Наталія Бєлова і Станіслав Чижов відповіли на всі запитання читачів «КП».
Для членів ТСЖ збережуться пільги
- Добрий день. У минулому році мешканці нашого будинку так і не провели збори, щоб вибрати спосіб управління. Що тепер буде з нашим будинком?
По-друге, якщо навіть органами місцевого самоврядування через конкурс обрана керуюча організація, МУ ЖКГ або приватна, припустимо, на 3 роки - це не означає, що протягом усього цього строку мешканці ніяк не зможуть на неї вплинути. Якщо протягом року ця керуюча організація себе не зарекомендувала з позитивного боку і власники житла захотіли від неї позбутися, у них є на те повне право. Житловий кодекс дозволяє нам змінити спосіб управління. Однак призначеної за результатами конкурсу компанії потрібно дати попрацювати мінімум рік - це теж передбачає законодавство.
І ще один момент. Люди думають: «Якщо ми самі не визначимося зі своїм будинком, то« нас кинуть »або« продадуть з молотка ». Цього не станеться. Якщо самі власники не змогли зробити вибір, керуюча компанія буде обрана для їхнього будинку за результатами конкурсу.
Що ж стосується способів управління багатоквартирним будинком, то їх, нагадаємо, три: безпосереднє управління власниками приміщень в багатоквартирному будинку, товариство власників житла (ТСЖ) або інший житловий споживчий кооператив і керуюча компанія.
- Турбують члени ТСЖ, що на вулиці Таращанці. Чи зберігаються пільги при вступі в ТСЖ?
Кому платити - ТСЖ або МУ ЖКГ?
- Як бути, якщо приходять відразу дві платіжки на комунальні послуги - від МУ ЖКГ і від ТСЖ? Кому платити, щоб не втратити гроші?
- Тієї організації, з якою у вас укладений договір. У цій ситуації наймудріше рішення - надати можливість претендентам на ваші гроші самим розбиратися, хто з них прав. Поки вони будуть з'ясовувати стосунки, продовжуйте платити тій же організації, який платили і раніше. Інакше, якщо договору з ТСЖ все ж немає, колишній постачальник послуг може залучити вас до суду за несплату. Або ще гірше: завтра може з'ясуватися, що ТСЖ наказало довго жити, а МУ ЖКГ ви залишилися винні. А оскільки ви самі вибирали, куди віддати свої гроші, то і повертати витрачений доведеться самим через суд.
- Порядок наступний. Перш ніж керуюча компанія почне роботу з вашим будинком, вона повинна бути обрана на загальних зборах. Якщо ви голосували проти неї або не голосували взагалі, проте збори вирішили довірити управління будинком даної компанії, ви за законом повинні підкоритися більшості. Компанія зобов'язана укласти з вами договір управління, в якому будуть обумовлені всі послуги та їх вартість. Таким чином, у вас в руках буде документ, на підставі якого ви зможете запитати з цієї компанії за якість послуг. Поки ж остаточне рішення не прийнято, ви маєте право ініціювати інші збори і пропонувати іншу керуючу компанію або ТСЖ.
Чи належить дому капремонт?
- У нас мешканці розглядають три варіанти: дві керуючі компанії і ТСЖ. Але я сумніваюся: якщо створимо ТСЖ, чи буде з кого спитати?
- Якщо ви виберете кваліфіковане керівництво, яке має досвід роботи, порядне, то буде.
- Крім того, будинок старий, йому 40 років, і капремонт ніколи не проводився. Тому є великі сумніви, чи не краще залишитися в ЖЕУ? Ми кілька років платили в ЖЕУ якісь суми на капітальний ремонт. Чи будуть ці гроші перераховані в ТСЖ?
- У нашому будинку за останні 25 років один раз побілили під'їзд, після того як текла дах.
