У чому небезпека такого договору? Чи не вийде так, що я віддам гроші, а квартиру так і не отримаю?
Шановна Анастасія Ігорівна!
До відносин, що випливають з договору, укладеного громадянином - учасником пайового будівництва виключно для особистих, сімейних, домашніх і інших потреб, не пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності, застосовується законодавство Російської Федерації про захист прав споживачів в частині, що не врегульованою Законом №214-ФЗ.
Згідно зі статтею 4 Закону №214-ФЗ, за договором участі в пайовому будівництві (далі - договір) одна сторона (забудовник) зобов'язується в передбачений договором термін своїми силами і (або) із залученням інших осіб побудувати (створити) багатоквартирний будинок і (або) інший об'єкт нерухомості і після отримання дозволу на введення в експлуатацію цих об'єктів передати відповідний об'єкт пайового будівництва учаснику пайового будівництва, а інша сторона (учасник пайового будівництва) зобов'язується сплатити обумовлену договором ціну і ін інять об'єкт пайового будівництва при наявності дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку і (або) іншого об'єкта нерухомості.
Договір укладається в письмовій формі, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
Відповідно до частини 4 статті 4 Закону №214-ФЗ, договір повинен містити:
1) визначення підлягає передачі конкретного об'єкту пайового будівництва відповідно до проектної документації забудовником після отримання їм дозволи на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку і (або) іншого об'єкту нерухомості;
2) термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва;
3) ціну договору, строки та порядок її сплати;
4) гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва.
При відсутності в договорі вищеперелічених умов, передбачених частиною 4 статті 4 Закону №214-ФЗ, такий договір вважається неукладеним.
Рекомендуємо звернути увагу на наступне:
1. Предмет договору участі в пайовому будівництві повинен бути максимально докладно прописаний. По-перше, має бути прямо вказано матеріальний об'єкт (майбутня квартира) у вигляді частини новозбудованого будинку, причому бажано вказівку під'їзду та поверху місця розташування квартири в будинку. По-друге, в предмет договору участі в пайовому будівництві повинні бути прописані дії забудовника, які спрямовані на будівництво всього об'єкта нерухомості, а також передачі частини об'єкта пайовик пропорційно вкладеним коштам.
2. Згідно зі статтею 5 Закону №214-ФЗ, в договорі вказується ціна договору, тобто розмір грошових коштів, що підлягають сплаті учасником пайового будівництва для будівництва (створення) об'єкта пайового будівництва. Ціна договору може бути визначена в договорі як сума грошових коштів на відшкодування витрат на будівництво (створення) об'єкта пайового будівництва та грошових коштів на оплату послуг забудовника.
Відповідно до частини 3 статті 5 Закону №214-ФЗ, сплата ціни договору здійснюється шляхом внесення платежів одноразово або у встановлений договором період, який обчислюється роками, місяцями або тижнями.
Відповідно до частини 5 та частини 6 статті 5 Закону №214-ФЗ, в разі, якщо відповідно до договору сплата ціни договору повинна проводитися учасником пайового будівництва шляхом внесення платежів в передбачений договором період, систематичне порушення учасником пайового будівництва строків внесення платежів, тобто порушення строку внесення платежу більш ніж три рази протягом дванадцяти місяців або прострочення внесення платежу протягом більш ніж три місяці, є підставою для односторонньої відмови забудовника від виконання д говору в порядку, передбаченому статтею 9 Закону №214-ФЗ.
У разі порушення встановленого договором строку внесення платежу учасник пайового будівництва сплачує забудовникові неустойку (пені) в розмірі подвійної ставки рефінансування Центрального банку Російської Федерації, що діє на день виконання зобов'язання, від суми простроченого платежу за кожен день прострочення.
Зауважимо, що на момент початку будівництва забудовник передбачає нести витрати, які не покривають всіх витрат, які визначаються на момент здачі будинку в експлуатацію. В результаті пайовики вносять гроші, які відповідають стовідсоткової вартості об'єкта пайового будівництва, але їх не вистачає на те, щоб повністю завершити будівельні роботи. Відповідно, в ряді випадків відбувається необгрунтоване збільшення забудовником вартості на об'єкти пайового будівництва.
Крім того, в договорі зазвичай вказується одна загальна сума і не визначається, яка її частина призначена для витрат на будівництво, а яка для оплати послуг забудовника.
3. Зверніть увагу на наявність проектної документації, яка передбачає обов'язкове складання кошторису - документа, який відображає витрати на будівництво в цілому. Зведений кошторисний розрахунок повинен містити в собі повну вартість будівництва, і відповідно, ціну - істотна умова договору участі в пайовому будівництві.
4. Щодо умови про термін будівництва: це умова договору повинно відображати конкретний інтервал (період) часу, протягом якого забудовник зробить будівельні роботи та здійснить всі необхідні заходи, пов'язані з отриманням дозволу на введення об'єкту нерухомості в експлуатацію.
5. Інвестиційний ризик неотримання очікуваного об'єкту пайового будівництва (квартири) на сьогоднішній день несе пайовик.