Новий проект реновації
Глава комісії Мосміськдуми з містобудування Олег Сорока і префекти Західного і Північно-Східного округів Москви повідомили РБК. що масовий знос почнеться з блокових і панельних п'ятиповерхових будинків серій I-510 і I-515 1950-1960-х років будівництва.
Що нова програма знесення значить для власників нежитлових приміщень
Поки немає точних відомостей, скількох бізнесів торкнеться новий законопроект. При появі списку зносяться п'ятиповерхівок московські чиновники оцінять дані і нададуть інформацію власникам нежитлових приміщень і власникам бізнесів. За попередніми оцінками президента «Асоціації власників нерухомості» Володимира Капустіна, приблизно в 20% планованих під знесення будівель є нежитлові приміщення. Це близько 1600 будинків, а в кожному домі, за його розрахунками, приблизно 10 бізнесів. Таким чином, реновація торкнеться десятки тисяч бізнесів. А оскільки бізнеси створюють робочі місця, безліч людей зіткнеться з проблемою працевлаштування.
На офіційний запит Inc. в московську мерію, яким чином міська влада регулюватимуть питання з бізнесом в зносяться п'ятиповерхівках, Комплекс містобудівної політики і будівництва міста Москви повідомив, що механізм компенсацій поки не готовий: «Говорити про конкретні терміни або змісті програми реновації житла в Москві передчасно. Конкретика з'явиться не раніше, ніж буде прийнятий федеральний закон. Механізми передачі знаходяться в опрацюванні. Місто врахує інтереси підприємців ».
депутат районної ради Зюзін
- Я вважаю, що знесуть максимум 4-5 кварталів, щоб забезпечити переобрання Собяніну. А як вирішувати питання з переїздом магазинів, думаю, поки немає розуміння навіть у мерії.
Власність в оренді
Самі власники майже ніколи не ведуть бізнес в своїх приміщеннях. Кафе, аптеки, ательє і магазини, як правило, орендують приміщення, а власники - інвестори в нерухомість. Найпоширеніша схема: власник бере в банку кредит під заставу приміщення, купує нове, а кредит оплачує за рахунок здачі в оренду площ. Сергій Куранов, муніципальний депутат і підприємець, пояснив Inc: «Це дуже слизька тема - оголосити, що перші поверхи займає малий бізнес. Зазвичай бізнеси, які там знаходяться, належать орендарям, а не власникам приміщень ».
Після того, як стало відомо про законопроект знесення п'ятиповерхівок, власники нежитлових приміщень почали звертатися за допомогою в «Асоціацію власників нерухомості» (АВН).
На думку президента АВН Володимира Капустіна, підприємницьке співтовариство дуже інертне і тому зараз в Асоціації складається всього близько 200 чоловік. «За новим законопроектом про знесення п'ятиповерхівок ми поки активно не закликали нових членів і знаходимося в режимі спостереження. Ще немає точного списку будівель під знос. Є тільки приблизні. Але ми, власники, вже вирішили для себе, що найголовніше отримати не рівнозначно приміщення, тобто метр в метр, а рівноцінне - гроші в гроші ».
Чому підприємцям важливо отримати рівноцінне приміщення
Різниця в термінах принципова для власників: нове рівнозначне приміщення може виявитися дуже далеко від попереднього місця розташування (наприклад, в Новій Москві), і тоді власник-бізнесмен не зможе організувати рівноцінний бізнес або здати приміщення в оренду за ту ж ціну. Тому, за словами Капустіна, основна мета асоціації - відстоювати право на таку ж ціну: «Втрачати цей момент не можна. Зараз в асоціації трохи учасників, але скоро їх буде більше, тому що закон торкнеться десятків тисяч приміщень по всьому місту ».
Чим відрізняється «рівноцінність» і «рівнозначність» приміщення
Критерій рівноцінності: оцінювач визначає вартість приміщення з урахуванням його зносу та місця розташування. Власник отримує нове приміщення, тієї ж ринкової вартості. Критерій рівноцінності враховує в першу чергу вартість приміщення, а не його площа.
Критерій рівнозначності: власнику видається нове приміщення, яке по розмірним характеристикам відповідає старому. Але цей критерій не враховує район міста і розташування в будинку - наприклад, чи є прямий доступ з прохідної вулиці або тільки з двору.
Юрист «Асоціації власників нерухомості» Станіслав Дегтярьов бачить в новому законопроекті невиправдане посилення процедури переселення: «Чинне зараз законодавство надає власнику право відмовитися від переселення і вибрати грошову форму відшкодування в разі знесення будинку, а в угоді щодо переходу прав власності не обмежує його тимчасовими рамками.
Пропонований законопроект позбавляє громадян можливості відмовитися від переселення і отримати викуп за вилучаються приміщення. Термін в 60 днів, наданий для вибору, депутати безпосередньо обґрунтовують поточної економічної кон'юнктури, під яку неприпустимо підганяти федеральне або місцеве законодавство ».
«Конституція говорить, що передача майна можлива в разі попереднього і рівноцінного відшкодування. А законопроект пропонує критерій рівнозначності. Це грубе порушення основного закону », - підтверджує юрист Дегтярьов.
