Будівельна компанія (як, втім, і будь-яка інша в ринковій економіці) може збанкрутувати. У суспільній свідомості по відношенню до подібної перспективи існує дві точки зору. Перше можна назвати «панічним»: все жахливо, внесені гроші згорять і т.п. Друге «заспокійливе»: в крайньому випадку, пайовиків не дасть в образу держава.
Як воно насправді, що робити покупцям, які зіткнулися з перспективою або вже з фактом банкрутства забудовника? З цими питаннями розбирався кореспондент журналу Metrinfo.ru.
Перші дзвіночки. Готуйте папір і ручку
Події - навіть найбільші і гучні - рідко починаються «з барабанним боєм». Найімовірніше інший сценарій: спочатку з'являться чутки, повідомлення в пресі про те, що той чи інший забудовник потрапив у важку ситуацію, що кількість боргів у нього перевищує межу розумного. Як тут вести себе покупцеві?
Перш за все, звичайно, спробувати розібратися в тому, що відбувається. Питання тільки в тому, як це зробити - дізнатися справжнє становище речей?
«Необхідно звернутися з офіційним запитом до забудовника на предмет з'ясування причин затримки будівництва і провести консультацію зі своїми юристами», - рекомендує Василь Шарапов, заст. керівника юридичного департаменту інвестиційно-девелоперської компанії «Сіті-XXI століття».
Олександр Ручкін, юрист-експерт «Юридичного центру нерухомості та податків», дає ще пару вельми корисних рекомендацій. По-перше, об'єднатися з іншими пайовиками: в цьому випадку ви примножуєте власні знання, та й гарного юриста (або цілий штат) групі найняти простіше, ніж поодинці. А по-друге, відразу перевести своє спілкування з забудовником в письмовий формат. Папір - на відміну від усних слів - можна використовувати в якості доказів у суді.
Банкрутство: ні квартири, ні грошей?
Основними етапами в ході банкрутства є, продовжує Юлія Гераськина, є наступні:
1. Санація (заходи відновлення платоспроможності боржника).
3. Фінансове оздоровлення.
4. Зовнішнє управління.
5. Конкурсне виробництво.
На будь-який з перерахованих стадій, аж до прийняття судом рішення про визнання боржника банкрутом і виключення запису про організацію-боржнику з реєстру юридичних осіб, може бути укладена мирова угода. Його умови можуть бути абсолютно різними, виходячи з того компромісу, якого досягли зацікавлені особи: і розстрочка / відстрочка погашення боргів, і часткове прощення боргу, і новація боргового зобов'язання в інше зобов'язання.
Також звернемо увагу на ст. 134 розглянутого закону - «Черговість задоволення вимог кредиторів». У п.4 цієї статті говориться, що:
- в першу чергу проводяться розрахунки за вимогами громадян, перед якими боржник несе відповідальність за заподіяння шкоди життю або здоров'ю, шляхом капіталізації відповідних почасових платежів, а також компенсація моральної шкоди;
- в третю чергу проводяться розрахунки з іншими кредиторами.
Висловлюючись більш зрозуміло, кошти, отримані від реалізації майна збанкрутілого підприємства, будуть платити кредиторам у наведеній вище послідовності. Неважко помітити, що покупці квартир - це ті самі «інші», третя черга, якій дістанеться щось тільки після перших двох.
«А оскільки по російській« традиції »до моменту банкрутства всі активи компанії« виводяться », то згідно із законом горе-інвестори можуть розраховувати в кращому випадку на десь 1/300 частки в« незавершеному будівництвом об'єкті », - роз'яснює Григорій Алтухов, радник президента ФСК «Лідер». «Ситуація, коли пайовики не отримають ні квартири, ні грошей, а забудовник визнаний банкрутом і припинив своє існування, цілком може статися», - підливає олії у вогонь Олександр Ручкін ( «Юрцентр нерухомості і податків»). Правда, «обнадіює» він, це може статися і без банкрутства ...
214-й: допомагає, але не гарантує
Так, згідно зі ст. 13 цього ФЗ, земельну ділянку, на якій ведеться будівництво, і споруджений на ньому будівля вважається які у заставі у пайовиків. А ст. 138 іншого закону (вже згадуваного ФЗ «Про неспроможність (банкрутство)») вказує, що з коштів, виручених від реалізації предмета застави, 70% спрямовується на погашення вимог кредитора за зобов'язанням, забезпеченим заставою майна боржника. Тут, правда, є складність: зобов'язання забудовника не носять грошового характеру (він зобов'язувався надати квартиру, а не виплатити гроші), тому дольщику складно буде потрапити в список кредиторів.
