- Архітектурно-будівельні рішення
- Конструктивні та технологічні рішення
- Інженерні мережі і системи
- містобудівна документація
- Технічне обстеження будівель і споруд
- Проектно-вишукувальні роботи
- Кошторисна документація і проектування організації будівництва
- Спеціальні розділи проектної документації: ОВНС, ООС, ГО і НС.
- технологічне проектування
Перш ніж почати роботу над новим проектом, будь девелопер насамперед визначає оптимальний спосіб використання ділянки наданої землі і тип забудови, який забезпечить не тільки хороший дохід, а й дасть можливість створити унікальний образ території, ставши візитною карткою проекту. На нинішньому рівні розвитку житлового будівництва, ця тенденція особливо помітно проявляє себе в Московській області. Нове житлове будівництво проводиться після переведення земель з господарських потреб в житлові, при цьому, найчастіше, дозволяється забудова ІЖС. У галузі «малоповерхового» будівництва чільну роль іграютусадебние і котеджні селища, селища таунхаусів, а також змішання цих типів забудови.
Характерною рисою зазначених видів забудови є помірна щільність заселення, трохи вища в забудові будинками і більш низька при котеджної забудови. Явним плюсом є хороший рівень озеленення територій, але більша його частина зосереджена на приватних ділянках. Для більшості покупців окремий будинок, нехай навіть з невеликим, як у випадках з будинками, але власною земельною ділянкою, помітно краще, ніж покупка житла без ділянки. При цьому, вирішальну роль відіграє наявність або відсутність в селищі централізованої системи благ життєзабезпечення.
Отже, серед основних переваг котеджної або таунхаусной забудови для покупця, в тому числі, що визначають її привабливість для інвестування, можна виділити:
- більш здорова і гармонійна екологічна обстановка, сприятливий стан навколишнього середовища, що впливає на якість життя;
- наявність власної ділянки землі, який можна використовувати для підвищення рівня озеленення та створення приватного простору майбутніх мешканців;
- присутність централізованої системи забезпечення побутових потреб та інфраструктури, наближеної до міського рівня, що дозволяє виключити поширені для життя за містом незручності;
Це далеко не всі позитивні сторони описаних типів забудови, але більша їх частина стосується вигоди потенційного покупця.
Для інвестиційних же компаній справи йдуть далеко не так райдужно.
При низькій щільності обумовлених типів забудови сьогодні все складніше отримати високу віддачу від інвестицій. А кількість земель, придатних для зведення котеджних або таунхаусних селищ і знаходяться в помірній транспортної віддаленості від міста - дуже обмежена. І чим більше віддаленість селища від міста, тим сильніше погіршуються його інвестиційні перспективи.
Багато хто може помітити, і будуть абсолютно праві, що не можна всі доступні території забудовувати висотними житловими мікрорайонами, навіть не дивлячись на те, що вони в міру комфортні для покупців і одночасно вигідні для інвесторів. Але між висотним будівництвом і котеджної забудовою лежить ціла палітра різних варіантів і можливостей для вибору виду забудови різних міських зон.
Здавалося б, для інвестора немає принципової різниці, переводити сільськогосподарські землі в ІЖС або під малоповерхову забудову. Але при найближчому порівнянні цих двох варіантів, несподівано розкривається явна перевага другого. І полягає воно, перш за все, в більшій варіативності використання земельної ділянки при даному типі забудови.
На землях, відведених під малоповерхове житлове будівництво, можуть розміщуватися:
- приватні індивідуальні котеджі;
- таунхауси, або блоковані житлові будинки;
- так звані клубні будинки - багатоквартирні будинки з висотою не більше 3-х поверхів, з 1 і 2-х рівневим квартирами;
- багатоквартирні будинки з блокуванням.
Напевно, єдиним недоліком цього виду забудови є відсутність приватних земельних ділянок для кожного власника житла. Однак, що стосується потенційних покупців квартир в передмісті Москви, для них в порівнянні з наявністю власної ділянки, пріоритетним стає транспортна доступність до місця роботи, а також впорядкованість, безпеку і престижність селища в цілому.
