Багато аграрії знаходять договір про емфітевзис вигідним і зручним інструментом орендних відносин. Отже, в чому переваги емфітевзису?
Поки політики працюють над системою функціонування ринку землі, питання використання земель сільськогосподарського призначення залишається відкритим. Тим часом аграріям потрібно вирішувати, за допомогою яких інструментів вони можуть економічно ефективно розпоряджатися земельними активами. Один з таких - договір про емфітевзис.
Законодавче поле свободи
Перевагою емфітевзису над орендними договорами можна назвати більш розширений перелік повноважень як землевласника так і орендаря. Суть емфітевзису полягає в тому, що земля передається в оренду іншим особам з правом спадкоємності. При чому всі умови, терміни і оплата прописуються в договорі персонально. Головне, щоб земля використовувалася для сільськогосподарського призначення. Договору емфітевзису в Україні полягають переважно на землях пайовиків, середній розмір яких складає близько 4 га.
Хто може стати емфітевт?
Особливих законодавчих вимог щодо особи емфітевта (землекористувача) - громадянство, місце проживання - немає. Емфітевт може стати будь-яка юридична або фізична особа. Право на відчуження земельної ділянки має виключно його власник, в той час, як постійні користувачі такого права не мають. Особистість, яка орендує землі за договором емфітевзису може використовувати їх для цільового призначення, головне - вчасно платити за рахунками і не забувати про податок на землю.
Вартість послуги
Розмір орендної плати і умови її виплати передбачені Цивільним Кодексом, але знову-таки встановлюються в рамках договору індивідуально. За бажанням це можуть бути разові або періодичні виплати. Обмежень тут також немає. Як правило, вся сума емфітевзису виплачується землевласнику при підписанні договору.
Відчуження і спадковість
Фішка емфітевзису полягає в тому, що земля може передаватися або відчужуватися шляхом спадковості. При цьому згода власника не потрібна, але в разі продажу землі він має переважне право на покупку при бажанні. Головне, щоб попередили заздалегідь і погодили ціну. Але навіть в такому випадку власник буде отримувати відсотки від угоди продажу, розмір якого зазвичай не перевищує 0,1%.
Земля як заставу
Є ще одна особливість: сільськогосподарська земля може стати предметом застави. Найчастіше тут виникають розбіжності між емфітевт і власником, оскільки перший платить за повне розпорядження землею, а другий є фактичним власником. Саме право емфітевзису також може бути запорукою, але при цьому відсотки від користування земель все одно відходять власнику. Не всі банки готові брати заставу в такій формі, тому практичне застосування емфітевзису як застави не використовують.
Як можна анулювати договір?
Звичайно ж, договір емфітевзису не вічний, хоч і може тривати до 50 років, його можливо розірвати. Угода стане недійсною у разі закінчення терміну контракту, відчуження землі, порушення договору або за обопільною згодою сторін.
Популярність серед аграріїв
Проте, аграрії не поспішають укладати договори емфітевзису, масово віддаючи перевагу традиційним договорами оренди. Такі умови цікаві в першу чергу, дрібним і середнім сільгоспвиробникам. Якщо конкретніше - це галузі овочівництва та плодівництва, а також при зрошенні сільськогосподарських угідь.
досвід Німеччини
Хоча після вступу в силу Цивільного кодексу 1900 року становище про емфітевзис на рівні федеральних земель збереглося, укладати нові контракти більше не дозволялося. Таким чином, до 1947 року спадкове право користування земельними ділянками для сільськогосподарських потреб в Німеччині було повністю скасовано.
А що у нас?
Сьогодні в Німеччині функціонує ринок землі з прозорими і простими правилами для всіх його учасників, тому інструмент емфітевзису практично не використовується. Досвід Німеччини в земельних відносинах наочно демонструє шляху переходу від спадкових форм власності до ринкових відносин. Тим не менш, це не дає конкретної покрокової інструкції для України, оскільки законодавче поле в цьому плані має досить прогалин.