- Так чи інакше, якщо у вашому будинку буде створено ТСЖ, правління має повне право вимагати звіту у МУ ЖКГ: де наші гроші, скільки їх збиралося, куди вони прямували. В крайньому випадку, ви можете повернути кошти через суд, якщо з'ясується, що вони витрачені не за призначенням. Але, швидше за все, це не так.
Відняти підвал у старого власника не можна
- Чи мають право власники житла розпоряджатися нежитловими приміщеннями будинку - підвалами, горищами - здавати їх в оренду, наприклад?
- Про кожному конкретному приміщенні потрібно говорити окремо: дивитися, що це за будинок, знаходиться приміщення в будь-чиєї власності, чи є там загальні комунікації і так далі. Але відповімо в загальних рисах. Припустимо, будинок в хорошому стані, в будинку є горище, ніхто ніколи на горище не претендував. Ми створили ТСЖ, прийняли рішення на загальних зборах побудувати там мансарду. Наш проект повинен отримати дозвіл контролюючих дану сферу органів: житлової інспекції, санітарної служби, пожежного нагляду та інших. Якщо ніяких нездоланних проблем по чисто технічну сторону справи не виникне, все, можемо будувати, здавати в оренду і отримувати прибуток від свого горища. Прибуток ця піде на статутні цілі ТСЖ, на поліпшення житлових умов, на поточний ремонт - як вирішить загальні збори.
Однак практично всі нежитлові приміщення, які можна за технічними умовами використовувати під склади, перукарні і магазинчики, як правило, вже знаходяться в будь-чиєї власності. Як правило, в муніципальній. Позовна давність щодо приватизації становить 3 роки, і право власності, яке виникло більш ніж 3 роки тому, оскаржувати вже пізно. Законодавство в рівній мірі захищає як приватну власність, так і муніципальну або державну. І якщо мова йде про те, щоб новостворене ТСЖ відняло підвальне приміщення у муніципалітету або якого-небудь ТОВ, то це, звичайно, неможливо.
Що таке безпосереднє управління
Управління багатоквартирним будинком в цьому випадку не доручається нікому. Кожен власник сам безпосередньо укладає договори з ресурсоснабжающими організаціями (газ, світло, вода, вивіз сміття). Власники можуть обрати уповноваженого з правом укладати ці договори і контролювати їх дотримання. Однак працювати він може лише на безкоштовній основі. Якщо уповноваженому виплачується винагорода - це вже керуюча організація.
Питання, що стосуються ремонту та утримання спільного майна, вирішуються спільно. Витрати на опалення або освітлення під'їзду, наприклад, діляться на всіх.
Це варіант, який більше підходить для малоквартирних будинків, якщо між мешканцями є взаєморозуміння.
+ Немає керуючих - немає і плати за управління.
+ Власники не відповідають за зобов'язання інших. Боржник несе відповідальність поодинці.
+ Є можливість оплачувати деякі роботи лише в міру необхідності. Наприклад, скинутися на побілку стін в під'їзді, а прибирання проводити по черзі безкоштовно.
- Нікому представляти інтереси всіх власників. Кожен змушений сам з'ясовувати відносини з постачальниками комунальних послуг.
- Буває важко домовитися про витрати на спільне майно. Наприклад, що протікає покрівля мешканцям верхніх поверхів заважає жити, а мешканцям нижніх - немає.
Правління звітує перед членами ТСЖ не рідше одного разу на рік.
+ Власник вступає в договірні відносини тільки з однією юридичною особою - ТСЖ. Правління відповідає за всі послуги.
+ Є можливість накопичити кошти на капремонт або на випадок великої аварії.
+ В ідеалі кошти витрачаються економніше: самі власники керують ТСЖ і вважають свої гроші.
+ Щоб поскаржитися, далеко йти не доведеться: голова і члени правління - власники житла в вашому домі.
Що таке керуюча компанія
Керуючі компанії займаються обслуговуванням більшості багатоквартирних будинків Волгограда. Якщо власники не виберуть спосіб управління своїм будинком, муніципалітет виставить його на відкритий конкурс між керуючими організаціями.
