Припустимо, у вас є простора квартира (від 120-200 кв. М і більше) в центрі мегаполісу (або недалеко від центру), в хорошому, відремонтованому будинку з оригінальною архітектурою, бажано на першому поверсі будівлі. Можна, звичайно, здати її окремої сім'ї за ринковими розцінками, а можна спробувати перетворити процес її експлуатації або здачі в оренду в постійний, досить прибутковий бізнес, при важливій умові: якщо ваше місто є центром високої туристичної та бізнес-активності, і в ньому живуть (або його відвідують) досить платоспроможні громадяни.
Припустимо, у вас є простора квартира (від 120-200 кв. М і більше) в центрі мегаполісу (або недалеко від центру), в хорошому, відремонтованому будинку з оригінальною архітектурою, бажано на першому поверсі будівлі. Можна, звичайно, здати її окремої сім'ї за ринковими розцінками, а можна спробувати перетворити процес її експлуатації або здачі в оренду в постійний, досить прибутковий бізнес, при важливій умові: якщо ваше місто є центром високої туристичної та бізнес-активності, і в ньому живуть (або його відвідують) досить платоспроможні громадяни.
Найдохідніші бізнеси, як відомо, - підпільне казино, бордель або склад контрабанди, але ми не будемо розглядати кримінальні способи заробітку, оскільки вони і є незаконними, і недовговічні. Розглянемо легальні варіанти.
Міні-готель, або туристичний хостел
Взагалі-то ідея хостелів не нова, тільки раніше вони називалися пансіонами, і були досить поширені як в Росії, так і за кордоном. У пансіонах кімнати здавалися одиноким мешканцям або сім'ям на будь-який (як правило - тривалий) термін. Господиня такого «гуртожитку» пропонувала постояльцям послуги прання, прибирання номерів і приготування їжі. Можна було домовитися про сніданки або про те, щоб харчуватися весь день, на повному пансіоні. Сьогодні цей досить перспективний варіант використання житлових приміщень стає все більш популярним в російських містах з великим потоком туристів, в основному, звичайно, в Москві і в Санкт-Петербурзі, а також в курортних містах. Очевидно, що чим ближче розташована міні-готель до історичного центру міста, тим вище її відвідуваність і дорожче орендна плата. На сьогодні для хостелів характерна рентабельність близько 30%, при чистого прибутку в розмірі 1 млн рублів на рік. Квартиру, яку здають під хостел, можна залишити юридично в житловому фонді, що не переводячи її в статус комерційного приміщення. Просто оформляється довгостроковий договір оренди між власником нерухомості і юридичною особою, яка керує міні-готелем. У статуті цієї організації повинен бути прописаний пункт про здавання під найм умебльованих кімнат по КВЕД 55.23.3. При цьому вдасться заощадити до 35% на вартості житлово-комунальних послуг і зберегти рівень майнового податку для житлових приміщень, який, як уже було сказано, істотно нижче, ніж у комерційних.
Чим незвичніше і ефектніше дизайнерське оформлення хостелу, тим швидше зростатиме його популярність: молоді відвідувачі по достоїнству оцінять будь креатив. В оформленні апарт-готелю клієнти оцінять добротність меблів, гарна якість обробки приміщень.
Є ще один варіант здачі квартири в «поквадратную» оренду - пристрій міні-гуртожитку з досить складною, ретельно продуманої переплануванням, де кожен мешканець, за рахунок системи перегородок, має власне невеличке простір з ліжком, полками, шафою, тумбочкою і навіть маленьким телевізором. У такі гуртожитки охоче заселяються студенти, робітники великих компаній, які приїхали з інших міст на заробітки в столицю, і просто компанії молодих людей, хороших знайомих, легко уживаються один з одним. У подібних гуртожитках часто є загальне приміщення, де всі збираються для спілкування або спільної трапези, комунальні платежі і оренду мешканці збирають у складчину, і живуть в подібних лотах або розділених на «закутки» квартирах люди роками. Найчастіше до тих пір, поки не обзаводяться власними сім'ями з дітьми.
Постійна ротація відвідувачів, позитивно впливає на дохід власника, одночасно є і мінусами хостелів і міні-готелів. Люди трапляються різні - іноді не дуже адекватні, буйні або нечесні, завжди є ймовірність скоєння гостями невеликих побутових правопорушень, дрібних крадіжок або навіть бійок. Тому адміністратор хостелу повинен бути одночасно охоронцем і дипломатом, або на ці посади доведеться брати додатковий персонал. Головні витрати в хостелі складаються з частого прибирання приміщень, прання, ремонту або заміни зіпсованого устаткування, оплати роботи персоналу.
Щоб відкрити в багатоквартирному житловому будинку приватний готель, власник приміщення повинен взяти на це дозвіл у громадськості, отримати «добро» на загальних зборах власників житла (не менше 65% мешканців повинні дати позитивну відповідь).
Звичайно, приміщення хостелу також повинно мати окремий вхід, іноді ще й додатковий аварійний вихід, бути розташованим на першому поверсі будівлі і мати відмінну звукоізоляцію.
Такі хостели та апарт-готелі в великій кількості давно і успішно функціонують в європейських туристичних містах. Наявність сучасного сервісу дистанційного бронювання спальних місць і номерів через Інтернет працює на зростання популярності даного виду послуг. У Москві і Санкт-Петербурзі хостели сьогодні можна порахувати на пальцях, тому вони недешеві, в порівнянні з європейськими містами. Цей вид бізнесу для власників великих квартир є найбільш цікавим і перспективним.
