Тим більше, прикро не вступить з таким забудовником в цивільні правовідносини по можливості придбання квартири в майбутньому. І тоді на допомогу приходить попередній договір про пайове будівництво (ПДДУ).
Що з себе являє ПДДУ?
Бувають ще ситуації з отриманням дозволу тільки на певну висотність, коли забудовник спочатку надумав будувати, наприклад, 4-поверховий будинки, а потім передумав по якихось обставинах і вирішив, що буде будувати більш високі будинки.
І замість того, щоб чекати, коли він зможе отримати дозвіл за новим планом, можна задовольнитися попереднім договором. І ще це робиться для того, щоб мати можливість в майбутньому саме ту квартиру, яка сподобалася, на бажаному поверсі, під'їзді, місці. Адже з часом вибору майже не залишається. А такий договір є дуже популярним, незважаючи на його специфічність і місцями «слизькість».
Умови і підстави
Тут є ризик. що організація стане ухилятися від його укладення, можливо, тягнути час рівно до того моменту, поки його можливі зобов'язання будуть підлягати припинення. Громадянин, погано розбирається в таких нюансах, може продовжувати покладатися на забудовника і нічого не робити, а тільки обдзвонювати контору забудовника з бажанням дізнатися, коли вже укладуть ДДУ.
Поки фірма буде годувати обіцянками свого потенційного набувача квартири, термін дії договору підійде до кінця. Не можна сказати, що потенційний пайовик не захищений законом при таких обставинах, але йому доведеться добряче побігати по судах. щоб захистити права і повернути сплачену суму. Гарантією воccтановленія справедливості буде факт подання відповідного повідомлення забудовнику з бажанням укласти договір. Якщо у громадянина не буде такого докази його дій, то йому достатньо складно буде довести, чи були такі наміри.
Повинні бути умови. які допомагають встановити його предмет. Вони повинні максимально конкретизуватися. Також в число обов'язкових умов ПДДУ входять умови, обов'язкові для ДДУ. Тобто включенню в попередній договір підлягають ще:
- умови, що дозволяють ідентифікувати конкретний об'єкт будівництва, який підлягає передачі по ДДУ з дотриманням проектної документації;
- вартість договору, термін і правила сплати за основним договором;
- гарантійний термін по ДДУ.
При відсутності вищевказаних умов в договорі, він визнається неукладеним. Тому потрібно ретельно підходити до цього питання, намагатися максимально індивідуалізувати квартиру аж до її номера, поверху. Оскільки вказівку на платежі суперечить природі даного ПДДУ і законодавству, то ціну попереднього договору і гарантійний термін по ньому вказувати не можна.
Судами така угода буде кваліфікуватися як купівля-продаж квартири з попередньою оплатою.
Але забудовнику необхідна гарантія того, що потенційний пайовик платоспроможний, тому часті ситуації, коли забудовник не хотів би укладати такий договір суто на довірі і просить оплату або її частина в рамках забезпечення. Часто на практиці цю проблему вирішують забезпечувальні заходи.
Форма ПД (попереднього договору) така ж, як і у основного договору. Оскільки ДДУ полягає в письмовому вигляді, то і ПДДУ теж складається в письмовому вигляді.
Особливості та нюанси
Фахівці по-різному тлумачать норму про можливість державної реєстрації ПДДУ. Одні юристи вважають, що ПДДУ не підлягає реєстрації в Росреестра, оскільки не є операцією з переходу права власності на житло, а лише угодою про наміри. У зв'язку з цим виявляються такі небезпеки, як ризик подвійних продажів, немає гарантії сумлінності забудовника, гарантії того, що у нього всі документи в порядку, чого не скажеш про основному договорі.
ДДУ реєструється в територіальних підрозділах Росреестра і максимально захищає пайовиків від якихось небезпек. При реєстрації ДДУ компетентні органи проводять експертизу документів забудовника. дивляться їх відповідність законодавству, перевіряють легальність. Ризик повторних продажів за певним договором зводиться при цьому до нуля. Хоча є й інші підводні камені в ДДУ.
Алгоритм укладання та реєстрації
- заяви сторін;
- безпосередньо договір;
- документ, що ідентифікує особу, зазвичай паспорт;
- документ про сплату державного мита (для громадян -350 р. для ЮЛ - 6000 р.);
- при знаходженні заявника в шлюбі, необхідно мати згоду дружини (чоловіка), завірена нотаріально;
- якщо особа діє через представника, то для його ідентифікації потрібна довіреність;
- якщо існує додаткова угода з забезпечувальними заходами, наприклад, угода про завдаток, кредитний договір, то вони також включаються до переліку.
Зібрані документи направляються в Росреестр. Зокрема, в його територіальний орган за місцем розташування будинку, що будується особисто або направляємо документи поштою або через інтернет. У відповідь на це Росреестр видає розписку з датою і часом отримання документів протягом наступного робочого дня.
Чекаємо закінчення терміну реєстрації. Він становить 5 днів. Закінчення реєстрації вінчає занесення відомостей в ЕГРП.
Забираємо документи. Приходимо в реєструючий орган, щоб забрати свої документи з позначкою про реєстрацію.
Перевіряємо факт реєстрації договору. Перевірку можна зробити як скориставшись Інтернетом, так і за допомогою особистої явки в Росреестр.
Правові наслідки порушення
Якщо в порушення вимог закону забудовник отримав гроші за квартиру, то пайовик має право звертатися в судові органи за визнанням такого договору недійсним. А забудовник при цьому буде нести тягар адміністративної відповідальності, яке полягає в сплаті штрафу в сумі 500000-1млн.
Щоб була гарантія для кожної сторони, що домовленості будуть дотримуватися в майбутньому, можливо виконання зобов'язання по ПДДУ забезпечити неустойкою, передбачити штрафні санкції.
Один з варіантів забезпечення оплати за майбутнім договором можна визнати внесення завдатку. І тоді за ухилення від укладення ДДУ завдаток не буде повернений, а якщо ухилятися буде забудовник, то він буде повинен буде віддати подвійну суму завдатку.
висновок
Попередній ДДУ досить привабливий для потенційного набувача квартири. Але за цією зовнішньою естетикою ховається багато ризиків. Той факт, що він на відміну від основного договору не підлягає держреєстрації створює безліч проблем на практиці.
Та ж експертиза документів забудовника, що виробляється під час такої реєстрації, могла б забезпечити гарантію сумлінності забудовника.
Часом за бажанням укласти договір про наміри ховається бажання обдурити пайовиків, приховати якісь дефекти в діяльності або правовстановлюючої документації. Але може бути й інакше. Тоді слід хоча б виробляти самостійну перевірку будує організації. І керуватися правилами і нюансами, викладеними в статті, що істотно полегшить завдання при вивченні такий непростий сфери, де часто потрібно грамотне думку фахівця.
Чи не знайшли відповіді на своє питання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:
+7 (499) 350-80-71 (Москва)
+7 (812) 336-43-80 (Санкт-Петербург)
Це швидко і безкоштовно!