Верховний суд на прикладі одного квартирного спору роз'яснив, якими нормами треба керуватися при продажу частки в спільній квартирі. Важко назвати ідилічної життя людей, які не є однією сім'єю, але співіснують в загальній квартирі. Тому при першій нагоді такі громадяни хочуть позбутися від сусідів і зажити в окремій квартирі. Бажання таких співмешканців зрозуміло, але розпорядження навіть своїми власними долями в квартирі містить так багато підводних каменів, що про них спотикаються не тільки обивателі. Помиляються навіть судді.
У нашому випадку історія почалася з того, що в районний суд Тюмені звернулася громадянка, обурена діями сусідки. Суть спору в наступному - дві жінки, у кожної з яких було по дитині, володіли однією квартирою в рівних частках. Виходило, що у кожного з мешканців - двох дорослих і двох дітей, було по одній четвертій частки.
Одна з них знайшла варіант поміняти свою частку і частку дитини на окрему квартиру. Домовилася громадянка з якоїсь сім'єю, в якій було четверо людей. Другий власниці квартири такий обмін, природно, не сподобався, і вона вирушила в суд, щоб довести, що договір міни порушує її переважне право на покупку сусідської частки в квартирі. Районний суд з позивачкою погодився. Обласний суд залишив це рішення в силі. Ображена відповідачка дійшла до Верховного суду. Там в Судової колегії в цивільних справах підсумки розгляду вивчили і порахували, що скаргу можна задовольнити.
Верховний суд нагадав колегам, що в 250-й статті Цивільного кодексу сказано: у разі продажу частки у праві спільної власності сторонній, решта учасників часткової власності мають переважне право купівлі цих часток. Причому за ціною, за яку частка продається, і на інших рівних умовах. Виняток - продаж часток з публічних торгів.
А ще в законі сказано, що продавець частки зобов'язаний сповістити у письмовій формі інших учасників часткової власності про намір продати свою частину сторонньому громадянину. У цьому ж листі необхідно вказати ціну і умови, на яких квадратні метри продаються.
На роздуми і покупку закон дає співвласнику один місяць. Якщо решта учасників часткової власності відмовляться від покупки частки сусіда або промовчать, господар квадратних метрів матиме право розпорядитися ними за своїм бажанням.
Ось що ще важливо знати: за законом, якщо своєю часткою господар розпорядився з порушенням переважного права сусіда, то будь-який інший учасник часткової власності має право протягом трьох місяців вимагати в суді переведення на себе прав і обов'язків покупця. І ці правила застосовуються і при відчуженні частки за договором міни. З усіх наведених норм закону Верховний суд робить висновок: юридично важливою обставиною, яке обов'язково повинні встановити суди при розгляді подібних справ, буде наявність або відсутність правильно оформленого повідомлення від громадянина, який вирішив позбутися від своєї частки. Правильність оформлення такого "листи щастя" соседу- це вказівка ціни частки і інших умов, а також підтвердження платоспроможності інших співвласників.
У нашому випадку місцевий суд, вирішуючи цей спір, не побачив доказів, що громадянка, яка побажала обміняти на стороні свою частку і частку дочки, правильно сповістила сусідку. Тому суд і вирішив, що договір міни порушив права сусідки на пріоритетну покупку частки.
Підтвердження платоспроможності - а саме того факту, що у позивачки були гроші на покупку сусідських часткою, а це половина квартири, - на думку Верховного суду, також мало важливе значення для правильного вирішення спору. У нашій історії суд чомусь платоспроможністю сусідки навіть не зацікавився.
Верховний суд нагадав, що при вимозі в суді переведення прав покупця на себе позивач зобов'язаний перевести на банківський рахунок Судового департаменту в своєму суб'єкті РФ сплачену покупцем суму, збори і мита підлягають виплаті покупцеві і відшкодування понесених ним при покупці частки витрат.
Верховний суд підкреслив: таке внесення грошей в разі задоволення позову сприяє своєчасному виконанню судового рішення. Але за позовом, про який пишемо, ніякі гроші на банківський рахунок внесені не були, і тому рішення суду не виконано.
Крім цього, колегія суддів судової палати ВС звернула увагу на важливу деталь. З матеріалів справи видно, що відповідачка і ті, хто з нею змінювався, узгодили ціну частки в рублях.
Незрозуміло чому, райсуд, розглядаючи справу, сам зменшив покупну ціну. І будь-яких правових підстав, чому ціна "всохла", суд не навів. А це пряме порушення 198-ї статті Цивільного кодексу. Це справа Верховний суд велів переглянути.