Відповідно до п. 1 статті 44 Житлового кодексу (ЖК) загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є органом управління багатоквартирним будинком.
Згідно п. 1 статті 53 Цивільного кодексу (ЦК) юридична особа набуває цивільних прав і бере на себе цивільні обов'язки через свої органи, які діють відповідно до закону, іншими правовими актами та установчими документами. Тобто органи управління є тільки у юридичної особи.
Отже, загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є юридичною особою.
Юридичними особами можуть бути організації, котрі переслідують одержання прибутку як основну мету своєї діяльності (комерційні організації) або не мають одержання прибутку як такої мети і не розподіляють отриманий прибуток між учасниками (некомерційні організації).
Загальні збори власників, які мають одержання прибутку як основну мету, є некомерційною організацією, а саме громадським об'єднанням. Чи праві ми?
Чи є загальні збори громадським об'єднанням?
Порядок володіння, користування і розпорядження спільним майном в багатоквартирному будинку і управління ним повинні здійснюватися власниками приміщень шляхом прийняття спільних рішень за допомогою проведення загальних зборів. При цьому винятком є імперативне вказівку на згоду всіх власників (а не рішення загальних зборів) при здійсненні дій, пов'язаних з істотними змінами загального майна.
Орган громадської самодіяльності формується з ініціативи громадян, зацікавлених у вирішенні зазначених проблем, і будує свою роботу на основі самоврядування відповідно до статуту, прийнятим на зборах засновників. Орган громадської самодіяльності не має над собою вищестоящих органів або організацій.
Тим часом, згідно з п. 6 статті 161 ЖК орган місцевого самоврядування (МСУ) не пізніше, ніж за місяць до закінчення терміну договору управління багатоквартирним будинком, скликає збори власників приміщень у цьому будинку для вирішення питання про вибір способу управління цим будинком, якщо таке рішення раніше не було прийнято.
Органи МСУ не можуть бути учасниками громадських об'єднань, а оскільки власниками приміщень в багатоквартирному будинку можуть бути і самі органи МСУ, значить необхідно внести зміни до Закону про те, що не тільки громадяни мають право на об'єднання.
Якими документами має керуватися загальні збори в своїй роботі?
Згідно зі статтею 12 Закону в разі державної реєстрації органу громадської самодіяльності даний орган набуває права і приймає на себе обов'язки юридичної особи відповідно до статуту.
При цьому в ЖК на рахунок статутів загальних зборів нічого не говориться, та й практика здійснення загальних зборів власників показує, що вони в здійсненні своєї діяльності ніякими статутами не керівництво (якщо, звичайно, це не товариство власників житла).
При цьому закон не передбачає, що загальні збори має бути зареєстровано як юридичну особу. Однак як було сказано вище, тільки в разі державної реєстрації органу громадської самодіяльності даний орган набуває права і приймає на себе обов'язки юридичної особи відповідно до статуту. Значить, звернутися зі скаргою до суду може тільки той власник, загальні збори якого зареєстровано і прийнято статут.
Крім того, ЖК не містить жодних положень про порядок отримання власниками приміщень інформації, необхідної для організації та проведення загальних зборів. Навряд чи можливі випадки, щоб за заявкою одного із власників приміщень багатоквартирного будинку йому дали інформацію про власників приміщень.
До документів, що приймаються загальними зборами, відповідно до ЖК відносяться:- протокол загальних зборів (ведеться безпосередньо на зборах);
- рішення з питань, поставлених на голосування, у вигляді протоколів (повинно бути доведено до власників не пізніше ніж через 10 днів з дня прийняття даного рішення).
Протокол при цьому може бути визначений як документ, що містить послідовну запис обговорення питань і прийняття рішень на засіданні колегіальних зборах. Виходить, що загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку має керуватися у своїй діяльності:
- законодавством РФ (ЖК, ГК);
- рішеннями з питань, поставлених на голосування, у вигляді протоколів.
Дивіться також статтю:
Загальні збори власників як орган управління багатоквартирним будинком.