Та й з точки зору інвестора даний підхід до забудови території має цілий ряд явних переваг.
- Малоповерхове будівництво отлічаетсябольшей щільністю забудови, ніж індивідуальне;
- Охоплення декількох секторів ринку нерухомості за рахунок поєднання різних типів забудови, і, як наслідок, більше шансів для оперативної реакції на зміни попиту, можливість регулювати вартість продаваних об'єктів, що, в свою чергу, дозволяє помітно знизити кількість фінансових ризиків за проектом;
- Зниження загального рівня витрат за рахунок економії на трасуванні мереж і прокладання доріг, в цьому випадку мають набагато більш низьку щільність.
Додатковим плюсом до вибору саме цього типу забудови є існування вже готових, розроблених ВАТ "ЦІТП Містобудування ім. Я.В. Косицкого" проектів для малоповерхових і среднеетажние будинків.
- Це дозволить інвестору скоротити витрати на початковому етапі, тому що ЦІТП пропонує на стадії передпроектних обговорень використовувати готові проекти будинків безкоштовно, а покупку проектів конкретних будинків здійснювати вже на більш пізніх стадіях, коли в справу починає надходити основний потік інвестицій. Дана пропозиція на етапі передпроектного планування допомагає знизити витрати від 50% до 3х і навіть більше разів, в залежності від розміру території і загальних обсягів передбачуваного будівництва.
- Вартість повторно використовуваних проектів на 15-50% нижчі за ціни на створення індивідуальних будинкових проектів.
- Це суттєва економія часу - в 3-4 рази на початковому етапі проектування. Використовуючи проекти повторного застосування, не витрачається час на створення індивідуальних будинкових проектів.
- Використання будинкових проектів повторного застосування допомагає багаторазово підвищити точність розрахунків техніко-економічних показників проекту забудови в цілому. Інвестори зможуть не тільки відразу розрахувати загальний вихід призначених для продажу площ з території, що забудовується (дохідна частина), але і зрозуміти розмір витрат на зведення всього комплексу будівель (видаткова частина).
Значний досвід ЦІТП з проектування селищ мало і среднеетажние житлової забудови дозволив виділити ще один важливий аспект. При будівництві селищ класу люкс і бізнес плюс, а тим болееелітних селищ, доцільно на території забудови розмістити хоча б один багатоквартирний житловий будинок. Справа в тому, що високий рівень життя жителів елітного селища передбачає наявність певної кількості обслуговуючого персоналу. І в цьому випадку пропозиція покупцеві можливості оренди або купівлі економного житла для персоналу стане додатковим аргументом для стимулювання покупки. На жаль, це не представляється можливим, якщо проектні землі були переведені з господарських потреб в ІЖС.
Звичайним виходом з такої ситуації є повторний переклад частини ділянки по малоповерхову забудову. Цей же спосіб допомагає вирішити питання з розміщенням в селищі офісних приміщень, що дозволяють інвестору помітно збільшувати обсяг доходу з проекту.
Як підсумок хотілося б порадити девелоперам, інвесторам та іншим учасникам ринку житлового будівництва приділяти особливу увагу вибору типів забудови, ретельно зважувати всі «за» і «проти», шукати різні способи підвищення прибутковості та ефективності проектів. Стратегічні помилки все більш дорого обходяться інвесторам в умовах сучасного ринку будівництва. ВАТ "ЦІТП Містобудування ім. Я.В. Косицкого" пропонує спільно розвивати новий підхід до житлової забудови, втілювати цікаві ідеї та створювати перспективні проекти. Не довіряйте проектним фірмам одноденок, що пропонують раптові і, на перший погляд, дешеві рішення, майте справу з професіоналами.
Контактна особа: Яровой Олександр Володимирович - технічний директор ВАТ «ЦІТП Містобудування ім. Я В. Косицкого »(відп. Особа з реалізації великих містобудівних об'єктів).
Тел. 8 (495) 225-57-10. Тел. 8 (495) 741-46-06
URL: www.citp.ru