Трейд ін квартира в СПБ
Схема трейд-ін з'явилася давно, проте спочатку вона застосовувалася в продажах автомобілів. До ринку нерухомості цей інструмент адаптували відносно недавно. Його поширенню сприяють два фактори: відсутність у покупців всієї суми для покупки новобудови і наявність старого житла, яке планується продати.
За схемою трейд-ін клієнт може забронювати квартиру в споруджуваному будинку з фіксованою ціною, після чого забудовник (сам або з допомогою залученого агентства) займеться продажем наявного житла, щоб сума від його реалізації пішла в залік.
«Це повноцінна послуга, але потрібно розуміти, що не завжди вдається знайти покупця на старе житло. Вторинний ринок переживає не найкращі часи, громадяни прагнуть купувати квартири в новобудовах: вони виграють за співвідношенням якість / ціна. Тому охочих скористатися послугою трейд-ін багато, а ось завершених угод по даній схемі менше », - говорить Дмитро Міхальов, керівник служби по роботі з держорганами« СПб Реновація ».
В елітному сегменті заміського ринку трейд-ін практично не розвинений, на відміну від автомобільного бізнесу: термін експлуатації машини набагато менше в порівнянні з квартирою і тим більше будинком, який завжди беруть з розрахунком на тривале проживання.
Як показує практика, коли продавець не обмежений в термінах, то рано чи пізно відбувається одна з трьох речей: або власник відкоригує ціну відповідно до ринку, або вкладе в об'єкт більше грошей, щоб поліпшити його характеристики, або нарешті знайдеться покупець, який погодиться доплатити трохи більше за будинок з якихось своїх причин (наприклад, локація, незвичайна архітектура і т. д.). Але якщо мова йде про послугу трейд-ін, то важливу роль відіграють терміни. А більшість девелоперів не готові чекати клієнта по півроку і тримати бронь на об'єкти довше місяця.
Цікавим є той факт, що трейд-ін і взаємозалік - це дві різні послуги. За словами Світлани Бирине, керівника департаменту міської нерухомості компанії "НДВ-Нерухомість", трейд-ін неактуальний в поточних умовах ринку, зате частка взаємозаліку зросла з 30% до 45% попиту. «На сьогоднішній день трейд-ін - це вигідна і затребувана операція, так як люди намагаються обміняти падаючу" вторинку "на зростаючий актив, тобто, новобудову, - розповідає експерт. - Угода відбувається одночасно: клієнт відразу і продає, і купує квартиру. Як результат, гравці ринку працюють саме зі схемою взаємозаліку. Більш того, навіть якщо послуга і називається трейд-ін, то, ймовірно, це буде той же самий взаємозалік. Тут ми ще раз підкреслимо, що мета даних схем - обмін старого житла на нове, але технологія проведення операції відрізняється ».
Завдяки трейд-ін клієнт фіксує ціну, бронює вподобану квартиру, яку може придбати до того, як самостійно продасть наявне житло і отримає кошти для покупки.
Микита панчішників, член правління АКОН, вважає, що вигода - це можливість провести операцію з фіксованою ціною, що в умовах турбулентного ринку - фактор стабільності.
«Якщо у клієнта стандартні умови (обидві квартири в одному місті; квартира без обтяжень і оформлена у власність) і стандартні вимоги до купується житла, при дефіциті часу на підбір варіантів, тоді ця схема має сенс, - зазначає він. - Але необхідно враховувати, що колишнє житло агентство прийме з істотним дисконтом, можливо до 20-25% ».
«Під схемою трейд-ін ми маємо на увазі механізм, в рамках якого компанія викуповує стару квартиру, а натомість надає обраний варіант в новобудові, - розповідає Світлана Бирине. - З урахуванням того, що компанія тримає об'єкт на своєму балансі і приймає на себе ризики щодо реалізації житла, викуп здійснюється з дисконтом, в чому і полягає основний мінус схеми ».
Скориставшись трейд-ін, клієнт по суті нічого не втрачає. Продажем його квартири займаються професіонали, квартира заброньована, ціна на неї зафіксована. Альтернативою може стати покупка новобудови в іпотеку, яка згодом гаситься за рахунок продажу наявного житла. Однак витрати на таку схему, за словами Дмитра Михалева, набагато вище.
Недоліком трейд-ін є те, що на відміну від альтернативних угод на вторинному ринку, при покупці за взаємозаліком клієнт не має можливість оформити реєстрацію. Покупець до моменту отримання власності на об'єкт, куплений на первинному ринку, по суті, живе без реєстрації і без власності (яку можна оформити тільки після завершення будівництва). При альтернативних угодах на вторинному ринку такої проблеми не виникає - обмін правом власності відбувається одноразово.
При укладанні агентського договору на продаж старої квартири експерти настійно рекомендують уважно прочитати документ. Ця дія дозволить вам убезпечити себе від можливих проблем. Бажано, щоб у клієнта була можливість при продажу квартири відмовитися від покупки житла на первинному ринку. Очевидно, в цьому випадку забудовникові доведеться доплатити частину комісії, однак це нормальна ситуація, оскільки фактично ви продали квартиру і заплатили нижчу комісію в порівнянні з середньоринковою.
Сьогодні відомо про декілька девелоперах, що пропонують зробити покупку в їх проектах за взаємозаліком. Наприклад, компанія «Мортон» надає можливість продати квартиру і придбати новобудову в будь-якому з більш ніж 30 споруджуваних і реалізованих об'єктах. Така ж схема діє і в ЖК «Нові Ватутинки» від девелопера «Інвесттраст». Спеціальні умови на придбання житла по trade-in пропонують і в мікрогороде «У лісі» від компанії ROSE GROUP. В Urban Group також діє подібна послуга.
Так як забудовники замість квартири в новому побудованому або споруджуваному будинку купують нерухомість, що належить клієнту, девелопери пред'являють ряд вимог до квартир, які беруть участь в угодах трейд-ін. Вимоги, як стверджує Рената Бєляєва, керівник юридичного департаменту сімейства компаній KASKAD Family, залежать від забудовника. Наприклад, необхідно, щоб житло перебувало у власності не менше трьох років або щоб в квартирі на момент продажу не було прописаних осіб і т. Д. Важлива і територіальна приналежність об'єкта.
За словами Марії Литинецкой, керуючого партнера «Метріум Груп», в загальній кількості угод на первинному ринку частка продажів по трейд-ін незначна. «По-перше, мало хто ріелторські і девелоперські компанії пропонують подібну схему покупки, - говорить експерт. - По-друге, далеко не кожен об'єкт нерухомості приймається за взаємозаліком. По-третє, деякі покупці вважають за краще займатися продажем самостійно. При взаємозалік ріелтор або забудовник пропонують клієнту свою вартість. Однак в деяких випадках клієнт не згоден з озвученою сумою і тому продає квартиру через стороннього ріелтора. У підсумку схема взаємозаліку, з одного боку, має попит, а з іншого - є обмежуючі фактори для її реалізації та подальшого поширення. Так, в ЖК "Нові Ватутинки" кількість угод по трейд-ін складає менше 5% ».
Резюмуючи вищесказане, виходить, що трейд-ін - це послуга, яка приваблює додатковий інтерес до проекту. Програма набуває популярності через кризу і зручності, пов'язаного з економією часу. Однак така схема навряд чи стане масовою, оскільки по трейд-ін приймається не будь-яка нерухомість. dme.
Найчастіше читають: