Визнання попереднього договору договором участі в пайовому будівництві в 2019 р

Визнання попереднього договору договором участі в пайовому будівництві

Визнання попереднього договору договором пайової участі в будівництві одна з найбільш актуальних тем для пайовиків.

. Гарантії при підписанні договору участі в пайовому будівництві

Побіжно варто згадати про гарантії, які пайовик отримує при укладенні саме договору участі в пайовому будівництві. Нагадаємо, що договір участі в пайовому будівництві вважається укладеним з моменту його реєстрації в регпалате, до моменту реєстрації, навіть в разі його підписання обома сторонами, він не вважається укладеним. І так, гарантії:

договір участі в пайовому будівництві на одну квартиру може бути зареєстровано лише один раз, дана обставина захищає пайовиків від подвійного продажу його квартири.
в разі порушення процедури про банкрутство забудовника, квартира, зазначена в договорі участі в пайовому будівництві не входить до складу ліквідаційної маси і не "йде з торгів".
в разі правонаступництва (приклад, відкриття спадщини), правонаступник стає пайовиком.

Історія застосування судової практики по визнанню укладеного договору договором участі в пайовому будівництві

До прийняття спеціального закону, забудовники укладали різні договори для залучення грошових коштів громадян з метою зведення об'єкта нерухомості. Після прийняття ФЗ "Про пайовому будівництві ...", який зобов'язує забудовника укладати саме договір участі в пайовому будівництві, ситуація докорінно не змінилася, дана обставина викликано тим, що контролюючі органи закривали очі, а суди по чисто формальних підстав (в тому числі і з посиланням на ст. 421 ЦК України) відмовляли у визнанні укладеного договору, договором участі в пайовому будівництві.

Зазначена ситуація не могла тривати занадто довго, оскільки число обдурених пайовиків росло як "снігова куля". Порівняно недавно ФЗ "Про банкрутство" був доповнений главою про банкрутство забудовників, яка надала додаткові гарантії пайовикам, але тільки тим, які підписали і зареєстрували саме договір участі в пайовому будівництві. Завдяки зазначеній главі, у пайовиків більше шансів зберегти за собою квартиру в разі банкрутства забудовника.

Зазначені закони і доповнення до них не полегшували життя людям, які вступили в правовідносини із забудовниками не за договором участі в пайовому будівництві, а таких було (та й є по сьогоднішній день) більшість.

право пайовика на отримання відсотка по ст. 395 ГК РФВ подвійному розмірі, в разі, якщо забудовник не мав право на залучення грошових коштів, про це говорить пункт 7 зазначеного акта;
право пайовика на отримання відсотка по п. 6 ст.13 ФЗ "ТЗПС", а не за ст. 395 ГК РФ (відсоток значно нижче), в разі, якщо забудовник не мав право на залучення грошових коштів, а пайовик набував квартиру в особистих, сімейних цілях, на це вказує пункт 8 зазначеного акта;
в разі укладення попереднього договору участі в пайовому будівництві, при наявність істотних умов основного договору, а також наявність повноважень у забудовника на залучення грошових коштів громадян, даний договір може бути визнаний основним договором участі в пайовому будівництві з обов'язком пайовика надати необхідну документацію в реєструючий орган для реєстрації зазначеного договору (пункт 9 Огляду).

. Підстави для визнання укладеного договору із забудовником договором участі в пайовому будівництві

Примушування забудовника до укладення договору участі в пайовому будівництві на "порожньому місці" неможливо, для цього мають бути підстави. До таких підстав можна віднести встояли правовідносини, викриті в документальній формі, інакше кажучи з забудовником має бути укладений якийсь договір (попередній, інвестування і т.д.).

На підставу укладеного договору, пайовик має право вимагати укладення договору участі в пайовому будівництві. При цьому в договорі повинні бути істотні умови основного договору. Згідно ст. 4 ФЗ "Про пайовому будівництві", до істотних умов договору участі в пайовому будівництві належать:

деталізація переданого об'єкта нерухомості;
ціна договору;
термін передачі;
гарантований термін на об'єкт пайового будівництва;
способи забезпечення виконання забудовником зобов'язань за договором.

Останній абзац п. 9 "Огляду" вказує на те, що досить наявності в визнаному договорі відомостей про об'єкт пайового будівництва і ціни договору.

Крім того, забудовник повинен:

мати на праві оренди або право власності земельну ділянку, на якій зводиться об'єкт;
на момент укладення з забудовником первинного договору, останній повинен мати дозвіл на будівництво.

Організації до яких не можна пред'явити вимоги про визнання укладеного договору договором участі в пайовому будівництві

Аналізуючи пункт 11 "Огляду", в якому зазначено, що ФЗ "Про пайовому будівництві" не поширюється на такі організації, як житлово-будівельні та житлово-накопичувальні кооперативи, можна прийти в висновку, що вони не зобов'язані укладати договір участі в пайовому будівництві.

Визначення підсудності при подачі позову про визнання договору договором участі в пайовому будівництві

За загальним правилом, позов повинен подаватися в районний суд, за місцем знаходження споруджуваного об'єкта. Дане правило повторюється в п.5 "Огляду".

У разі, якщо стосовно забудовника розпочато процедуру банкрутства, то заяву про визнання укладеного договору договором участі в пайовому будівництві потрібно подавати в арбітражний суд.

Приклад з судової практики

В Рішення Вахітовского районного суду м Казані Республіки Татарстан за зустрічним позовом громадянина до забудовника про спонукання до укладення договору участі в пайовому будівництві було відмовлено, оскільки розпочато процедуру банкрутства забудовника.

"За зустрічним позовом відповідача до позивача про спонукання зареєструвати договір пайової участі судом винесено ухвалу про припинення провадження у справі, є спір про право, який підлягає вирішенню в арбітражному суді РТ, так як в арбітражному суді РТ є справа про банкрутство відповідача. "