+ За підсумками роботи можна перевірити, що зроблено керуючою компанією.
+ Є можливість залучення коштів для модернізації даного будинку (в місті вже є практика заміни ліфтів, установки
лічильників і т. п.).
+ Мешканці мають справу з єдиним центром, який відповідає за весь спектр послуг.
- Доведеться платити безпосередньо за управління.
- Накопичувати кошти на капремонт у керуючої компанії можливості немає. Тому можуть виникнути додаткові платежі за роботи, які не оплачуються по рядку «поточний ремонт». Припустимо, ремонт даху.
- Компанія може збанкрутувати. Її відповідальність - в межах статутного фонду.
- Утруднений контроль. Наприклад, керуюча компанія сама визначає підрядні організації, які виконують ремонт.
Де дізнатися більше?
ТСЖ починається зі зборів
Далі товариство власників житла потрібно зареєструвати. Ініціативна група або власник звертається в управління Федеральної реєстраційної служби (вул. Калініна, 4) з повним пакетом документів. Туди входять: протокол рішення, затверджений статут, квитанція про оплату держмита - 200 рублів - і розписки з переліком всіх представлених документів.
Протокол рішення зборів власників обов'язково повинен бути з додатками, без них він недійсний. Це можуть бути письмові рішення кожного власника при заочному голосуванні. При очному - реєстраційні листи, в яких вказані прізвища, дані паспортів і вирішення кожного власника. Бажано заздалегідь сходити в реєстраційну службу і запитати, які документи потрібні і як вони повинні бути оформлені. Бували випадки, коли були потрібні, наприклад, копії паспортів.
Товариство власників житла припиняє існування за рішенням суду або самих власників або в разі якщо членів ТСЖ стало менше, ніж 50 відсотків плюс один голос від загального числа голосів власників в будинку. У цій ситуації власники зобов'язані провести збори і в добровільному порядку припинити існування юридичної особи.
- А що потрібно зробити, щоб МУ ЖКГ передало будинок відремонтованим? Свої кошти на капремонт ми нескоро зможемо накопичити.
- Це питання часто задають члени ТСЖ. МУ ЖКГ приймає рішення про необхідність капітального ремонту, виходячи зі стану будинку. І вимагати провести його в обов'язковому порядку не вийде: такої норми в законі немає. Немає також вимоги, за яким, передаючи будинок в управління товариством, ЖКГ має скласти акт його технічного стану.
Ці установки теж можна зрозуміти: свого часу майно передавалося муніципалітетам, м'яко кажучи, не в найкращому стані. Тих грошей, які сьогодні може виділити на капітальний ремонт міського бюджету, вистачить лише на 40 будинків. А решта? Ми ж не можемо ремонтувати тільки ті будинки, де створюються ТСЖ. Силами муніципалітету в цьому році ми запустили цільові програми, пов'язані з безпекою проживання громадян: це ремонт ліфтів, балконів, покрівель. Природно, кошти спрямовуються туди, де проблеми стоять найгостріше.
Складаємо договір на управління будинком
Договір управління - це документ, за яким ми з вами, власники квартир, передаємо керуючої організації (УО) функції з управління нашим будинком і зобов'язуємося вносити за це встановлену плату. УО зобов'язується протягом певного терміну надавати послуги і виконувати роботи з утримання та поточного ремонту загального майна в будинку, залучати організації, що надають комунальні послуги і так далі.
У договорі управління багатоквартирним будинком, який запропонує вам підписати керуюча компанія, повинні бути вказані (відповідно до ч. 3 ст.162 ЖК РФ):
2. Перелік послуг та робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, а також перелік комунальних послуг, які надає керуюча організація.
Керуюча компанія не має права самостійно приймати ці рішення.
4. Те, як буде здійснюватися контроль за виконанням зобов'язань керуючої організації, зазначених у договорі.
