експерт журналу «Управління багатоквартирним будинком»
У цій статті ми розглянемо способи зниження витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку, розробимо критерії відбору підрядників і сформулюємо висновки.
Способи економії для керуючої компанії за рахунок зниження кошторису витрат на ремонт
Розберіться в тому, що заклав в кошторис підрядник, і ви зрозумієте, які позиції можна скоротити (частково або повністю). Підрядник погодиться хоча б на один із запропонованих вами варіантів. Щоб зменшити кошторис, можна скоротити:
- накладні витрати на капітальний ремонт багатоквартирного будинку;
- кошторисну прибуток;
- непередбачені витрати.
При сприятливих умовах накладні витрати можна знизити на 10% за рахунок організаційно-технічних заходів. Допустиме зниження накладних витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку зменшить кошторисну вартість робіт на 2%.
- Контроль якості капітального ремонту: адміністративні та економічні методи впливу
Аналіз кошторисів з капітального ремонту сталінських будинків в Санкт-Петербурзі показав, що накладні витрати при ремонті фасадів склали 22% від кошторисної вартості, при ремонті санітарно-технічних систем - 18%; в середньому можна прийняти величину в 20%. Кошторисна прибуток для наведених вище робіт становить відповідно 16 і 11% від кошторисної вартості, в середньому - 13,5%.
Інше джерело зниження кошторисної вартості і спосіб економії для керуючої компанії - кошторисний прибуток. Норматив кошторисного прибутку при складанні кошторисів в будівництві розраховується у відсотках від ФОП будівельних робітників і механізаторів в складі прямих кошторисних витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку. Ціни використовуються поточні. Найчастіше кошторисна прибуток призначена для технічного розвитку організації, а саме:
- придбання нової техніки;
- освоєння передових технологій;
- розширення виробничої бази;
- поповнення оборотних коштів.
Можна припустити, що підрядна організація зуміє зменшити використання кошторисного прибутку за призначенням на 10-15% і за рахунок цього знизити кошторисну вартість на 2-3%.
Ще одне джерело зниження кошторисної вартості - використання резерву в кошторисі в обсязі до 2% для оплати непередбачених робіт і витрат. Якщо такі роботи і витрати відсутні і ви згодні віддати суму резерву підряднику, допустимо розраховувати на 2% для зниження кошторисної вартості. На практиці таке зниження майже не використовується.
Підрядна організація теоретично може прийняти до виконання роботи за ціною, зменшеною проти кошторисної вартості максимум на 6-7%.
У випадку з підрядником по ремонту ціна повинна бути зафіксована, а в якості критеріїв відбору можуть виступати термін виконання робіт, оцінка якості та інші показники.
Робота повинна виконуватися безпечними методами і відповідати технічним нормам. Її вартість визначається на підставі кошторисних норм, які враховують весь комплекс необхідних витрат і норм прибутку.
Завдання підрядної організації - виконати роботи і надати послуги в межах кошторисної вартості і в установлений строк. При цьому підрядник повинен досягти запланованих економічних показників своєї діяльності.
Якщо підрядник згоден знизити витрати на капітальний ремонт багатоквартирного будинку за кошторисом на 25% і більше від початкової ціни, попросіть у нього обгрунтування по кожній статті витрат. Подібне зниження може виявитися звичайним демпінгом.
Критерії відбору підрядників
Головне правило вибору підрядника: не використовуйте тільки показник мінімізації ціни.
У підрядників по ремонту в МКД немає реальних джерел, які дозволять знизити кошторисну вартість робіт без погіршення їх якості та нанесення шкоди економічній стабільності самої організації. В таких умовах метою вибіркового ремонту стає виконання певного виду робіт з необхідною якістю в установлений термін і в межах кошторисної вартості.
Відбір підрядної організації для ремонту в МКД за принципом мінімізації ціни договору не враховує різниці між цим видом робіт і капітальним будівництвом.
Наприклад, регіональні оператори з проведення капітального ремонту в МКД відбирають підрядників на конкурсній основі. Окремі підрядники знижують кошторисну прибуток для перемоги в конкурсі. Це недалекоглядна політика, яка за короткий термін зробить підрядну організацію неконкурентоспроможною і значно ускладнить її поточну діяльність.
- Ліцензування керуючих компаній у сфері ЖКГ: підводимо підсумки введення
Рекомендації щодо зниження витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку
Для вас ми сформулювали рекомендації, як знизити витрати на капітальний ремонт багатоквартирного будинку і не нашкодити якості робіт. Вони засновані на практиці здачі та приймання робіт по ремонту загального майна в МКД.
1. Виступайте проти мінімізації ціни договору, якщо вона обумовлена тільки економією коштів.
2. Зверніть особливу увагу на якість матеріалів.
3. Слідкуйте, щоб підрядник не використовував дешеві матеріали низької якості і не виконував роботи з відхиленням від діючих норм.
4. Користуйтеся правом огляду конструкцій або систем будівлі, можливістю відвідування будь-якого приміщення в МКД.
5. Виділіть людини для контролю над виконанням планових робіт.
6. Виявлені недоліки оформляйте письмово у вигляді актів, звітів, зауважень і передавайте підряднику під підпис.
7. Залучайте до наглядової роботі власників приміщень у МКД: оформляйте зауваження з їх участю, просите їх ставити підписи.