Депутат Мосміськдуми Андрій Кличков повідомив за підсумками зустрічей з жителями північних районів Москви, що у власників нежитлових приміщень багато питань: «Вони вкладали кошти, щоб отримати нежитлове приміщення в певному районі, а тепер їм треба буде міняти територію. І прибутковість, на яку вони розраховували, буде інший. Це викликає у них великі питання. Власникам нежилих приміщень обіцяють по метрам стільки ж, але точка не обов'язково буде в районі знесення. Їм пропонують отримати приміщення на території всієї Москви, навіть Нової ».
Ігор (прізвище назвати відмовився)
Яке приміщення можуть запропонувати власнику за новим законом
У законопроекті сказано, що власнику нежитлового приміщення запропонують рівнозначне нежитлове приміщення на території всієї Москви, але не обов'язково саме в тому районі, де зараз розташовується його власність. Якщо ж протягом 60 днів власник не підпише договір, то, як сказано в статті 7 нового законопроекту, «уповноважений орган виконавчої влади міста Москви або фонд має право звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти відповідний договір, що визначає перехід права власності на нежитлове приміщення» . На сьогоднішній день не визначено, хто буде займатися пошуком компенсаційних місць: місто або компанії-забудовники.
Рівноцінність дає більше важелів захисту при вилученні майна, розповів Inc. юрист Дегтярьов: «Під час першої хвилі знесення п'ятиповерхівок, коли оцінка місця йшла по його вартості, у власників нежитлових приміщень було право оскаржити рішення в суді. Зараз такого немає. Критерій рівнозначності несе в собі більше корупціогенного елемента, ніж принцип рівноцінності. Якщо в новому законопроекті будуть керуватися критерієм рівнозначності - метр в метр, то власнику однозначно дадуть приміщення такого ж розміру. Але місце розташування може погіршитися і комерційний потенціал сильно при цьому постраждає ».
Що робити, якщо ви володієте приміщенням в будинку, що зноситься будинку
Незважаючи на те, що закон в першу чергу стосується власників приміщень, орендарі - власники аптек, квіткових магазинів, кафе та інших бізнесів - також постраждають в результаті знесення. Їм необхідно буде шукати інші приміщення, заново робити ремонт і отримувати при необхідності узгодження, а їх співробітникам шукати нову роботу.
Кореспондент Inc. пройшовся по декільком десяткам п'ятиповерхівок серій I-510 і I-515, які, ймовірно, підуть під знесення. Всі кафе, салони краси і магазини виявилися бізнесами орендарів. Кілька власників бізнесу знали про те, що їхній будинок планується зносити, інші дізналися новина від Inc.
В ательє «Два шва» в Краснопресненській районі працівники чули, що їх будинок планують зносити, і не знають, що робити. Власник відповів їм, що ще багато років пройде, перш ніж щось знесуть, тому можна далі продовжувати спокійно працювати.
Директор ветеринарної аптеки «Гомеовет» Георгій Трум орендує приміщення в районі Краснопресненській вже 15 років. Будинок, в якому він веде бізнес, планується зносити, але ніяких зборів на цю тему з жителями і підприємцями району не було. «Я орендую це приміщення у літньої людини, який абсолютно не в курсі того, що відбувається. Я знаю набагато більше, ніж сам власник. Ми знаходимось на прохідній вулиці, а не в дворі, і для мене важливо, щоб по прохідності і площі нам видали таке ж приміщення. Також потрібен окремий вхід і доступ до сантехнічних приміщень ».
«Свого часу мер з нашої подачі прийняв рішення про переведення житлового фонду в нежитловий, - заявив Inc. віце-президент "Опори Росії" Олександр Жарков. - У цих приміщеннях на перших поверхах працює малий бізнес в тих формах, які почали активно розвиватися після знесення наметів. Це велика користь для міста. І в зв'язку з новим законопроектом підприємці схвильовані. Влада іноді обмежує їхні права, і зараз побоювання власників нежитлових приміщень зрозумілі: у них є чітко відпрацьовані місця і клієнтура, яка ходить до них за певними послугами. Бізнесмени бояться, що замість можуть отримати приміщення меншої площі або не в тому районі ».
адвокат юридичної компанії «Князєв і партнери»
- У орендодавця і орендаря обов'язково повинні бути прописані правила розірвання договору оренди. Якщо власник бізнесу уклав договір оренди з власником нежитлового приміщення, то його можуть розірвати в односторонньому порядку. Тоді позови мають шанси затягнутися на місяці. Якщо ж місто, а не фізособа, володіє нежитловим приміщенням, то в таких випадках він зазвичай укладає договір оренди на термін менше року. Тоді орендар встигне з'їхати перш, ніж будинок почнуть зносити.
Як буде прийматися законопроект про реновації
Президент «Асоціації власників нерухомості» Володимир Капустін повідомив Inc. що, на його погляд, власникам і підприємцям рано панікувати і необхідно просто вести конструктивний діалог з владою: «Ми домоглися участі, ми почали гуртуватися. Вишегородцев (уповноважений із захисту прав підприємців в Москві - Inc.) представлятиме наші інтереси на обговоренні в Держдумі ».