Одна з обов'язкових умов для отримання іпотечного кредиту - наявність договору іпотечного страхування. Скільки ризиків буде покривати ваш поліс і наскільки дорогим виявиться його обслуговування, залежить від десятка факторів. Однак схема оформлення страховки однакова для всіх.
Згідно із законом «Про іпотеку» для отримання іпотечного кредиту позичальник в обов'язковому порядку повинен укласти договір страхування ризиків із страховиком. Страхування покликане захистити як інтереси позичальника, так і банку-кредитора, який в даному випадку буде виступати вигодонабувачем за вашим полісом.
Під захистом
Принципова відмінність іпотечного страхування від традиційно вживаного при іпотеці страхування життя і здоров'я позичальника, титулу і заставного майна полягає в тому, що в цьому випадку страхуються ризики зовсім іншого характеру. Об'єкт страхування - майнові інтереси вигодонабувача, пов'язані з неналежним виконанням позичальником обов'язків за кредитним договором. По суті, це фінансові ризики, які прийнято страхувати при кредитуванні в розвинених країнах, в тому числі для пом'якшення умов і вимог щодо кредитування (наприклад, для зниження розміру початкового внеску).
Страховий випадок настає при дефолті позичальника і недостатньою вартості застави на покриття зобов'язань позичальника перед банком. Іншими словами, страховка «запрацює», коли позичальник не зможе платити по кредиту, а продаж його нерухомості не покриє його борг - наприклад, через падіння цін на ринку. Лімітом страхового покриття буде різниця (або її частина) між вартістю реалізації застави і зобов'язаннями позичальника.
Більшість страхових компаній зараз пропонують своїм клієнтам комплексні договори страхування. Вони включають в себе поки що обов'язкове згідно із законом страхування життя і здоров'я позичальника. Страхування проводиться на випадок смерті позичальника незалежно від причини, а також на випадок повної або часткової втрати працездатності в результаті нещасного випадку, що призвів до інвалідності. Також в поліс входить страхування нерухомого майна (обов'язкове згідно із законом «Про іпотеку»). Майно страхується від пожежі, вибуху, пошкодження водою, стихійних лих, протиправних дій третіх осіб і так далі. Третій вид страхування, включений в комплексний поліс, - страхування ризику можливої втрати права власності на нерухомість (титульне страхування).
різнокаліберні ставки
Договір іпотечного страхування укладають на весь термін кредитування з щорічною сплатою страхового внеску. Як правило, варіантів застрахуватися всього два: або банк-кредитор надає позичальникові можливість страхувати свої ризики самостійно, або страхує ризик неповернення сам, включивши страхування в свій кредитний продукт.
Страхові платежі по іпотеці здійснюються раз на рік. Коли підходить термін чергової виплати, банк повідомляє в страхову компанію залишок заборгованості позичальника, і виходячи з цієї суми розраховується страховий внесок. Таким чином, розмір страхових платежів щороку зменшується разом із заборгованістю по кредиту.
Але в порядку виплат є кілька особливостей - в залежності від типу страховки. Наприклад, страхування життя і втрати працездатності оплачується з моменту отримання кредиту. Початок страхових виплат по об'єкту залежить від того, яка нерухомість купується - готова або будується. У першому випадку позичальник оплачує страхування нерухомості та титулу з моменту отримання кредиту, а в другому - після оформлення житла у власність.
В середньому щорічний страховий внесок з комплексного договору іпотечного страхування складає 1% від страхової суми. Величина страхового внеску залежить від декількох факторів. Ключову роль відіграють вік і стан здоров'я позичальника. Також важливі стан квартири, будинки і юридична чистота об'єкта. Тому тарифи на страхування ризиків визначаються індивідуально для кожного позичальника.
Однак є середні розцінки на подібні поліси в Петербурзі: страхування житла становить 0,3-0,5% від суми кредиту і залежить від того, які біля будинку перекриття (дерев'яні або інші), загального технічного стану житла, наявності обробки та ін. Тариф на страхування життя і працездатності позичальника іпотечного кредиту змінюється в межах 0,3-1,5%. На його вартість впливають вік позичальника, стан його здоров'я, характер професійної діяльності. Іноді банки вимагають застрахувати також життя созаемщика, якщо його доходи враховувалися при визначенні розміру кредиту. Крім того, багато кредитних організацій наполягають на страхуванні титулу, тобто ризику втрати права власності на купується на вторинному ринку житло. При страхуванні титулу вирішальне значення має юридична чистота житла. Тариф по цьому ризику становить 0,2-0,7% від суми кредиту.
