Огляд спільного майна власників приміщень у МКД - це невід'ємна складова його змісту.
Рекомендація надана експертами довідкової системи «Управління багатоквартирним будинком»
Мета огляду загального майна в МКД - встановити той факт, що його стан не відповідає вимогам законодавства або є загроза безпеці життя та здоров'я громадян.
- Оцінка технічного обслуговування спільного майна багатоквартирного будинку
Які бувають огляди загального майна в МКД
Огляди стану загального майна власників приміщень у МКД бувають плановими і позаплановими.
Серед планових оглядів можна виділити:
- загальні, спрямовані на огляд загального майна в цілому, включаючи конструкції, інженерне обладнання і зовнішній благоустрій;
- часткові - огляди окремих елементів загального майна.
В яких випадках які огляди загального майна проводити
Планові огляди проводять відповідно до умов договору управління МКД і річним планом. Ви можете затвердити внутрішній документ (графік), в якому буде вказана періодичність планових оглядів. Позапланові огляди необхідно проводити:
- після злив, ураганних вітрів, сильних снігопадів, повеней та інших явищ стихійного характеру, що викликають ушкодження окремих елементів загального майна в МКД;
- в разі аварій на зовнішніх комунікаціях чи при виявленні деформації конструкцій і несправності інженерного обладнання, що порушують умови нормальної експлуатації.
Цей факт встановлений в п. 2.1.1 Правил № 170.
Завжди проводите загальний огляд стану загального майна в МКД, приступаючи до управління новим для себе МКД і передаючи «старий» будинок інший УО. Те ж правило діє у разі створення ТСЖ. Так ви убезпечите себе від зайвих претензій в майбутньому. Мета огляду - зафіксувати стан майна на момент передачі МКД.
Інші випадки, в яких УО, ТСЖ, ЖК, ЖБК повинні проводити позапланові огляди, можуть бути передбачені договором управління, договором надання послуг або виконання робіт з утримання спільного майна в МКД.
- Планування робіт з капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку
Чи потрібно залучати до участі в оглядах членів ради МКД
Законодавство такий обов'язок не встановлює. Разом з тим обов'язкову присутність членів ради МКД при будь-яких оглядах або їх конкретних видах можуть передбачати:
- умови договору управління МКД;
- додаткові повноваження, які загальні збори власників приміщень у МКД передало голові ради (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Як часто потрібно проводити огляди загального майна в МКД
Загальні огляди необхідно проводити два рази на рік - навесні і восени (до початку опалювального сезону).
Рекомендована періодичність планових і часткових оглядів елементів загального майна в МКД приведена в додатку № 1 до Правил № 170. Це зазначено в п. 2.1.1 цих правил.
Періодичність проведення оглядів керуючої МКД організацією краще зафіксувати:
- в умовах договору управління МКД - якщо будинком управляє УО;
- в порядку, визначеному статутом ТСЖ, ЖК або ЖБК, - якщо будинком безпосередньо управляє одна з цих організацій;
- в рішенні загальних зборів власників приміщень у МКД або в договорі надання послуг і (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна - при безпосередньому способі управління будинком.
- Протокол загальних зборів власників: як оформити за новими вимогами
Хто організовує огляди і хто приймає в них участь
Загальні планові, а також позапланові огляди проводить організація, що управляє МКД.
Якщо УО управляє будинком, в якому створено ТСЖ (ЖК, ЖБК), то в оглядах повинен брати участь представник правління ТСЖ. Це передбачає п. 2.1.2 Правил № 170.
Огляди окремих елементів багатоквартирних будинків, які обслуговують спеціалізовані організації, необхідно проводити із залученням відповідальних співробітників цих організацій. Наприклад, вони повинні брати участь у огляді ліфтів, системи пожежної сигналізації, внутрішньобудинкового газового обладнання, системи вентиляції.
Застосування Правил № 170
Що значить оформити результати огляду загального майна
За підсумками огляду потрібно:
- оформити акт огляду і зробити комплекс необхідних дій на підставі цього документа;
- заповнити журнал оглядів.
- Підробка документів загальних зборів власників приміщень у МКД
Як скласти акт огляду спільного майна МКД
Зафіксуйте результати огляду в акті. Цього вимагають п. 14 Правил утримання спільного майна та п. 2.1.4 Правил № 170.
В акті можна вказати на той факт, що загальне майно досягло рівня гранично допустимих показників надійності і безпеки МКД або його окремих елементів (п. 22 Правил утримання спільного майна).
Акт повинні підписати особи, які були присутні під час огляду.
На підставі акта прийміть рішення:
- про відповідність або невідповідність загального майна (його елементів) вимогам законодавства;
- про необхідні заходи щодо ремонту та модернізації спільного майна.
Наприклад, за результатами огляду можна скласти плани поточного ремонту, програми підвищення енергоефективності в МКД або скликати загальні збори для вирішення питання про проведення поточного ремонту будинку.
Такі рішення мають право також прийняти власники приміщень в МКД (п. 14 Правил утримання спільного майна).
Що робити після складання акту огляду загального майна МКД
Протягом місяця з дня складання акта ви зобов'язані:
- уточнити обсяги робіт з поточного ремонту (на поточний рік - за результатами весняного огляду, на наступний рік - за підсумками осіннього);
- видати рекомендації власникам приміщень в МКД на виконання поточного ремонту;
- визначити дефект або пошкодження, усунення яких потребує капітального ремонту.
Крім того, в залежності від виду огляду вам потрібно:
- за результатами весняного огляду - скласти перелік заходів і встановити обсяги робіт, необхідних для підготовки МКД і його інженерного обладнання до експлуатації в наступний зимовий період;
- за результатами осіннього огляду - перевірити готовність МКД до експлуатації в зимових умовах.
Такі обов'язки визначені в п. 2.1.5 Правил № 170.
Що записати в журнал оглядів
Керуюча МКД організація повинна вести журнал оглядів загального майна в МКД. За підсумками огляду відобразіть в журналі виявлені несправності і пошкодження, а також технічний стан елементів будинку.
Такий обов'язок передбачає п. 2.1.4 Правил № 170. Рекомендована форма журналу огляду приведена в додатку № 3 до цих правил.