Очікуване і дійсне
Отже, ви - покупець квартири. Швидше за все, ви звернулися в агентство нерухомості або до приватного ріелтору і уклали договір на пошук і перевірку юридичної чистоти квартири, що купується.
Практика показує, що саме останній аспект і є основним мотивом, який змушує покупців звертатися до ріелторів. Залишивши в стороні дискусійну тему про можливість або неможливість самостійного підбору варіанту, зупинимося на тому, заради чого більшість покупців і стають клієнтами агентств, - перевірці придбаного об'єкта на горезвісну «юридичну чистоту».
На жаль, численні приклади з практики свідчать про те, що в багатьох випадках ріелторами не виконується навіть цей мінімум. Чого вже говорити про перевірки більш складних і, як наслідок, більш витратних як в часовому, так і в фінансовому плані ...
Повторюся, набір дій може бути абсолютно різним і залежить від кількості разів, які квартира переходила з рук в руки, віку і місцезнаходження власників, наявності серед них дітей і людей похилого віку, багатьох інших факторів. Тому єдиної схеми не існує. Але всю складність і різноманіття процесу під назвою «правова експертиза» можна показати на банальному прикладі: квартира продається за дорученням. До речі, продаж за дорученням - один з досить поширених випадків, коли ріелтори виконують далеко не весь комплекс по перевірці. Отже ...
Продаж за дорученням
Звичайно, не можна сказати, що продаж за дорученням здійснюється дуже часто, але подібні випадки мають певне поширення. Власником може бути літня людина, якій фізично складно приїхати на операцію, або він проживає в іншому місті, або просто дуже зайнятий бізнесом. У цьому випадку оформляється довіреність на ім'я родича або іншого представника, який має право від імені власника продати даний об'єкт нерухомості.
На перший погляд, все нормально: довіреність посвідчена нотаріусом, який засвідчив волю довірителя, і термін її на момент угоди не закінчився. Ось тільки все це аж ніяк не є гарантією дійсності довіреності. Адже той, хто видав довіреність, в будь-який час має повне і беззастережне право її скасувати.
Кваліфікований ріелтор в цій ситуації сумлінно звертається до того нотаріуса, який довіреність засвідчив, щоб з'ясувати, чи не було скасування. А тепер - увага: для того щоб скасувати довіреність, особі, яка видала її, зовсім не обов'язково повертатися до того ж нотаріуса # 33; Зробити це можливо абсолютно у будь-якого нотаріуса, і навіть не обов'язково в тому місті, в якому довіреність спочатку була оформлена. Причому нотаріус, який скасував доручення, не зобов'язаний забезпечити негайне повідомлення про цей факт свого колеги, цю довіреність посвідчена ... І про цю тонкощі, з мого досвіду, не знає майже жоден ріелтор.
Що ж робити? Особливо якщо довіритель і правда знаходиться в іншому місті? Як мінімум, спробувати переконати його приїхати на операцію. Однак і це не завжди можливо. Тоді вихід один: їхати в інше місто і в день проведення операції (не раніше # 33;) отримувати у довірителя заяву про те, що він обізнаний про проведену операцію і про основні її умовах, схвалює цю угоду і підтверджує дійсність раніше виданої довіреності. Причому заяву це (для надійності) знову ж має бути складено в нотаріальній формі.
Відмінно знаю, що більшості ріелторів дана пропозиція здасться дивним. «Це які ж шалені гроші треба витратити на подібну перевірку? На неї, чого доброго, половину нашого винагороди грохнути доведеться # 33; »Так, досить імовірно, що доведеться ... Але ж клієнти, замовляючи ріелторську послугу, має право розраховувати на те, що її підсумком не виявиться судова тяжба. А отже, той ріелтор, який, обіцяючи «все перевірити по повній», обмежується на ділі двома-трьома довідками, що не забезпечують всієї повноти інформації про об'єкт, як мінімум не дуже сумлінно заробляє собі на шматок хліба з маслом ...
Моє глибоке переконання: крім перевірки всіх документів правова експертиза повинна містити не тільки простий перелік з'ясованих відомостей, а й оцінку ризиків. Причому оцінка ця може бути заснована і на ріелторському досвіді.
Ось свіжий приклад з практики. До нас звернувся клієнт з проханням перевірити документацію на обрану ним квартиру в будинку-новобудові і дати відповідь на питання, які ризики її придбання. В ході проведеної експертизи ми не виявили будь-яких обставин, автоматично запалюють «червоне світло». Це не була ні фінансова піраміда, плодяться «ошуканих пайовиків», ні фірма-одноденка.
