Перший Столичний Юридичний Центр
Питання: Орендар вважає за необхідне оновити частину фасаду орендованої будівлі, використовуваного в основній діяльності. Планується залучити сторонню організацію для виконання робіт по відновленню облицювання частини стіни будівлі плиткою і ремонту зовнішньої штукатурки. Чи правомірно зменшення податкової бази при обчисленні податку, що сплачується у зв'язку із застосуванням ССО, на такі витрати, якщо в договорі оренди не закріплено, за чий рахунок здійснюється поточний і капітальний ремонт майна?
Відповідь: Орендар має право включити вартість поточного ремонту орендованої будівлі в витрати при визначенні податкової бази по податку, що сплачується у зв'язку із застосуванням спрощеної системи оподаткування. При цьому витрати на капітальний ремонт орендарем не враховуються за умови, що в договорі оренди не закріплено, за чий рахунок здійснюється поточний і капітальний ремонт такого будинку.
Згідно п. 3.4 Положення N 279 до поточного ремонту виробничих будівель і споруд належать роботи із систематичного і своєчасному охорони частин будівель і споруд та інженерного обладнання від передчасного зношення шляхом профілактичних заходів і усунення дрібних пошкоджень і несправностей. Приблизний перелік робіт з поточного ремонту наведено в Додатку 3 до цього документа, поряд з іншим в нього включені:
- зміцнення загрозливих падінням облицювальних плиток, архітектурних деталей чи цегли в перемичках, карнизах та інших частинах будівель (не більше 10% загальної площі облицьованої поверхні);
- ремонт зовнішньої штукатурки в окремих місцях з відбиванням відсталої штукатурки (до 5% оштукатуреної поверхні фасаду).
Капітальний ремонт виробничих будівель і споруд характеризується роботами, в процесі яких проводиться заміна зношених конструкцій і деталей будівель і споруд або заміна їх на більш міцні й економічні, що поліпшують експлуатаційні можливості ремонтованих об'єктів, за винятком повної зміни або заміни основних конструкцій, термін служби яких в будівлях і спорудах є найбільшим (кам'яні і бетонні фундаменти будівель та споруд, всі види стін будівель, всі види каркасів стін і ін.). Роботи з капітального ремонту названі в Додатку 8 (п. 3.11 Положення N 279), зокрема:
- ремонт і відновлення облицювання площею більше ніж 10% облицьованої поверхні;
- повне або часткове (більше 10%) відновлення штукатурки.
Якщо вироблені орендарем за допомогою сторонньої організації роботи будуть носити характер поточного ремонту, то їх вартість враховується при визначенні податкової бази по податку, що сплачується у зв'язку із застосуванням ССО. На підставі пп. 3 п. 1 ст. 346.16 Податкового кодексу РФ платник податків має право зменшити отримані доходи на витрати на ремонт основних засобів (в тому числі орендованих). Як випливає із запитання, орендоване будівлю використовується організацією в основній діяльності, тобто виконується умова про економічну обгрунтованість витрат, закріплене в п. 1 ст. 252, п. 2 ст. 346.16 НК РФ.
Таким чином, організація при належному документальному оформленні господарської операції має право включити до витрат вартість ремонту на дату фактичної оплати послуг виконавця (п. 1 ст. 252, п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Як зазначено вище, в ситуації, що розглядається обов'язок з проведення капітального ремонту лежить на орендодавцеві. При цьому в силу п. 1 ст. 616 ГК РФ капітальний ремонт повинен здійснюватися в термін, встановлений договором, а якщо він не визначений договором або викликаний невідкладною необхідністю, в розумний термін. Порушення орендодавцем цього обов'язку дає орендарю право за своїм вибором:
- провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати;
- зажадати відповідного зменшення орендної плати;
- вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Консалтингова група «Аюдара»