Повноваження загальних зборів
Зупинимося на деяких моментах докладніше.
Право чи обов'язок?
За чинним житловим законодавством, проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку - не тільки право, а й обов'язок власників. Власники прямо зобов'язані проводити його у випадках, передбачених ч.1 ст. 45, ч.2 ст. 161, ч.1 ст.161.1 ЖК РФ (річні загальні збори, вибір способу управління багатоквартирним будинком, вибори ради багатоквартирного будинку). При цьому, однак, в законодавстві поки не передбачено механізмів обязании власників проводити збори. Лише в разі, якщо Ви не оберете рада багатоквартирного будинку, збори можуть бути ініційовано органом місцевого самоврядування (ч.2 ст. 161.1 ЖК РФ). Тому в багатьох випадках збори проводяться зацікавленими особами (наприклад, керуючою компанією) за кулісами і формально, з метою створення видимості дотримання законності.
Процедура проведення зборів
Поговоримо тепер про процедуру проведення загальних зборів. Тут потрібно розуміти наступне. Практично в будь-якому будинку знайдеться хоча б одна людина, з яких-небудь причин незадоволений або обслуговуванням будинку, або особою керуючого, або просто все на світі. Навіть якщо така людина недостатньо юридично підкований, він не упустить можливість написати заяву в прокуратуру, скаргу в Житлову інспекцію, нарешті, через суд оскаржити результати зборів і тим самим істотно ускладнити роботу КК. Деякі люди зловживають своїми правами, щоб під приводом «неправомочність зборів», «нелегітимність голови», «незаконність тарифів» просто не платити за квартиру. Тому слід максимально ретельно поставитися до формальним вимогам, встановленим законом для проведення зборів і документального оформлення його результатів. При цьому самі положення законодавства, що регламентують проведення зборів, досить нові, судова практика остаточно не склалася, і дуже легко, навіть не маючи на те наміри, порушити ту чи іншу норму права.
Порядок денний - це питання, по яким збори мають ухвалити рішення. Частина питань - «процедурні», необхідні для дотримання встановленого порядку проведення зборів і труднощі його оскарження. Інші питання - ті, заради яких все і проводилося. Важливо добре продумати правильні формулювання, тому що «виправити» їх «на ходу», після того, як повідомлення розіслано, а тим більше після того, як відбулося голосування - дуже серйозне порушення.
Форма проведення зборів - очна, заочна або введена недавно очно-заочна, найбільш зручна.
В ході заочної частини ініціатор зборів збирає заповнені бюлетені, а потім складає протокол зборів, повідомляє про його результати власників і керуючу організацію, в останню треба при цьому передати копії рішень власників та протоколу зборів. Керуюча організація, в свою чергу, зобов'язана в п'ятиденний термін направити отримані від ініціатора зборів копії рішень і протоколу, в орган державного житлового нагляду (житлову інспекцію).
Коли протокол зборів складено, він є підставою для виникнення у власників приміщень певних прав і обов'язків - навіть у тих, хто не брав участь в зборах або голосував проти (ч.5 ст. 46 ЖК РФ).
Конфліктні ситуації і протидію зборам
Незадоволені, як показує практика, з'являються обов'язково, якщо збори розглядає скільки-небудь потенційно неоднозначне питання. Спроби зірвати збори починаються відразу ж.
Паралельно пишуться всілякі скарги в керуючу компанію, прокуратуру, губернатору, президенту і т.д. - наскільки дозволить фантазія. Якщо очні збори призначено, наприклад, в школі - будьте готові, що туди прийдуть перевіряючі з ВБЕЗ і поцікавляться, чи оплачена оренда залу.
Оскарження зборів в суді
Оскаржити збори можна протягом 6 місяців з тих пір, як заявник дізнався про його результати (ось чому, до речі, так важливо своєчасне повідомлення). Право на оскарження має власник, який не брав участі в зборах або голосував проти, якщо рішення зборів порушують його права. До подачі позову він повинен повідомити інших власників про намір подати позов, при цьому вони, якщо не вступлять в судовий процес, втрачають право в подальшому оскаржувати результати зборів, навіть з інших підстав.
Підставами для скасування рішень зборів є істотне порушення порядку його проведення, прийняття рішення з питань, не включених до порядку денного, відсутність кворуму, прийняття рішень, що не входять в компетенцію цих зборів. На практиці особливо часто оскаржують правильність підрахунку голосів, в тому числі пряму фальсифікацію рішень власників. Якщо є підозри у фальсифікації - дуже важливо забезпечити докази, тому що «за замовчуванням» суд буде виходити з сумлінності ініціаторів зборів. Зустрічається і неправильний підрахунок голосів, не пов'язаний з прямою підробкою підписів: наприклад, в квартирі кілька власників, а голосував тільки один з них, але лічильна комісія порахувала, що проголосувала вся квартира.
Що стосується процедурних порушень, то суди схильні визнавати їх несуттєвими, якщо вони не надали вирішального впливу на результати волевиявлення власників. Крім того, часто в позові відмовляють з тієї причини, що голосування позивача не могло вплинути на результати зборів, і він не довів, що ці результати істотно порушили його права.
Підведемо підсумок. Збори власників - новий, але досить потужний правовий інструмент впливу на життя в багатоквартирному будинку, первинний елемент «народної демократії» з усіма її достоїнствами і недоліками. Не слід ні ставитися до зборів як до чогось несерйозного, ні миритися з не влаштовують вас або зовсім незаконними рішеннями - потрібно просто знати свої права і вміти ними користуватися.