Але є ще одна можливість. Згідно все того ж 214-ФЗ, за прострочення передачі об'єкта нерухомості з забудовника стягуються відсотки - в розмірі 1/150 ставки рефінансування ЦБ в день. Це - вже грошові зобов'язання, і борг по ним вже дає право на включення в число кредиторів. «Схема здається досить складною, але краще діяти так, чому не отримати нічого», підводить підсумок Олександр Ручкін.
У будь-якому випадку, договори, оформлені за різними «обхідним» схемами - тобто таким, які спеціально придумувалися забудовниками для того, щоб не потрапити під дію закону «Про участь у пайовому будівництві ...» - захищають покупців ще гірше.
Чекати добудови або витягувати гроші?
Взагалі, у вліпшіх в неприємності пайовиків є два шляхи. «Якщо виникли серйозні підозри в поганому фінансовому стані компанії, покупцеві слід прийняти рішення: чи чекати до останнього добудови будинку (ймовірно - іншою компанією і через кілька років), або спробувати« витягнути »гроші», - рекомендує Григорій Алтухов ( «Лідер») .
Якщо обраний другий варіант - то потрібно дивитися договір на предмет можливості дострокового розірвання і санкцій, і після цього спробувати домовитися із забудовником «по-хорошому». Якщо не вийде - то в суд, правда і тут позитивний результат гарантувати неможливо. З іншого боку - є і прецеденти, коли гроші поверталися.
Якщо був обраний варіант «чекати добудови», то сидіти склавши руки також не можна. Для початку - організувати пайовиків. Дуже корисно вивчити досвід пайовиків інших «довгобудів»: що робити, кому краще писати, який у відповідь реакції чекати і т.п. Це заощадить масу часу на безплідні спроби достукатися до «зайнятих» чиновників, підкаже правильні кроки.
«Фактично - без допомоги федеральних або муніципальних властей пайовики до сьогоднішнього моменту були безпорадні. І це обов'язково треба враховувати », - резюмує експерт.
Ось приїде пан ...
На телебаченні і в пресі повно повідомлень про допомогу пайовикам з боку держави. Зазвичай вони зводяться до того, що «компанія А не справлялася зі взятими на себе зобов'язаннями з будівництва, тому добрі наша влада передали будівництво компанії Б, яка енергійно взялася за завершення проекту». Що в такій ситуації світить покупцям - тим, хто заплатив за квартири компанії А? Відповіді наших експертів зводилися до того, що законом це питання не опрацьований, тому рішення в кожному випадку приймається індивідуальне.
«Сенс добудови будинку іншим забудовником зводиться не до того, щоб квартири почали продаватися по другому колу, а до того, щоб до кінця реалізувати вже розпочатий проект, і щоб вже відбулися пайовики, які заплатили гроші, нарешті отримали свої квартири, - вважає Олександр Ручкин ( «Юрцентр нерухомості і податків»). - Варіантів рішення може бути багато. Наприклад, в кожній новобудові є частина, яка призначається муніципалітету, і муніципалітет може, напевно, нею поділитися. Частина квартир може бути взагалі не реалізована попереднім забудовником, права на них також можуть перейти до нової будівельній фірмі.
Домагаючись громадського резонансу
Тема слизька, оскільки явно межує з порушеннями закону (ті ж мітинги, якщо вони не санкціоновані, і тим більше перекриті шосе), тому всі, хто погоджувався поговорити про це, просили про анонімність. Загальний підсумок такий: підприємство ризиковане, можна і від ОМОНу по голові отримати, і навіть до в'язниці відправитися. З іншого боку, ефективно. Ось ті ж жителі Пікальово (там, правда, питання було в іншому) свою проблему вирішили ...
Резюме від журналу Metrinfo.ru
МАТЕРІАЛИ ПО ТЕМІ:
Як визначити надійність забудовника і зробити прогноз своєчасної здачі житлового будинку? Почніть з проектною декларації
Максимальні (граничні) строки будівництва багатоквартирних житлових будинків в Росії
Закони про захист пайовиків не поширюються на членів житлово-будівельних кооперативів
Портрет середньо-статистичної новобудови в Новосибірську: стандартні фрази, стереотипні формулювання
Заробити на перепродажі житла або здачі квартир в оренду? Таких інвесторів стає занадто багато, бажаних результатів можна не дочекатися
Житло вибуває з ринку, тільки якщо його набуває кінцевий покупець. Інакше вона рано чи пізно надійде на ринок знову, конкуруючи з іншими квартирами - так влаштований ринок нерухомості
Статті про нерухомість
При здавання під найм об'єктів нерухомості можна заплатити податки на основі патенту
Що вигідніше: здавати житло в оренду або продати квартиру і покласти гроші на банківський вклад - порахуємо
Житло на крайніх поверхах покупці не надто люблять - чи дійсно цей стереотип радянських часів досі володіє сучасними умами? Експерти розповіли, як з часом змінюються уподобання покупців
Новосибірськ в Internet: НСК.net
Угода про використання сайту