Однак то тут, то там в ході експертизи «спливали» дрібні тривожні нюанси ...
Тут був і вже вдруге переноситься (причому на цей раз аж на три роки) термін здачі будинку держкомісії, і не цілком безпроблемна із законодавчою і податкової точок зору, хоч і має неабияку поширення, схема придбання квартири, і ще ряд невеликих, але мають значення аспектів ... і ось, зіставивши всі ці аспекти між собою, ми прийшли до висновку, що придбання є ризикованим, про що і повідомили нашому замовнику.
Звичайно, тим самим ми позбавили себе можливості заробити, супроводивши цю угоду. І більшість представників ріелторського співтовариства, прочитавши про цю історію, неодмінно потисне плечима: «Адже формально все о-кей # 33; Чого ж вам кортить? Грошей, що чи, зайвих багато »?
Змушений зізнатися: «зайвих» грошей у нас немає. Однак, на мій погляд, грошима вимірюється аж ніяк не всі. І мій багаторічний досвід практичної роботи переконливо свідчить, що в рамках ріелторського бізнесу головний лікарський принцип «не нашкодь» має аж ніяк не менше значення, ніж безпосередньо в медицині.
Адже клієнт довіряє ріелтору не тільки рішення задачі, що має високу матеріальну цінність. Найчастіше він довіряє своє майбутнє, сімейне щастя і тому подібні найважливіші питання. А значить, одним з основоположних підходів ріелтора до своєї роботи має бути суворе дотримання правила «краще не зробити ніякої угоди, чим здійснити операцію ризиковану». Навіть якщо ця ризикована операція може забезпечити ріелтору Дуже Велике Винагорода. Адже, повторюся ще раз, не все вимірюється грошима.
Власне, продовжувати свою розповідь про нюанси, тонкощі і «підводні камені» експертизи об'єктів і роботи ріелтора по її проведенню я можу нескінченно. І, на жаль, я з сумом думаю, що не зміг в рамках цієї статті торкнутися багатьох важливих аспектів. Наприклад, не було сказано ні про те, що ж насправді включає в себе поширене нині поняття «добросовісний набувач», ні про питання забезпечення гарантій прав неповнолітніх, ні про що інше ...
Звичайно, дати рекомендації по перевірці на всі випадки життя неможливо. Та й покупець - не юрист. Він клієнт, який замовляє послугу професіоналу. А тому торкнемося суто практичного боку взаємодії ріелтора та його клієнта.
Отже, мізансцена нам вже знайома. «Перевірю все по повній», - вагомо заявляє ріелтор. І клієнт завмирає в очікуванні. Проходить день, другий, тиждень ... «Ну все, перевірено, можна брати», - нарешті повідомляє ріелтор. Далі починається чехарда узгодження часу, місця і умов проведення операції. І в цій чехарді «тоне» закономірне питання: «чому ріелтор не надав своєму клієнтові ніяких документальних свідчень проведеної перевірки»? Наприклад, письмового висновку про її результати?
Чи багато хто клієнти ріелторських компаній можуть похвалитися тим, що їм до угоди було видано подібний висновок? Готовий сперечатися - майже ніхто # 33; Чому? Відповідь очевидна: видача клієнту подібної паперу створює для ріелтора ризики. А що, якщо в подальшому у клієнта виникнуть проблеми? І він, чого доброго, з пристрастю поцікавиться у обслуговувала його компанії, чого ж це вона такого «наперевіряють»?
А тому на завершення, за традицією, кілька практичних порад:
1. при укладенні договору на надання ріелторських послуг звертайте увагу на те, чи присутній в тексті договору зобов'язання компанії по проведенню перевірки об'єкта;
2. також необхідно отримати гарантії того, що за підсумками проведеної перевірки квартири компанія надасть вам письмовий висновок про її результати. Причому зробить це не після, а до угоди;
3. ще одним зайвим нюансом має стати з'ясування готовності компанії до надання підтримки клієнту в разі, якщо до нього, як до покупця квартири, після угоди будуть висуватися якісь претензії.
І, не забуваючи про щойно завершилися святах, в фіналі виступу дозволю собі від щирого серця привітати з Новим роком і Різдвом всіх споживачів і колег # 33; Нехай новий рік буде чесніше, чистіше і професійніше попереднього # 33; Щастя вам, дорогі читачі, і успішного вирішення ваших житлових питань # 33;