Власник має право контролювати, як виконуються умови договору, через представника, призначеного загальними зборами власників. А також вимагати відшкодування збитків, завданих з вини УО. Питання щодо делегування повноважень від власників повинні бути поставлені в порядку денному загальних зборів при виборі нової УО.
Договір управління вступає в силу і стає обов'язковим для сторін з моменту підписання. Документ вважається продовженим на тих же умовах і на такий же час, якщо за місяць до закінчення терміну дії жодна із сторін не заявить про його розірвання. Загальні збори власників відповідно до закону має право прийняти рішення про зміну способу управління будинком.
Таким чином, якщо не вказано термін дії договору і дата, з якої сторони приступають до виконання зобов'язань по ньому, то даний договір є недійсним.
5 правил вибору керуючої компанії
1. Поцікавтеся досвідом роботи компанії в житлово-комунальній сфері. Бажано, щоб він був не менше двох років.
2. Дізнайтеся, які відгуки від колишніх клієнтів ця компанія заслужила. Найкраще сходити і подивитися, чи чисто в під'їздах тих будинків, які вона обслуговує, чи є у дворі лавки. Можна поговорити з мешканцями - чи задоволені вони.
3. Уточніть, чи є у компанії техніка, матеріали, обладнання. Пам'ятаєте анекдот: «Солідна фірма візьме в оренду дирокол» ... Якщо компанія збирається орендувати екскаватор, то вона буде це робити на ваші гроші.
5. По можливості дізнайтеся, наскільки стабільно фінансове становище компанії. Наприклад, як і величина її статутного фонду. Компанія повинна надати гарантії фінансового забезпечення своєї роботи. Пам'ятайте, що вона може завдати і збитки власникам квартир.
Не забувайте: ви оплачуєте послуги після їх надходження. Якщо з вас вимагають передоплату (за винятком капремонту), будьте обережні. Насторожити власника повинні і необгрунтовано високі або низькі тарифи.
Як організувати збори і проголосувати
Прийти раз на рік на загальнобудинкові збори ми всі зобов'язані. Взагалі збори - це така вища законодавча влада в будинку, яка вирішує всі основні питання. Стати його ініціатором може тільки власник житла. Проводитися ж воно може в очній формі або як заочне голосування.
Отже, щоб все зробити правильно, потрібно.
Крок 1. Сповістити мешканців
* Відомості про ініціатора зборів;
* Форма проведення (збори або заочне голосування);
* Дата, місце, час проведення (для заочного голосування - останній термін прийому голосів, а також місце, куди бюлетені потрібно приносити);
* Порядок денний (не можна її змінювати по ходу зборів і приймати рішення з питань, які в неї не включені);
* Місце, де можна ознайомитися з інформацією та матеріалами, які будуть представлені на зборах.
Крок 2. Зібрати кворум
Щоб збори було вправі приймати рішення, в ньому повинні брати участь мешканці, які мають 50% + 1 голос від загального числа власників приміщень в будинку.
Підраховуються голоси власників не «по головах», а виходячи з частки в спільному майні. Наприклад, за один голос може бути прийнятий один квадратний метр. Якщо у вашій квартирі 40 «квадратів» - значить, у вас 40 голосів.
Крок 3. Підрахувати голоси
За те, щоб формою управління будинком стало ТСЖ, має бути подано 50% + 1 голос від загального числа голосів власників приміщень у даному будинку.
Щоб вибрати керуючу компанію, «за» має проголосувати 50% + 1 голос від беруть участь в зборах, тобто 25% + 1 голос від загального числа голосів власників приміщень у даному будинку. Голосують всі власники житлових і нежитлових (наприклад, підвальних) приміщень в будинку.
При заочному голосуванні в письмовому рішенні повинні бути вказані:
* Відомості про мешканця;
* Відомості про документ, який підтверджує, що ця особа - власник приміщень у вашому будинку;
* Рішення з кожного питання порядку денного: «за», «проти» або «утримався».
Всі рішення оформляються протоколами.
Де дізнатися більше?