в договорах або інших документах на передачу яких передбачена можливість їх вилучення, в тому числі і для подальшого продажу;
- об'єкти нежитлового фонду, призначені для реконструкції або звільняються від орендарів у разі:
- завершення договорів оренди, якщо орендар не скористався в установленому порядку переважним правом на продовження договору;
- завершення договорів оренди, якщо орендодавець відмовляється від використання об'єкта для здачі його в наступну оренду;
- розірвання договорів за згодою сторін, за рішенням суду або арбітражного суду;
- смерті орендаря (фізичної особи) або ліквідації юридичної особи при відсутності правонаступництва по предмету оренди.
- здані в оренду об'єкти, зайняті орендарями, які отримали права оренди:
- в процесі приватизації державної або муніципальної власності;
- в результаті аукціонного або конкурсного продажу прав оренди;
- в силу укладених раніше договорів оренди.
2. Пакети акцій підприємств, що приватизуються.
інформація
Інформацію про проведені торгах можна отримати з Інформаційного бюлетеня СГУП і на сайті http: /www.mossgup.ru. Крім того, на вказаному сайті містяться переліки документів, необхідних для укладення угод. Там же можна задати питання фахівцям СГУП.
служби СГУП
Управління продажу орендованого майна: 202-1969, 202-2112, 238-3688
Відділ продажу акцій: 238-2106, 238-6383
Управління організації торгів: 238-5881
Організаційно-територіальне управління: 201-7082
Інформаційний бюлетень СГУП: 238-6616
Представники СГУП по округах:
Центральний офіс СГУП з продажу державного і муніципального майна м Москви: 109180, г. Москва, ул. Велика Полянка, д. 41, стр. 1-2
Що не продається
Особливий порядок продажу
Він встановлений для пам'яток історії та культури місцевого значення, що не входять до переліку об'єктів міської власності, що не підлягають відчуженню. Для визначення їх ціни існують спеціальні методики. Вводяться спеціальні умови по експлуатації і охорони таких будівель.
На підставі постанови Уряду Москви від 13.01.98 р №26 вільні від зобов'язань об'єкти нежитлового фонду міської власності в кондомініуми передаються товариствам власників житла в оренду, продаються у власність на безконкурсній основі і пільгових умовах на підставі прийнятої постанови Уряду Москви.
покупці
Покупцями об'єктів нежитлового фонду можуть бути фізичні та юридичні особи, які визнаються покупцями відповідно до законодавства РФ про приватизацію, в тому числі орендарі, які отримали права оренди і подальшого викупу нерухомості:
- в процесі приватизації державної або муніципальної власності;
- в результаті перемоги на конкурсі або аукціоні з продажу прав оренди;
- на підставі раніше укладених договорів оренди.
Орендар має переважне право викупу орендованого об'єкта, чинне протягом усього терміну договору оренди.
обтяження
Умови дозволеного користування об'єктом нежитлового фонду, ведення господарської діяльності, інші обтяження продаваних об'єктів нерухомості з чіткою фіксацією терміну дії подібних обтяжень, уточнюються і визначаються при прийнятті рішення про продаж. Одночасно встановлюється порядок розірвання договору у випадках його порушення. Ці положення в обов'язковому порядку включаються в положення договору купівлі-продажу. Максимальний термін дії обтяжень - 49 років.
Зобов'язання нового власника всього об'єкта по збереженню умов договорів оренди з іншими орендарями по оренді частин даного об'єкта, якщо останні відмовилися від викупу, відображаються в договорі купівлі-продажу всього об'єкта і план приватизації. Такі зобов'язання можуть включати положення про незмінність і пролонгації таких договорів оренди на колишніх умовах.
Продаж об'єкта на вторинному ринку
При продажу об'єкта нежитлового фонду (зміні власника організації, що володіє даним об'єктом, або іншій формі продажу бізнесу, пов'язаного з даним об'єктом) на вторинному ринку раніше обумовленого терміну міському бюджету відшкодовується різниця між пільговою ціною продажу і початкової конкурсної або аукціонної ціною, вираженої в еквіваленті ( дол. США) з урахуванням інфляції, ринкової ціни і упущеної вигоди від недоотриманих податків від операції з нерухомістю.
Обумовлений в договорі купівлі-продажу термін не може бути менше трьох років. Якщо термін в договорі купівлі-продажу не визначений, він приймається рівним трьом рокам.
Переважне право придбання на вторинному ринку об'єкта нежитлового фонду, проданого містом на пільгових умовах, належить місту Москві.
Питання та відповіді
Які господарюючі суб'єкти не можуть бути покупцями державного та муніципального майна?
Державні і муніципальні унітарні підприємства та установи, казенні підприємства, юридичні особи, частка держави в статутному капіталі яких більше 25%.
Хто здійснює продаж державного та муніципального майна в м Москві?
СГУП з продажу державного і муніципального майна.
Чим керується продавець при визначенні ціни продаваного пакета акцій?
Звітом про оцінку пакета акцій акціонерного товариства, складеного незалежним оцінювачем.
За рахунок чого може бути знижена вартість викуповується приміщення?
За рахунок обліку коштів, вкладених в ремонт і реконструкцію приміщення. Крім того, береться до уваги незадовільний технічний стан приміщення.
Які документи необхідно надати для викупу орендованого приміщення підприємством, утвореним поза рамками приватизації?
Заява покупця, установчі документи, договір оренди приміщення, кошторисно-фінансову документацію і / або звіт оцінювача про інвестиції, вкладених в ремонт і реконструкцію приміщення.
Який термін передбачено чинним законодавством для організатора конкурсу, який зробив повідомлення про дату його проведення, для відмови від проведення конкурсу?
В якому випадку претендент, який подав заявку та інші необхідні документи для участі в конкурсі, до нього не допускається?
Якщо грошовий завдаток за участь в конкурсі не надійшов на розрахунковий рахунок продавця.
Протягом якого часу укладається договір купівлі-продажу майна з переможцем конкурсу?
Договір купівлі-продажу повинен бути укладений не пізніше ніж через 10 днів з дати затвердження протоколу про підсумки конкурсу.
В якому випадку об'єкт приватизації, придбаний за конкурсом з інвестиційними умовами, підлягає державній реєстрації?
Об'єкт приватизації, придбаний за конкурсом з інвестиційними умовами, підлягає державній реєстрації після повної оплати вартості об'єкта за договором і виконання всіх інвестиційних умов.
За якої умови може бути укладена угода купівлі-продажу об'єкта на вторинному ринку?
Продаваний або придбаний об'єкт обов'язково повинен бути зареєстрований в Московському комітеті з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.