Покрокові інструкції для власників житла і голів ТСЖ. Практичні поради юристів. Як створити Раду будинку? Як написати скаргу або змінити керуючу компанію? Як провести ревізію ТСЖ? Як позбутися від подвійних квитанцій? і багато іншого.
Основні закони в сфері ЖКГ. Готові зразки: заяв, скарг, актів, повідомлень, і бланків. Ви можете просто скопіювати готовий документ, вставити свої дані і грамотно вирішувати проблеми вашого будинку.
Напередодні жителям будинку Мис чумака 1а довелося піти на крайні заходи. Після того як люди залишилися без гарячої води і опалення на цілих два тижні їм довелося оголосити голодування і влаштувати пікет на дорозі. Тільки так їм вдалося привернути увагу влади і правоохоронних органів до того, що фактично вони виявилися заручниками нерозв'язного конфлікту між Тихоокеанської Керуючою компанією і постачальником тепла та води - Владивостоцької морехідної школою.
Така заборгованість може утворитися лише з двох причин: неплатежі населення або ... неохайність КК, яка зібрані гроші направила не за призначенням.
НЕДОБРОСОВЕСНИЙ ПОСРЕДНИК. Історія мешканців з Мису Чумака дуже нагадує саме цей випадок: тепло і воду в будинок подає Владивостокська мореходная школа. Мешканці ці послуги оплачують, але як часто це буває не безпосередньо, а через посередника - керуючу компанію. Платежі за квитанціями йдуть в КК, а ті вже мали розрахуватися з постачальниками. Але так цього і не зробили.
Уникнути такого сценарію можна, тим більше що сьогодні законодавство дозволяє проводити оплату комунальних послуг без посередників, безпосередньо постачальникам. Щоб скористатися цим правом, власникам квартир і нежитлових приміщень потрібно провести загальні збори і більшістю голосів прийняти відповідне рішення, а потім укласти договір з ресурсопостачальними організацією.
БОРГИ НАСЕЛЕННЯ: Якщо ж весь будинок страждає через мешканців-неплатників, то домогтися швидкої оплати боргів можна через суд, або (відповідно до Постанови Уряду РФ № 307) відрізати боржників від електрики. Як показує практика, після таких заходів навіть самі злісні неплатники знаходять гроші на оплату рахунків або йдуть на переговори про розстрочення платежу.
Найскладніше в таких ситуаціях полягає в тому, що при відключенні багатоквартирних будинків від подачі комунальних ресурсів страждають мешканці, своєчасно оплачують платіжки! Так само «під роздачу» правоохоронних органів може потрапити і генеральний директор КК: адже якщо мешканці не заплатили за рахунками, то і йому нема чого перерахувати постачальникам послуг. Але найчастіше прокуратура визнає це «бездіяльністю», так як управляйка не забезпечить безперебійну подачу водопостачання громадянам, які є сумлінними платниками. В результаті - КК не отримує грошей від власників, та ще й оплачує штрафи.
ПРАВОВИЙ ЛІКНЕП: Що потрібно знати, щоб захистити будинок від відключень?
1. Умови, при яких рессурсоснабжающая організація може зупинити надання комунальних послуг в житловий будинок, прописані в договорах між КК і РСО.
2. Правила надання комунальних послуг законодавчо закріплені в Постанові Уряду РФ № 307.
3. Споживачем є громадянин, який використовує комунальні послуги для особистих, сімейних, домашніх і інших потреб, не пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності. Йому повинна бути забезпечена безперебійна подача комунальних ресурсів належної якості та необхідних обсягах.
4. Дії з обмеження або припинення надання комунальних послуг не повинні призводити до (згідно п.86 Постанови Уряду РФ № 307):
а) до пошкодження спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, порушення прав і інтересів громадян, що користуються іншими приміщеннями в цьому багатоквартирному будинку;
б) до порушення встановлених вимог придатності житлового приміщення для постійного проживання громадян.
4. Комунальні послуги надаються громадянам на підставі договору (п. 4 Правил №307). При цьому зобов'язання з надання комунальних послуг належної якості виникають у виконавця перед усіма споживачами. (П. 5 Правил №307).
5. Відповідно до п. 3 Правил № 307 виконавцем послуг може бути керуюча організація, ТСЖ, ЖБК або інший спеціалізований споживчий кооператив, в обов'язки, яких входить укладення договору з ресурсоснабжающими організаціями або самостійне виробництво комунальних ресурсів.
При безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком - інша організація, яка виробляє або набуває комунальні послуги.
В цьому випадку відповідальність за якість комунальних послуг лягає на виконавця. Саме він зобов'язаний представляти інтереси власників і домагатися від РСО якісної послуги.
В обов'язки виконавця (якщо він не є виробником комунальної послуги) входить укладення договору про придбання відповідного комунального ресурсу. При цьому комунальний ресурс купується УО у РСО не в цілях перепродажу, а для надання громадянам.
6. Відповідно до Правил № 307 навіть при наявності заборгованості у споживача, не можна призупинити або припинити надання комунальних послуг холодного водопостачання та опалення в багатоквартирних будинках.
Таким чином, ресурсопостачальних організація не може вводити обмеження подачі комунальних ресурсів для керуючої організації навіть в разі несплати виставлених платіжних документів. Адже інакше керуюча організація, яка не має права на припинення (обмеження), наприклад, водопостачання, просто не зможе забезпечити населення послугами належної якості, але при цьому несе перед споживачами відповідальність за перерви в наданні послуг (додаток № 1 до Правил №307).
7. Договір між УО і РСО повинен відповідати Постановою Уряду РФ №307. в якому передбачено порядок зупинення та обмеження надання комунальних послуг.
Якщо в договорі між УО і РСО передбачено інші умови припинення подачі комунального ресурсу, ніж передбачено розділом Х Правил № 307, то ця умова є нікчемним в силу ст.168 ЦК України відповідно до якої, угода, яка відповідає вимогам закону або інших правових актів, незначна , якщо закон не встановлює, що така угода оспоріма, або не передбачає інших наслідків порушення.
В результаті можна припустити, що дії ресурсоснабжающих організацій щодо припинення подачі комунальних ресурсів в багатоквартирні будинки є незаконними.
Керуючі організації мають право звернутися в ресурсопостачальними організації з вимогою виключити з договору умови про припинення подачі комунальних ресурсів в разі заборгованості керуючої організації. Якщо РСО відмовляється вносити зміни в договір, керуюча організація може звернутися до суду з позовом про визнання даного пункту договору незаконним.
Якщо відключення вже сталося, що управляє організації доцільно звернутися в арбітражний суд з позовом до РСО з вимогами про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину в частині пункту договору, що передбачає можливість припинення відпустки відповідних ресурсів при їх несплаті відповідно до п.2 ст.166 ГК РФ. При складанні відповідних вимог можна використовувати наведені вище пояснення.
Так само експерти рекомендують виходячи з положень ст.90, 91 АПК РФ одночасно з позовною заявою направити до арбітражного суду заяву про вжиття забезпечувальних заходів у вигляді заборони відповідачу (РСО) обмежувати і припиняти подачу відповідних комунальних ресурсів.