Таким чином, позичальникові з початковим внеском менш 30% від вартості житла (найбільш ризикові для банку кредити, за якими висуваються більш жорсткі умови страхування) доводиться нести додаткові витрати на страхування в розмірі 0,7-1,5% від суми кредиту. Однак в даному випадку, вважають експерти, некоректно говорити про подорожчання кредитного продукту, так як без цього страхування позичальник просто не зможе отримати кредит з початковим внеском 10-20%. Якщо банк, згідний на такі умови, все-таки знайдеться, то його ризики будуть закладені в ставку по кредиту. Так що в більшості випадків страховка обійдеться дешевше, ніж подорожчання позики за рахунок збільшення процентної ставки.
За що платити?
При настанні страхового випадку страхове відшкодування за вашим полісом буде виплачено не для вас на руки, а банку в розмірі реального збитку, але не вище страхової суми. Якщо розмір виплати страхового відшкодування перевищує розмір невиконаних на момент виплати зобов'язань позичальника перед банком, то тільки в цьому випадку залишилася її частина виплачується позичальнику.
При тимчасовій втраті працездатності набувача поліса страхова компанія деякий (обумовлений в договорі страхування) час буде погашати за нього щомісячні платежі. У разі повної втрати працездатності нерухомість переходить у власність позичальника, а кредитні зобов'язання перед банком переходять на страхову компанію. У разі смерті позичальника житло переходить у власність спадкоємців, а страхова компанія погашає кредит.
Якщо ж збиток в результаті настання страхового випадку незначний і його можна компенсувати ремонтом, страхова компанія оцінює пошкодження і виплачує компенсацію банку, який, у свою чергу, або направляє цю суму в рахунок погашення заборгованості по кредиту, або видає на руки позичальникові. Якщо відбувається знищення нерухомості, що купується, і це визнано страховим випадком, страхова компанія виплачує вашу заборгованість перед банком, а у власність позичальника переходить то, що залишилося від застрахованого об'єкта.
У зв'язку з цим виникає питання: наскільки може бути застрахований об'єкт нерухомості? Страхова сума (величина відповідальності страхової компанії) може бути встановлена в розмірі дійсної вартості нерухомого майна; в розмірі виданого іпотечного кредиту (за погодженням з кредитором сума може бути збільшена на розмір процентної ставки за кредитом і зменшуватися щорічно); в розмірі виданого іпотечного кредиту (за погодженням з кредитором сума може бути збільшена на розмір процентної ставки за кредитом і зменшуватися в міру погашення позичкової заборгованості за кредитним договором). Остаточний розмір страхової суми встановлюється за погодженням позичальника і банку. При іпотечному страхуванні житла банки зазвичай наполягають на страховці в сумі кредиту, збільшеної на 10%, але багато позичальників страхують житло, що купується на його повну вартість. При такому варіанті, якщо настане страховий випадок, страхова компанія погасить іпотечний кредит в банку за позичальника і видасть самому позичальникові суму, що залишилася, за страховим договором.
Якщо позичальник (або його роботодавець) раніше застрахував життя і втрату працездатності в будь-якої страхової компанії і йому не захочеться міняти страховика цих ризиків, тоді доведеться підібрати банк, готовий зарахувати існуючий у позичальника страховий поліс, навіть за умови, що страховик не є його партнером.
Що стосується втрати права власності на житло, то деякі банки вимагають страхувати цей ризик на весь період іпотечного кредитування, а інші тільки на три роки (термін позовної давності по недійсних угодах). Якщо житло купується в новобудові, то титул страхувати необов'язково.
Пред'явіть документи!
Договір іпотечного страхування припиняє свою дію при повному погашенні іпотечного кредиту. Якщо кредит виплачений достроково, страхова компанія поверне невикористану частину сплаченого внеску страхувальникові.
Для укладення договору іпотечного страхування позичальника знадобляться, по-перше, правовстановлюючі документи за попередніми угодами з об'єктом нерухомості (зазвичай відповідають документам, запитуваною банком). По-друге, разом з паспортом доведеться пред'явити документи, що підтверджують стан вашого здоров'я, а також заповнити грунтовне заяву на страхування іпотеки. Після цього, проаналізувавши всі зібрані дані, страховик запропонує вам оптимальний для вашого випадку страховий поліс.
Матеріал підготовлений за участю фахівців Універсальної іпотечної компанії «УНИКОМ», юридичного департаменту агентства нерухомості «Бекар», юридичного відділу агентства нерухомості «Ітака».