Для того щоб офіційно зареєструвати свій готельний бізнес, вам знадобляться наступні документи:
- Договір про оренду приміщення або документи, які підтверджують ваше право власності на нерухомість.
- Свідоцтво про реєстрацію підприємства під егідою індивідуального підприємництва. У разі розростання бізнесу можна буде згодом зареєструватися як юридична особа.
- Свідоцтво про сплату єдиного податку (для цього буде потрібно встати на облік в податковій інспекції).
- Висновок пожежної інспекції про те, що ваше приміщення відповідає всім вимогам, що пред'являються службою пожежної безпеки.
- Висновок санепідемслужби (СЕС) про те, що приміщення міні-готелі відповідає всім санітарним нормам.
- Договір з компанією, яка займається вивезенням ТПВ (твердих побутових відходів).
Офіс, арх-бюро, юридична контора ...
Тут потрібно враховувати, що орендарі, з великою ймовірністю, захочуть перебудувати і облаштувати приміщення на свій смак. Підвищеного навантаження при цьому піддадуться місця громадського користування (туалет і кухня), а також електричні мережі. Найчастіше приміщення належить обладнати додатковими розетками, з урахуванням підключення великої кількості оргтехніки. Сусіди можуть проявити невдоволення шумом або великою кількістю відвідувачів маленького офісу, тому бажано, щоб у що здається в оренду квартири були хороша звукоізоляція і окремий вхід.
Проте, здача квартири під офіс - справа, безумовно, вигідне, оскільки вартість оренди в такому випадку, як правило, в 2-3 рази вище, ніж при здавання під найм житлової квартири.
Ще один плюс здачі приміщення під офіс або склад: ви зможете навідуватися до них частіше, ніж відвідувати сім'ю, а значить, будете краще контролювати стан приміщення. У договорі оренди, зрозуміло, варто вказати всі нюанси і правила користування приміщенням і передбачити дострокове розірвання угоди в разі порушення цих домовленостей.
Салон краси, тренінг-центр, секонд-хенд
Ст. 17 ЖКРФ дозволяє використовувати житлове приміщення для індивідуальної підприємницької діяльності, якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповідати житлове приміщення.
Що ж стосується відкриття магазину в багатоквартирному будинку, в приміщенні на першому поверсі з окремим входом, то це цілком можливо - за згодою 2/3 від загального числа сусідів, і це згода має бути завірено документально на загальних зборах мешканців. І, зрозуміло, повинні бути в порядку всі необхідні документи.
Багато що залежить від специфіки торговельної точки. Наприклад, ви плануєте відкрити продуктовий магазин. З одного боку - мешканцям це буде зручно: можна спуститися на ліфті в халаті і домашніх капцях за молоком, хлібом та іншими товарами, не виходячи на вулицю. З іншого боку, продуктові магазини, при недотриманні санітарних норм, можуть стати розсадником щурів і тарганів. Але якщо вам вдасться переконати мешканців у тому, що ваш магазин буде строго відповідати всім нормам СЕС, сусіди можуть дати згоду на його відкриття.
Секонд-хенд в будинку економ-класу, господарський, квітковий магазини будуть, швидше за все, зустрінуті з схваленням мешканцями, як і всі торгові точки, які принесуть сусідам практичну користь. Чим більше в будинку потенційних користувачів вашими товарами та послугами - тим вище ймовірність успіху комерційного підприємства.
Ще один варіант заробітку - зробити зі своєї квартири шоу-рум (склад товару з можливістю демонстрації продаваних зразків). Зазвичай порівняно невелике приміщення під виставкові площі з додатковим функціоналом офісу орендують підприємці, які постачають в Росію товари широкого попиту з Китаю, Кореї, Сінгапуру, США і країн Європи. До такого приміщення вимоги будуть вищі, ніж до простого складу.
Вам знадобиться його відремонтувати, можливо навіть - зробити перепланування, погодивши її, якщо потрібно, в БТІ, мати в квартирі, що як мінімум два туалету, встановити хорошу вентиляцію та звукоізоляцію, передбачити маленьку кухню, кімнату для переговорів і складське приміщення для зберігання продукції. Зауважимо: адміністративні одиниці, охорона, ресепшн, вітрини та інше специфічне обладнання - це вже проблеми орендарів. Ваша справа - тільки надати приміщення.
Під шоу-руми підприємці шукають приміщення в будинках з гарною транспортною доступністю, недалеко від метро, бажано ближче до центру міста. Орендна ставка на квартири, які використовуються під склади і виставкові зали, становить в Москві в середньому від 100 до 400 тис. Рублів на місяць - все залежить, знову ж таки, від близькості до центру, до метро і від якості ремонту / обладнання надаються площ.
Для того щоб ваша діяльність як орендодавця була законною, вам доведеться зареєструватися як індивідуальний підприємець і, зрозуміло, платити податки.
Альтернативний дитячий сад
Варто врахувати, що цей вид здачі в оренду великий квартири - самий проблемний за багатьма параметрами. Постійний шум і жорстка експлуатація приміщення - головні мінуси такої затії. Приміщення приватного дитячого садка повинно бути обладнане ігровою кімнатою, спальнею з декількома ліжками, кухнею і зоною їдальні, в ідеалі - роздільним санвузлом для дітей різної статі, кондиціонером і хорошою звукоізоляцією. Знову ж, приміщення має бути переведено з житлового фонду в статус нежитлового. Однак вартість оренди квартири з таким функціоналом часто вище, ніж всі розглянуті до цього варіанти.
Підводячи підсумок нашого огляду, можна констатувати, що рівень прибутковості здається в оренду, безпосередньо залежить від складності проекту, кількості витрачених зусиль, вкладених коштів і специфіки обраного напрямку.